Eigenbedarfskündigung: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

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Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Ein Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Eigenbedarf ist das häufigste dieser Interessen: Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Daneben nennt das Gesetz schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzungen des Mieters und die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung.

"Benötigen" heißt nicht, dass der Vermieter in Not sein muss. Es reicht ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen. Die Gerichte respektieren grundsätzlich die Lebensplanung des Eigentümers, prüfen aber, ob der Wunsch echt ist und ob der Bedarf in einem vernünftigen Verhältnis zur Wohnung steht.

Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden?

Das Gesetz nennt drei Gruppen: den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und die Angehörigen seines Haushalts. Wer als Familienangehöriger zählt, hat die Rechtsprechung ausgeformt. Nach dem BGH sind das ausschließlich die Personen, die im Prozess aus persönlichen Gründen das Zeugnis verweigern dürfen (§ 383 ZPO, § 52 StPO; BGH, Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 276/23).

Person	Eigenbedarf möglich?	Bedingung
Vermieter selbst, Ehegatte, eingetragener Lebenspartner	ja	keine weitere
Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern	ja	keine weitere
Geschwister	ja	keine weitere
Nichten, Neffen, Onkel, Tanten	ja	keine weitere
Cousins, Cousinen und entferntere Verwandte	nein	auch nicht bei enger persönlicher Bindung
Schwager, Schwägerin, Schwiegereltern, Schwiegerkinder	ja	keine weitere
Lebensgefährte, Pflegekraft, Au-pair	ja, wenn Haushaltsangehöriger	lebt bereits mit dem Vermieter in einem Haushalt oder soll dort aufgenommen werden
Gesellschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit (GmbH, AG)	nein	eine juristische Person kann nicht selbst wohnen

Gehört die Wohnung mehreren Personen, etwa einer Erbengemeinschaft, kann der Bedarf eines Miteigentümers genügen. Nach einem Kauf kann eine Sperrfrist gelten, dazu unten mehr.

Welche Gründe tragen, welche nicht?

Anerkannte Gründe

• Der Vermieter will aus einer zu kleinen oder zu teuren Wohnung in die eigene ziehen.
• Ein Kind zieht aus dem Elternhaus aus, beginnt ein Studium oder eine Ausbildung am Ort.
• Pflegebedürftige Eltern sollen in die Nähe ziehen, oder eine Pflegekraft soll in der Nähe wohnen.
• Familienzuwachs: Die bisherige Wohnung des Vermieters wird zu klein.
• Trennung: Ein Ehepartner braucht eine eigene Wohnung.
• Rückkehr aus dem Ausland oder ein neuer Arbeitsplatz in der Nähe.

Strittige Fälle

• Teilweise gewerbliche Nutzung: Soll die Wohnung überwiegend als Büro oder Praxis dienen, ist das kein Wohnbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Es kann aber ein sonstiges berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB vorliegen.
• Nur zeitweise Nutzung: Eine Zweitwohnung oder Ferienwohnung kann genügen, wenn die Nutzung nachvollziehbar und nicht nur gelegentlich ist.
• Umbau oder Zusammenlegung: Wer mehrere Wohnungen zusammenlegen will, muss den konkreten Wohnbedarf belegen.

Wann Eigenbedarf ausgeschlossen ist

• Vorratskündigung: Der Bedarf muss schon konkret bestehen. Die Absicht, "irgendwann" einzuziehen, reicht nicht.
• Weit überhöhter Bedarf: Eine große Wohnung für eine Einzelperson zu Wochenendbesuchen kann rechtsmissbräuchlich sein.
• Vorhersehbarer Bedarf: Kündigt der Vermieter kurz nach Abschluss des Mietvertrags wegen eines Bedarfs, den er schon bei Vertragsschluss kannte, kann die Kündigung rechtsmissbräuchlich sein.
• Vertraglicher Ausschluss: Der Mietvertrag kann die Eigenbedarfskündigung ausschließen, dauerhaft oder für einige Jahre.
• Juristische Person als Vermieter: Eine GmbH oder AG hat keinen Eigenbedarf.
• Sperrfrist nach Umwandlung: Wurde die Wohnung nach Deinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann der Käufer erst nach 3 Jahren, in manchen Gebieten bis zu 10 Jahren kündigen (§ 577a BGB).

