Bauträgervertrag prüfen lassen – mit dem Recht 24/7 Vertragscheck

Bauvertrag prüfen lassen: Vertragsprüfung sorgt für Rechtssicherheit

Rund zwei Drittel aller Bauverträge für Häuser sind fehlerhaft. Das ergab eine statistische Erhebung des Verbandes privater Bauherren (VPB ). Dennoch ist es für juristische Laien schwierig, Fehler in einem Bauvertrag zu entdecken.

Der sichere Weg ist, den Bauvertrag vor Unterschrift prüfen zu lassen. Wo du deinen Bauvertrag prüfen lassen kannst, mit welchen Kosten du rechnen musst und wo typische Fallstricke lauern, erläutert dieser Artikel.

Was ist ein Bauvertrag?

Die Definition eines Bauvertrages findet sich in § 650a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (kurz: BGB):

„Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.“

In der Praxis ist der Bauvertrag eine Unterform des Werkvertrages. Er ist auf die Herbeiführung eines Erfolges – also z.B. auf die Fertigstellung eines Gebäudes – gerichtet.

Welche Inhalte hat ein Bauvertrag?

Ein Bauvertrag sollte folgende Vertragsbestandteile enthalten:

• Daten und Pläne zum Gebäude (z.B. Grundrisse, Schnitte und Ansichten)
• Beschreibung der Ausstattung und gebäudetechnischen Anlagen (Sanitärbereich, Elektroinstallation, Außenanlagen)
• Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung
• Angaben zum Energie- und Schallschutzstandard
• Preissicherheiten
• Leistungsverzeichnis

Vor allem das Leistungsverzeichnis ist von Bedeutung. Hier werden sämtliche Leistungen konkretisiert, die vom Auftragnehmer zu erbringen sind. Diese können beispielsweise sein:

• die Errichtung des Rohbaus
• der Einbau von Fenstern und Türen
• das Verlegen von Bodenbelägen (z.B. Laminat, Teppich, Fliesen)
• Maurer-, Dachdecker- oder Malerarbeiten
• Arbeiten an Außenanlagen, z.B. der Bau von Zäunen oder die Gartengestaltung

Die jeweiligen Leistungen inkl. der einzelnen Arbeitsschritte sowie Details über Art und Qualität der Baumaterialien sind möglichst genau zu bestimmen. Auf diese Weise können spätere Streitigkeiten – beispielsweise aufgrund einer abweichenden Ausführung – vermieden werden.

Bauvertrag nach BGB oder VOB: Das sind die Unterschiede

Bauverträge können nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (kurz: BGB) oder der Verdingungsverordnung für Bauleistungen (kurz: VOB) geschlossen werden. Ein Bauvertrag nach dem BGB gilt für den privaten Bausektor und wird zwischen privaten Vertragsparteien geschlossen. Ein Bauvertrag nach der VOB gilt für den öffentlichen Bausektor und wird für Aufträge verwendet, die von öffentlichen Auftraggebern (z.B. einer Gemeinde) vergeben werden.

BGB-und VOB-Bauverträge unterscheiden sich in einigen Punkten. So enthält ein Bauvertrag nach der VOB im Vergleich zum BGB-Bauvertrag zusätzliche Regelungen zum Vergabeverfahren sowie dessen

Teilnahmebedingungen. In Bezug auf Fristen gilt: In einem Bauvertrag nach dem BGB müssen alle Fristen bzw. Zwischenfristen konkret beziffert werden. In einem Bauvertrag nach der VOB jedoch werden lediglich der Baubeginn sowie die Fertigstellung benannt. Zwischenfristen können ungefähr angegeben werden.

Auch bei der Fälligkeit der Zahlung gibt es Unterschiede. Während bei einem BGB-Bauvertrag die Zahlung automatisch nach Abnahme und Erhalt der Schlussrechnung fällig ist, muss die Rechnung eines VOB-Bauvertrages zusätzliche Leistungsnachweise enthalten, an denen noch vor der Zahlung Änderungen vorgenommen werden können.

Weiterer Unterschied: Der BGB-Bauvertrag gesteht Privatpersonen einen Anspruch auf Mängelbeseitigung von 5 Jahren zu, öffentliche Auftraggeber haben für Mängelansprüche nur 4 Jahre Zeit.

Warum einen Bauvertrag prüfen lassen?

Viele Bauverträge sind nicht gesetzeskonform oder mindestens fehlerhaft. Die Gründe hierfür sind vielfältig. In einigen Fällen kennen Bauunternehmer das seit 2018 geltende neue Bauvertragsrecht nicht. In der Folge nutzen sie alte Vertragsmuster, die Auftraggeber häufig benachteiligen.

