Kündigung wegen Eigenbedarf: Mieter findet keine Wohnung

Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung, Kündigungsfristen und Form erklärt der Hauptratgeber zur Eigenbedarfskündigung. Diese Seite vertieft nur den Fall, dass Du bis zum Mietende keine neue Wohnung findest.

Was passiert, wenn Du bis zum Mietende keine Wohnung findest?

Ist die Kündigung wirksam und hast Du nicht rechtzeitig widersprochen, endet das Mietverhältnis mit der Kündigungsfrist, und Du musst die Wohnung zurückgeben. Bleibst Du, gilt:

• Kein Rauswurf ohne Urteil. Der Vermieter darf weder Schlösser tauschen noch Deine Sachen auf die Straße stellen. Räumen darf nur ein Gerichtsvollzieher, und dafür braucht der Vermieter einen Räumungstitel, in der Regel ein Urteil oder einen gerichtlichen Vergleich.
• Nutzungsentschädigung. Für die Zeit, in der Du die Wohnung vorenthältst, kann der Vermieter die vereinbarte Miete oder die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Liegt die ortsübliche Miete höher, kann es also teurer werden.
• Weiterer Schaden nur eingeschränkt. Einen darüber hinausgehenden Schaden, etwa Hotelkosten des Vermieters, musst Du nur ersetzen, wenn Du die verspätete Rückgabe zu vertreten hast und soweit die Billigkeit es verlangt (§ 571 Abs. 1 BGB). Während einer gerichtlich gewährten Räumungsfrist schuldest Du keinen weiteren Schaden (§ 571 Abs. 2 BGB).
• Widerspruch gegen die Weiternutzung. Der Vermieter muss innerhalb von 2 Wochen widersprechen, nachdem er von Deiner Weiternutzung erfahren hat, sonst verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 545 BGB). In der Praxis steht dieser Widerspruch oft schon in der Kündigung.
• Räumungsklage und Kosten. Kommt es zur Räumungsklage und verlierst Du, trägst Du grundsätzlich die Prozesskosten beider Seiten (§ 91 ZPO).

Abwarten ist deshalb keine Strategie. Wer rechtzeitig widerspricht und seine Suche belegen kann, steht vor Gericht besser da.

Ist fehlender Ersatzwohnraum ein Härtefall?

Ja, das Gesetz nennt ihn ausdrücklich: Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB). Das heißt aber nicht, dass jede erfolglose Suche reicht. Die Härte muss auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sein (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB). Gewürdigt werden dabei nur die Gründe, die der Vermieter im Kündigungsschreiben genannt hat, außer sie sind später entstanden (§ 574 Abs. 3 BGB).

Was "angemessen" bedeutet

Angemessen ist eine Wohnung, die Deinen Bedürfnissen und Deinen finanziellen Möglichkeiten entspricht. Sie muss nicht gleichwertig sein. Du musst gewisse Abstriche bei Größe, Ausstattung und Lage hinnehmen. Auf ein bestimmtes Viertel kannst Du Dich nur beschränken, wenn es dafür einen gewichtigen Grund gibt, etwa die Pflege eines Angehörigen in der Nähe.

Wie teuer darf die neue Wohnung sein?

Zumutbar ist eine Miete, die Du mit Deinem Haushaltseinkommen tragen kannst. Dass die neue Wohnung teurer ist als die alte, macht sie nicht unzumutbar, denn die Miete einer neu angemieteten Wohnung liegt oft über einer langjährigen Bestandsmiete. Ob und in welchem Umfang Wohngeld oder andere Leistungen in die Rechnung einfließen, ist eine Frage des Einzelfalls.

Wie intensiv musst Du suchen?

Du musst Dich ernsthaft und nachhaltig um Ersatzwohnraum bemühen, und zwar ab dem Zugang der Kündigung, nicht erst kurz vor Mietende. Im Streitfall musst Du die Härte darlegen und beweisen, also auch, dass Deine Suche erfolglos war. Gelegentliche Blicke in ein Portal reichen dafür nicht.