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Kündigungsfrist bei Eigenbedarf: 3, 6 oder 9 Monate

Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf hängt davon ab, wie lange Du schon in der Wohnung lebst. Sie beträgt 3 Monate und verlängert sich nach 5 und nach 8 Jahren seit der Überlassung um jeweils 3 Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Maßgeblich ist der Tag der Überlassung, also in der Regel der Einzug, nicht der Tag der Vertragsunterschrift.

Wohndauer seit Überlassung	Kündigungsfrist	Zugang spätestens	Mietende bei Zugang am 3. Februar 2027
bis unter 5 Jahre	3 Monate	3. Werktag des Monats	30. April 2027
ab 5 Jahren	6 Monate	3. Werktag des Monats	31. Juli 2027
ab 8 Jahren	9 Monate	3. Werktag des Monats	31. Oktober 2027

Rechenbeispiel für Mieter: 3. oder 4. Werktag

Du wohnst seit 2023 in der Wohnung. Die Kündigung liegt am Mittwoch, 3. Februar 2027, in Deinem Briefkasten. Das ist der 3. Werktag im Februar, der Februar zählt also mit: Dein Mietverhältnis endet am 30. April 2027. Kommt das Schreiben einen Tag später, am Donnerstag, 4. Februar, zählt der Februar nicht mehr. Dann endet das Mietverhältnis erst am 31. Mai 2027. Ein Tag Verspätung bringt Dir einen ganzen Monat.

Rechenbeispiel für Vermieter: Bis wann muss die Kündigung zugehen?

Du willst zum 1. Oktober 2027 einziehen, Dein Mieter wohnt seit 6 Jahren in der Wohnung. Es gilt die Frist von 6 Monaten, das Mietverhältnis muss also am 30. September 2027 enden. Die Kündigung muss dafür bis zum 3. Werktag im April 2027 zugehen. Der 1. und 2. April sind Donnerstag und Freitag, der 3. April ist ein Samstag. Der Samstag zählt als Werktag mit (BGH, Urteil vom 27. April 2005, VIII ZR 206/04), der 3. Werktag ist also Samstag, der 3. April. Ob sich die Frist nach § 193 BGB auf den folgenden Montag verschiebt, wenn der 3. Werktag ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen. Darauf solltest Du nicht bauen. Sicher bist Du mit einem Zugang bis Freitag, 2. April 2027, besser deutlich früher und mit Nachweis.

Lange Mietdauer: 10, 15 oder 20 Jahre

Mehr als 9 Monate sieht das Gesetz nicht vor, auch nach 15 oder 20 Jahren bleibt es dabei. Eine Ausnahme kann für Mietverträge gelten, in denen die damaligen Fristen vor dem 1. September 2001 vertraglich vereinbart wurden, und zwar nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen, also nicht per Formularklausel (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB): Dann kann für den Vermieter nach 10 Jahren eine Frist von 12 Monaten gelten. Eine lange Wohndauer spielt außerdem beim Härtefall-Widerspruch eine Rolle, weil die Verwurzelung im Viertel mit den Jahren wächst.

Frist falsch berechnet

Nennt der Vermieter ein zu frühes Datum, ist die Kündigung in der Regel nicht unwirksam. Sie wirkt dann zum nächsten zulässigen Termin. Viele Vermieter schreiben deshalb "hilfsweise zum nächstzulässigen Termin" in die Kündigung. Für Dich als Mieter heißt das: Du musst nicht zum falschen Datum ausziehen, solltest aber nicht darauf bauen, dass die ganze Kündigung fällt.

Darf der Mieter früher ausziehen?

Ja. Für Deine eigene Kündigung gilt immer eine Frist von 3 Monaten, unabhängig von der Wohndauer (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Hast Du eine Eigenbedarfskündigung mit 9 Monaten Frist erhalten und findest früher eine Wohnung, kannst Du selbst mit 3 Monaten kündigen. Schneller geht es nur mit einem Aufhebungsvertrag, den Du mit dem Vermieter vereinbarst. Darin lassen sich auch ein Auszugstermin, Umzugskosten oder eine Abfindung regeln.