Vereinzelt kommt es vor, dass Bauunternehmen vorsätzlich alte Vordrucke und geschickte Formulierungen nutzen, um auf Kosten des Auftraggebers zusätzliche Gewinne erwirtschaften zu können.

Aus diesem Grund solltest du einen Bauvertrag von einem Anwalt prüfen lassen. Die Kosten hierfür sind – im Vergleich zum möglichen Schaden – gering. Ein Anwalt zeigt dir fehlerhafte oder für dich nachteilige Klauseln auf und hilft dir, die entsprechenden Vertragsinhalte zu deinen Gunsten anzupassen.

Bauvertrag prüfen lassen: typische Fehler lassen sich vermeiden

Schlüsselfertig ist nicht gleich einzugsfertig

Bei Schlagwörtern wie „schlüsselfertig“ oder „einzugsfertig“ ist Vorsicht geboten. Diese Begriffe sind keine Rechtsbegriffe und folglich nicht klar definiert. Das kann in der Praxis bedeuten, dass ein Bauunternehmen das Objekt als „schlüsselfertig“ ansieht, obwohl Eingangstreppen, die Terrasse oder sogar Bodenbeläge im Inneren des Hauses fehlen. Ein Anwalt hilft dir, die jeweiligen Inhalte rechtssicher zu konkretisieren.

Fehlende Klauseln über Vertragsstrafen bei Bauzeitüberschreitung

Bauvorhaben dauern häufig länger als erwartet bzw. vereinbart. Aus diesem Grund sollte in einem Bauvertrag festgelegt werden, ob und in welcher Höhe dir als Bauherr eine Vertragsstrafe oder ein Verzugsschadenersatz zusteht, sobald sich die Fertigstellung verzögert. Hierbei kommt es auf eine rechtssichere Formulierung der Klausel an, für die ein Rechtsbeistand sorgt.

Unzureichend definierte Bau- und Leistungsbeschreibung

Die Bau- und Leistungsbeschreibung (kurz: BLB) ist ein wesentlicher Bestandteil des Bauvertrages. Sie definiert die zu erbringenden Leistungen, deren bauliche Ausführung sowie die Vergütung. Darüber hinaus werden die Qualität der Baustoffe und des Materials sowie die technische Ausstattung konkretisiert. Es gilt: Um unerwartete Zusatzkosten zu vermeiden, sollte die BLB mithilfe eines Anwalts möglichst detailliert formuliert werden, um einen späteren Rechtsstreit zu vermeiden.

Fehlende Preisabsprachen

Der aktuelle Baustoffmangel stellt Bauherren und Bauunternehmen vor große Probleme. Die Preise sind schwer kalkulierbar. Daher ist es wichtig, Materialmengen und -kosten konkret im Bauvertrag zu vereinbaren. So hast du als Bauherr Planungssicherheit. Um Streitigkeiten zu vermeiden, kann auch die Kalkulation mit Tagespreisen vereinbart werden. Ein Rechtsanwalt hilft dir, entsprechende Klauseln rechtssicher in den Vertrag aufzunehmen.

Wo kann ich meinen Bauvertrag prüfen lassen?

Einen Bauvertrag solltest du von einem spezialisierten Anwalt prüfen lassen. Er stellt sicher, dass der Vertrag vollständig ist und den gesetzlichen Regelungen entspricht. Zusätzlich nimmt ein Rechtsanwalt deine individuellen Wünsche rechtssicher in den Vertrag auf.

Auch Verbraucherzentralen der Bundesländer, der TÜV oder bundesweite Vereine (z.B. der Bauherren-Schutzbund) bieten eine entsprechende Prüfung an.

Bauvertrag online prüfen lassen

Bei vielen Anwälten und Verbraucherzentralen kannst du deinen Bauvertrag online prüfen lassen. Dazu lädst du den Bauvertrag als PDF-Dokument hoch und benennst ggf. bestimmte Klauseln, zu denen du Fragen oder Anmerkungen hast. Meist erhältst du binnen weniger Stunden eine Antwort.

Bauvertrag vom Anwalt prüfen lassen: die Kosten

Möchtest du deinen gesamten Bauvertrag vom Anwalt prüfen lassen, musst du mit Kosten i.H.v. 1.500-2.500 EUR rechnen. In der Regel orientieren sich diese am sogenannten Gegenstandswert. Das bedeutet: Je höher die Bausumme, desto teurer ist es, den Bauvertrag prüfen zu lassen.

Einige Anwälte berechnen für die Vertragsprüfung eine Pauschale. Die pauschalen Kosten für eine Vertragsprüfung, einen Klausel Check sowie die Beantwortung etwaiger Nachfragen liegt üblicherweise zwischen 100 und 150 EUR.