Zu einer ernsthaften Suche gehören in der Regel:

• regelmäßige Suche auf mehreren Wohnungsportalen und in Zeitungen, mit Suchauftrag
• eigene Anzeigen ("Suche Wohnung")
• Kontakt zu Wohnungsbaugenossenschaften und kommunalen Wohnungsgesellschaften, Anmeldung auf Wartelisten
• Antrag auf einen Wohnberechtigungsschein, wenn Du einen Anspruch haben könntest
• Kontakt zum Wohnungsamt der Gemeinde
• gegebenenfalls Einschaltung eines Maklers

Vorlage: Suchprotokoll Wohnungssuche

Führe ab dem ersten Tag ein Protokoll und bewahre Screenshots, E-Mails und Absagen auf. Es dient als Anlage zum Widerspruch und als Beweismittel im Prozess.

Datum	Portal oder Kontakt	Wohnung (Lage, Zimmer, m²)	Miete warm	Ergebnis	Beleg
[TT.MM.JJJJ]	[Portal, Suchauftrag]	[Stadtteil, Zimmer, m²]	[Betrag]	[Anfrage gesendet, keine Antwort]	[Screenshot der Anfrage]
[TT.MM.JJJJ]	[Genossenschaft]	[Warteliste]		[Aufnahme bestätigt]	[Bestätigungsschreiben]
[TT.MM.JJJJ]	[Besichtigung, privater Vermieter]	[Stadtteil, Zimmer, m²]	[Betrag]	[Absage]	[Absage-E-Mail]

Die Angaben in eckigen Klammern sind Platzhalter. Trage auch Wohnungen ein, die Du selbst abgelehnt hast, und notiere den Grund, etwa "Miete übersteigt mein Budget" oder "kein Aufzug, ich bin gehbehindert".

Welche weiteren Härtegründe gibt es?

Fehlender Ersatzwohnraum ist oft nicht der einzige Grund. Mehrere Gründe zusammen können eine Härte begründen, auch wenn jeder für sich allein nicht reicht. Der Bundesgerichtshof verlangt eine umfassende Aufklärung und eine sorgfältige Abwägung im Einzelfall. Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell eine Seite gewinnt, lassen sich nach seiner Rechtsprechung nicht bilden (BGH, Urteile vom 22. Mai 2019, VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).

Härtegrund	Beispiele	Was Du belegen solltest	Mögliche Folge
Kein Ersatzwohnraum	angespannter Markt, geringes Einkommen, große Familie	Suchprotokoll, Absagen, Einkommensnachweise	Fortsetzung meist befristet, bis eine Suche realistisch Erfolg haben kann
Krankheit	schwere chronische Erkrankung, Demenz, Depression, Gefahr der Verschlechterung durch den Umzug	ärztliches Attest mit konkreten Folgen eines Umzugs	Gericht muss bei einem Attest in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen (BGH, VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17); bei dauerhafter Erkrankung auch unbefristet möglich (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB)
Hohes Alter	betagter Mieter, Verwurzelung im Viertel	Alter allein reicht nicht; konkrete Folgen eines Umzugs, etwa Verlust der Selbstständigkeit, möglichst mit Attest	abhängig von den festgestellten Folgen
Lange Mietdauer	Jahrzehnte im Haus, soziales Umfeld, Nachbarschaftshilfe	Dauer, konkrete Bindungen und Abhängigkeiten	für sich allein in der Regel nicht ausreichend
Schwangerschaft, kleine Kinder	Umzug kurz vor oder nach der Geburt	Mutterpass, Geburtstermin	meist befristete Fortsetzung
Ausbildung, Schule, Prüfung	Abitur oder Abschlussprüfung kurz vor Mietende	Bescheinigung der Schule oder Hochschule	befristet bis nach der Prüfung
Behinderung, Pflegebedarf	barrierefreie Wohnung nötig, Pflege durch Nachbarn oder Angehörige	Schwerbehindertenausweis, Pflegegrad, Nachweis der Versorgung	abhängig von Ersatzwohnraum und Versorgung

Welche Krankheit schützt vor einer Eigenbedarfskündigung?

Keine Krankheit schützt automatisch. Entscheidend ist, welche Folgen der erzwungene Umzug für Deine Gesundheit hätte, wie schwer sie wären und wie wahrscheinlich sie eintreten. Legst Du ein ärztliches Attest vor, das eine Verschlechterung Deines Gesundheitszustands durch den Umzug belegt, muss das Gericht regelmäßig von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einholen. Dabei kommt es auch darauf an, ob sich die Folgen durch Unterstützung im Umfeld oder ärztliche Begleitung mindern lassen (BGH, VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17). Lass Dir deshalb ein Attest ausstellen, das konkret beschreibt, was ein Umzug für Dich bedeuten würde, nicht nur die Diagnose.