Widerspruchsfrist des Mieters

Willst Du wegen einer Härte widersprechen, muss Dein Widerspruch in Textform spätestens 2 Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter sein (§ 574b Abs. 1 und 2 BGB). Hat der Vermieter Dich nicht rechtzeitig vor Ablauf dieser Frist auf das Widerspruchsrecht sowie Form und Frist hingewiesen, kannst Du den Widerspruch noch im ersten Termin eines Räumungsprozesses erklären (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB).

Sperrfrist nach Kauf und Umwandlung

Wurde Deine Mietwohnung nach Deinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der Käufer frühestens 3 Jahre nach dem Erwerb wegen Eigenbedarf kündigen. Die Länder können diese Frist in Gebieten mit knappem Wohnraum auf bis zu 10 Jahre verlängern (§ 577a BGB). Dasselbe gilt, wenn die Wohnung nach Deinem Einzug an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber verkauft wurde, es sei denn, diese gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an (§ 577a Abs. 1a BGB). Erst danach beginnt die normale Kündigungsfrist. Details im Ratgeber Eigenbedarfskündigung nach Kauf.

Nach dem Mietende

Bleibt der Mieter nach Ablauf der Frist in der Wohnung, verlängert sich das Mietverhältnis stillschweigend auf unbestimmte Zeit, wenn der Vermieter nicht innerhalb von 2 Wochen widerspricht (§ 545 BGB). Der Vermieter kann dann Räumungsklage erheben. Das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist von insgesamt höchstens einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO).

Alle Fristen bei Eigenbedarf

Frist	Für wen	Dauer	Rechtsgrundlage	Folge bei Versäumnis
Kündigungsfrist	Vermieter	3, 6 oder 9 Monate, Zugang bis 3. Werktag	§ 573c Abs. 1 BGB	Kündigung wirkt erst zum nächsten Termin
Kündigungsfrist des Mieters	Mieter	3 Monate, Zugang bis 3. Werktag	§ 573c Abs. 1 BGB	Mietverhältnis endet einen Monat später
Widerspruch wegen Härte	Mieter	bis 2 Monate vor Mietende, in Textform	§§ 574, 574b BGB	Vermieter kann Fortsetzung ablehnen, Ausnahme fehlender Hinweis
Sperrfrist nach Umwandlung	Erwerber	3 Jahre, per Landesverordnung bis 10 Jahre	§ 577a BGB	Kündigung vor Ablauf unwirksam (§ 577a Abs. 1, § 573 Abs. 1 BGB)
Widerspruch gegen Weiternutzung	Vermieter	2 Wochen ab Kenntnis	§ 545 BGB	Mietverhältnis läuft unbefristet weiter
Räumungsfrist	Gericht auf Antrag oder von Amts wegen	insgesamt höchstens 1 Jahr	§ 721 ZPO	Antrag vor Schluss der mündlichen Verhandlung stellen (§ 721 Abs. 1 Satz 2 ZPO); das Gericht kann die Frist auch ohne Antrag gewähren

So muss die Kündigung aussehen

• Schriftform: Die Kündigung muss auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). E-Mail, SMS oder Fax reichen nicht.
• Alle Beteiligten: Gibt es mehrere Vermieter, müssen alle unterschreiben oder sich wirksam vertreten lassen. Gibt es mehrere Mieter, muss die Kündigung an alle gerichtet sein.
• Begründung: Die Gründe müssen im Schreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Dazu gehören die Person, für die die Wohnung benötigt wird, und der konkrete Grund. Eine Floskel wie "wegen Eigenbedarfs" reicht nicht.
• Hinweis auf den Widerspruch: Der Vermieter soll auf das Widerspruchsrecht sowie Form und Frist hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt der Hinweis, verlängert sich die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters.
• Zustellung mit Nachweis: Persönliche Übergabe vor Zeugen oder Einwurf durch einen Boten, der den Inhalt kennt, sind gängige Wege. Beim Einwurf-Einschreiben ist der Inhalt nicht belegt.

Wie ein solches Schreiben aufgebaut ist, zeigt unser Ratgeber mit Muster zur Eigenbedarfskündigung [REDAKTION: Link auf eigenbedarfskuendigung-muster, sobald veröffentlicht].