Ist Arbeitslosigkeit ein Härtefall?

Arbeitslosigkeit ist kein eigener Härtegrund im Gesetz. Sie kann aber dazu führen, dass Du keine Wohnung zu zumutbaren Bedingungen findest, etwa weil Vermieter Dich wegen fehlender Einkommensnachweise ablehnen. Dann wirkt sie über § 574 Abs. 2 BGB.

Widerspruch einlegen: Form, Frist und Inhalt

Der Widerspruch ist der Schlüssel. Ohne ihn kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn Du zu spät bist.

• Form: Textform genügt (§ 574b Abs. 1 Satz 1 BGB). Das ist eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der Du als Erklärender genannt bist (§ 126b BGB), also ein Brief, ein Fax oder eine E-Mail. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht vorgeschrieben.
• Frist: Der Widerspruch muss dem Vermieter spätestens 2 Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses zugehen (§ 574b Abs. 2 Satz 1 BGB). Endet Dein Mietverhältnis am 31. Juli 2027, muss er also spätestens am 31. Mai 2027 beim Vermieter sein.
• Fehlender Hinweis des Vermieters: Hat Dich der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf das Widerspruchsrecht, die Form und die Frist hingewiesen, kannst Du den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB). Verlass Dich trotzdem nicht darauf.
• Gründe: Gründe musst Du im Widerspruch nicht zwingend nennen. Auf Verlangen des Vermieters sollst Du aber unverzüglich Auskunft geben (§ 574b Abs. 1 Satz 2 BGB). Gibst Du die Auskunft nicht, kann Dir das Gericht Prozesskosten auferlegen, selbst wenn Du gewinnst (§ 93b Abs. 2 ZPO). Besser ist es, die Gründe gleich zu nennen.
• Zugang nachweisen: Schick den Widerspruch so, dass Du den Zugang belegen kannst, etwa per Bote oder vorab per E-Mail und zusätzlich per Brief.

Bausteine für Deinen Widerspruch

1. Name und Anschrift aller Mieter, Name des Vermieters
2. Bezug auf die Kündigung: "Ihre Kündigung vom [Datum], zugegangen am [Datum]"
3. Erklärung: "Ich widerspreche der Kündigung nach § 574 BGB und verlange die Fortsetzung des Mietverhältnisses."
4. Gewünschte Dauer: befristet bis [Datum] oder auf unbestimmte Zeit, mit kurzer Begründung
5. Härtegründe mit Belegen als Anlage: Suchprotokoll, Atteste, Bescheinigungen
6. Hinweis, dass Du die Wirksamkeit der Kündigung selbst damit nicht anerkennst, falls Du sie auch für unwirksam hältst
7. Datum und Name; bei mehreren Mietern von allen

Ein vollständiges Muster stellen wir bewusst nicht ein. Welche Gründe Du wie gewichtest, hängt vom Einzelfall ab.

Wie geht es nach dem Widerspruch weiter?

Akzeptiert der Vermieter Deinen Widerspruch nicht, wird er auf Räumung klagen. Das Amtsgericht prüft dann zwei Fragen nacheinander: Ist die Kündigung wirksam? Und wenn ja, überwiegt Deine Härte das Interesse des Vermieters?

Überwiegt Deine Härte, wird das Mietverhältnis fortgesetzt, so lange es unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist (§ 574a Abs. 1 Satz 1 BGB). Ist ungewiss, wann die Härte wegfällt, etwa bei einer dauerhaften Erkrankung, kann das Gericht die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit anordnen (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB). Ist dem Vermieter die Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen nicht zuzumuten, kann das Gericht die Bedingungen angemessen ändern, etwa die Miete (§ 574a Abs. 1 Satz 2 BGB). Das Gericht entscheidet darüber im Urteil auch ohne ausdrücklichen Antrag (§ 308a Abs. 1 ZPO).

Wurde das Mietverhältnis befristet fortgesetzt und ist die Härte danach nicht entfallen, kannst Du eine weitere Fortsetzung nur verlangen, wenn sich die Umstände wesentlich geändert haben oder ein erwarteter Umstand nicht eingetreten ist, etwa die zugesagte Genossenschaftswohnung (§ 574c Abs. 1 BGB).

Kein Widerspruchsrecht hast Du, wenn der Vermieter Dir fristlos kündigen dürfte, etwa wegen erheblicher Mietrückstände (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz

Verlierst Du den Prozess, musst Du nicht sofort am nächsten Tag ausziehen. Es gibt zwei weitere Schutzstufen.