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Für Mieter: Deine Rechte und nächsten Schritte

Eine Eigenbedarfskündigung heißt nicht, dass Du sofort packen musst. Bis zum Ende der Frist bleibt alles wie bisher, und auch danach darf Dich niemand ohne Gerichtsurteil aus der Wohnung holen. Unterschreibe in der ersten Aufregung nichts, auch keine "Auszugsbestätigung".

Checkliste: Ist die Kündigung wirksam?

1. Ist die Kündigung schriftlich und eigenhändig unterschrieben, von allen Vermietern?
2. Ist sie an alle Mieter gerichtet, die im Vertrag stehen?
3. Nennt sie die Bedarfsperson und einen konkreten, nachvollziehbaren Grund?
4. Gehört die Bedarfsperson zum Kreis der Familien- oder Haushaltsangehörigen?
5. Stimmt die Frist nach Deiner Wohndauer, und wann ist das Schreiben zugegangen?
6. Schließt Dein Mietvertrag die Eigenbedarfskündigung aus, oder läuft eine Sperrfrist nach Umwandlung?
7. Hätte der Vermieter den Bedarf schon bei Vertragsschluss absehen können?
8. Hat der Vermieter eine andere freie Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage, die er Dir anbieten müsste?

Härtefall-Widerspruch

Auch eine wirksame Kündigung muss nicht zum Auszug führen. Bedeutet die Beendigung für Dich oder Deine Familie eine Härte, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, kannst Du die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (§ 574 BGB). Typische Härtegründe sind hohes Alter mit konkreten Folgen eines Umzugs (Alter allein genügt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht), schwere Krankheit, eine fortgeschrittene Schwangerschaft, eine bevorstehende Prüfung oder fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen. Entscheidend ist immer die Abwägung im Einzelfall. Wie Du vorgehst, wenn Du keine neue Wohnung findest, erklärt der Ratgeber Eigenbedarf: Mieter findet keine Wohnung.

Abfindung und Auszugsvereinbarung

Einen gesetzlichen Anspruch auf eine Abfindung gibt es bei einer Eigenbedarfskündigung nicht. In der Praxis ist sie trotzdem häufig Verhandlungssache: Will der Vermieter früher einziehen oder einen Prozess vermeiden, bietet er oft Umzugskosten oder eine Zahlung an. Wie viel drin ist, hängt davon ab, wie angreifbar die Kündigung ist und wie stark Deine Härtegründe sind. Eine feste Faustformel gibt es nicht. Lass eine Auszugsvereinbarung prüfen, bevor Du unterschreibst.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Zieht die genannte Person nach Deinem Auszug nicht ein, wird die Wohnung teurer neu vermietet oder schnell verkauft, kann der Eigenbedarf vorgeschoben gewesen sein. Der Vermieter schuldet dann Schadensersatz. Erstattungsfähig sein können:

• Umzugskosten
• die Differenz zwischen alter und höherer neuer Miete für einen gewissen Zeitraum
• Maklerkosten für die neue Wohnung
• Kosten für doppelte Mietzahlungen

Fällt der Eigenbedarf noch vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter Dich informieren. Die Ansprüche verjähren in der Regel in 3 Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Du von den Umständen erfahren hast oder ohne grobe Fahrlässigkeit hättest erfahren müssen (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Dokumentiere deshalb, wer nach Deinem Auszug einzieht.

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Für Vermieter: So kündigst Du rechtssicher

Vor der Kündigung prüfen

• Erlaubt Dein Mietvertrag die Eigenbedarfskündigung, oder ist sie ausgeschlossen?
• Läuft nach Deinem Kauf eine Sperrfrist nach § 577a BGB?
• Gehört die Bedarfsperson zum geschützten Personenkreis, und ist der Bedarf schon konkret?
• Gibt es beim Mieter erkennbare Härtegründe (Alter, Krankheit, Kinder in der Schule), die einen Widerspruch wahrscheinlich machen?

Begründung formulieren

Schreibe konkret, wer einziehen soll, in welcher Beziehung die Person zu Dir steht und warum sie gerade diese Wohnung braucht. Lebenssachverhalte wie Studienbeginn, Pflegebedarf, Familienzuwachs oder Arbeitsplatzwechsel gehören mit Zeitpunkt ins Schreiben. Pauschale oder austauschbare Formulierungen sind der häufigste Grund, warum Eigenbedarfskündigungen vor Gericht scheitern.