Räumungsfrist (§ 721 ZPO)

Verurteilt das Gericht Dich zur Räumung von Wohnraum, kann es Dir auf Antrag oder von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist gewähren (§ 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Den Antrag musst Du vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung stellen, auf die das Urteil ergeht (§ 721 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Die Frist kann auf Antrag verlängert werden, der Verlängerungsantrag muss spätestens 2 Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist gestellt werden (§ 721 Abs. 3 ZPO). Insgesamt darf die Räumungsfrist nicht mehr als ein Jahr betragen, gerechnet ab Rechtskraft des Urteils oder, wenn das Urteil die Räumung erst zu einem späteren Tag anordnet, ab diesem Tag (§ 721 Abs. 5 ZPO).

Einigst Du Dich mit dem Vermieter in einem gerichtlichen Vergleich auf einen Auszugstermin, kann Dir das Amtsgericht ebenfalls eine Räumungsfrist bewilligen. Der Antrag muss spätestens 2 Wochen vor dem vereinbarten Räumungstag gestellt werden, und auch hier ist nach einem Jahr Schluss, gerechnet ab Vergleichsschluss oder, wenn nach dem Vergleich erst später zu räumen ist, ab dem vereinbarten Räumungstag (§ 794a Abs. 1 und 3 ZPO).

Während der Räumungsfrist zahlst Du weiter die Nutzungsentschädigung, aber keinen weiteren Schaden (§ 571 Abs. 2 BGB). Nutze die Zeit für die Suche und dokumentiere sie weiter. Bei einem Verlängerungsantrag kommt es darauf an.

Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO)

Ist die Räumungsfrist abgelaufen und hat der Gerichtsvollzieher einen Räumungstermin angesetzt, bleibt als letzte Möglichkeit der Vollstreckungsschutz. Das Vollstreckungsgericht kann die Räumung aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn sie wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist (§ 765a Abs. 1 ZPO). Die Hürde ist sehr hoch. Fehlender Wohnraum allein reicht in der Regel nicht; in Betracht kommen eher ernsthafte Gefahren für Leben oder Gesundheit. Den Antrag musst Du spätestens 2 Wochen vor dem Räumungstermin stellen, es sei denn, die Gründe sind erst später entstanden oder Du warst ohne Verschulden verhindert (§ 765a Abs. 3 ZPO).

Für Vermieter: Der Mieter findet keine Wohnung

Gutachten, Beweisaufnahme und Räumungsfrist können Deinen Einzug deutlich verzögern. Was Du tun kannst:

• Gründe vollständig ins Kündigungsschreiben. In der Härteabwägung zählen nur die Gründe, die in der Kündigung stehen, außer sie sind später entstanden (§ 574 Abs. 3 BGB).
• Auf Widerspruch und Frist hinweisen. Der Vermieter soll auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs rechtzeitig hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt der Hinweis, kann der Mieter noch im ersten Gerichtstermin widersprechen (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB).
• Gründe des Widerspruchs abfragen. Verlange Auskunft über die Gründe (§ 574b Abs. 1 Satz 2 BGB). Bleibt der Mieter sie schuldig, kann das Gericht ihm Kosten auferlegen, selbst wenn er gewinnt (§ 93b Abs. 2 ZPO).
• Freie Wohnungen im Bestand anbieten. Hast Du im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung, die bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird, musst Du sie anbieten. Einzelheiten im Hauptratgeber zur Eigenbedarfskündigung.
• Bei der Suche helfen. Konkrete Angebote, die zu Größe und Budget des Mieters passen, verbessern Deine Position, wenn der Mieter fehlenden Ersatzwohnraum einwendet. Dokumentiere, was Du angeboten hast.
• Auszugsvereinbarung. Ein fester Auszugstermin mit Umzugshilfe oder Zahlung ist oft schneller als ein Prozess. Ein gerichtlicher Vergleich ist vollstreckbar, eine Räumungsfrist nach § 794a ZPO bleibt aber möglich.

Wie das Verfahren bis zur Räumung abläuft und was eine Räumungsklage kostet, steht im Hauptratgeber unter Fristen. Für andere Fragen rund um Dein Mietverhältnis gibt es die schriftliche Beratung beim Anwalt für Mietrecht, ebenfalls 169 € Festpreis, brutto inkl. MwSt.