Anbietpflicht

Hast Du im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung, die bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird, musst Du sie dem Mieter anbieten.

Wegfall des Bedarfs

Entfällt der Bedarf, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist, etwa weil die Tochter doch in eine andere Stadt zieht, musst Du den Mieter informieren. Er kann dann bleiben.

Nutzung nach dem Auszug

Eine feste Mindestdauer, wie lange Du oder Dein Angehöriger die Wohnung nach dem Auszug nutzen müsst, steht nicht im Gesetz. Ziehst Du aber gar nicht ein, vermietest schnell teurer weiter oder verkaufst, spricht vieles für einen vorgetäuschten Bedarf. Dann musst Du erklären, warum sich die Pläne geändert haben.

Checkliste vor dem Absenden

1. Vertrag auf Ausschluss und Sperrfrist geprüft
2. Bedarfsperson und Verwandtschaftsgrad benannt
3. Konkreter Grund mit Zeitpunkt beschrieben
4. Frist nach Wohndauer berechnet, Zugang bis 3. Werktag geplant
5. Hinweis auf Widerspruchsrecht, Form und Frist aufgenommen
6. Alternativwohnungen im Bestand geprüft und gegebenenfalls angeboten
7. Unterschrift aller Vermieter, Adressierung an alle Mieter
8. Zustellung mit Nachweis organisiert

Ablauf bis zur Räumung

1. Kündigung geht zu: Ab dem Zugang läuft die Kündigungsfrist von 3, 6 oder 9 Monaten.
2. Widerspruchsfrist: Bis 2 Monate vor Mietende kann der Mieter wegen Härte widersprechen.
3. Verhandlung: In dieser Zeit klären viele Parteien Auszugstermin und Umzugshilfe.
4. Mietende: Der Mieter muss die Wohnung räumen und zurückgeben. Bleibt er, schuldet er für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete oder der für vergleichbare Wohnungen ortsüblichen Miete (§ 546a Abs. 1 BGB).
5. Widerspruch gegen Weiternutzung: Der Vermieter muss innerhalb von 2 Wochen widersprechen, sonst läuft das Mietverhältnis weiter (§ 545 BGB).
6. Räumungsklage: Das Amtsgericht prüft die Kündigung und einen etwaigen Widerspruch.
7. Urteil und Räumungsfrist: Das Gericht kann eine Räumungsfrist von insgesamt bis zu einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO).
8. Zwangsräumung: Erst mit dem Titel darf ein Gerichtsvollzieher räumen. In besonderen Härtefällen gibt es Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO).

Wie lange ein Räumungsprozess dauert, hängt stark vom Gericht und davon ab, ob Härtegründe begutachtet werden müssen.

Kosten und Rechtsschutz

• Anwaltliche Prüfung: Bei Recht 24/7 prüft ein Anwalt Deine Eigenbedarfskündigung für 169 € Festpreis, brutto inkl. MwSt. Für Vermieter umfasst die Leistung laut Leistungsseite auch das Formulieren der Kündigung.
• Räumungsklage: Die Gerichts- und Anwaltskosten richten sich nach dem Streitwert. Er beträgt in der Regel die Jahresmiete (§ 41 Abs. 2 GKG). Nebenkosten zählen nur mit, wenn sie als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden (§ 41 Abs. 1 Satz 2 GKG). Wer den Prozess verliert, trägt grundsätzlich die Kosten beider Seiten (§ 91 ZPO).
• Rechtsschutzversicherung: Ein Baustein für Wohnungs- und Grundstücksrecht deckt Eigenbedarfsfälle häufig ab. Recht 24/7 arbeitet mit allen Rechtsschutzversicherungen zusammen und rechnet die gerichtliche Vertretung auf Wunsch direkt mit der Versicherung ab, sofern sie eine Deckungszusage erteilt.
• Vertretung vor Gericht: Geht es weiter, etwa im Räumungsprozess, vertreten Dich unsere Anwälte deutschlandweit zu einem vorab vereinbarten Festpreis.

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