Kurz gesagt
Bei der Indexmiete folgt Deine Kaltmiete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (§ 557b BGB). Der Vermieter darf sie erst ändern, wenn sie mindestens ein Jahr unverändert war, und zwar im Verhältnis von neuem zu altem Indexstand. Eine Obergrenze gibt es derzeit nicht. Die Erhöhung muss er in Textform erklären, mit Indexänderung und neuem Betrag, und Du zahlst sie ab dem übernächsten Monat nach Zugang.
Das Wichtigste in Kürze
- Grundlage: § 557b BGB. Maßstab ist allein der Verbraucherpreisindex für Deutschland, aktuell auf der Basis 2020 = 100.
- Formel: neue Miete = alte Miete × neuer Index ÷ alter Index. Indexpunkte sind keine Prozent.
- Wie oft: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist ausgeschlossen.
- Grenzen: keine Kappungsgrenze, die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete. Eine Deckelung ist geplant, aber noch nicht in Kraft (Stand 11/2026).
- Zustimmen musst Du nicht. Prüfen solltest Du jede Erklärung trotzdem, Fehler sind häufig.
Inhalt
- Indexmiete berechnen: Formel und Beispiel
- Was ist eine Indexmiete?
- Wie stark darf die Indexmiete steigen?
- Geplante Kappungsgrenze für Indexmieten (Stand 11/2026)
- Wann und wie oft darf der Vermieter erhöhen?
- Indexmieterhöhung prüfen: das Prüfschema
- Wann ist eine Indexmiete unwirksam?
- Indexmiete und andere Mieterhöhungen
- Kann die Indexmiete sinken?
- Indexmiete, Staffelmiete oder Vergleichsmiete?
- VPI-Tabelle: Verbraucherpreisindex der letzten 24 Monate
- Häufige Fragen
Indexmiete berechnen: Formel und Beispiel
Das Statistische Bundesamt rechnet indexgebundene Beträge mit einer einfachen Formel fort:
neue Miete = alte Miete × neuer Indexstand ÷ alter Indexstand
Der alte Indexstand ist der Wert des Monats, auf dem die letzte Anpassung beruhte, bei der ersten Erhöhung der Wert bei Vertragsbeginn. Der neue Indexstand ist der Wert, auf den sich der Vermieter jetzt beruft.
Beispielrechnung (Miete und Daten fiktiv, Indexwerte echt laut Destatis, Basis 2020 = 100):
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Kaltmiete seit der letzten Anpassung (gilt seit 1. Dezember 2025) | 900,00 € |
| Indexstand der letzten Anpassung, September 2025 | 122,6 |
| Neuer Indexstand, September 2026 | 126,6 |
| Indexänderung in Punkten | 4,0 Punkte |
| Indexänderung in Prozent: 126,6 ÷ 122,6 | 3,26 % |
| Neue Kaltmiete: 900 € × 126,6 ÷ 122,6 | 929,36 € |
| Erhöhung pro Monat | 29,36 € |
| Erklärung geht zu am 20. Oktober 2026, neue Miete fällig ab | 1. Dezember 2026 |
Typischer Rechenfehler: Der Vermieter setzt die 4,0 Indexpunkte mit 4 % gleich und verlangt 936,00 €. Das sind 6,64 € im Monat zu viel. Weil der Index über 100 liegt, ist die prozentuale Steigerung immer kleiner als die Punktdifferenz.
Was ist eine Indexmiete?
Eine Indexmiete ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach der sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland richtet (§ 557b Abs. 1 BGB). Gemeint ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI). Steigen die Verbraucherpreise, darf die Miete steigen. Sinken sie, kann sie sinken.
Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen werden (§ 557b Abs. 1 BGB). Sie ist neben der Staffelmiete die einzige Form, mit der Mieter und Vermieter künftige Mieterhöhungen schon im Vertrag festlegen können (§ 557 Abs. 2 BGB).
So erkennst Du sie im Vertrag: Suche nach Begriffen wie "Indexmiete", "Wertsicherung", "Verbraucherpreisindex" oder "§ 557b BGB". Eine Klausel kann etwa so lauten (Beispiel, keine Musterformulierung): "Die Miete ändert sich entsprechend der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland. Eine Änderung kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mietänderung durch Erklärung in Textform verlangt werden."
Nur die Kaltmiete: Die Indexierung betrifft die Grundmiete. Betriebskosten werden separat nach § 560 BGB angepasst.
Wie stark darf die Indexmiete steigen?
So stark wie der Index. Eine Obergrenze für die einzelne Anpassung gibt es derzeit nicht. Die Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB gilt nur für Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete, und genau diese Erhöhung ist bei der Indexmiete ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB).
Mietpreisbremse: Sie gilt bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete, also die Miete bei Vertragsbeginn (§ 557b Abs. 4 BGB). Die späteren Indexanpassungen begrenzt sie nicht. Die Landesverordnungen zur Mietpreisbremse müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 BGB).
Was das in Zahlen heißt (Miete fiktiv, Indexwerte Destatis): Eine Kaltmiete von 800 €, vereinbart bei einem Index von 105,2 im Januar 2022, ergäbe mit dem Wert von September 2026 (126,6) eine Miete von 962,74 €. Das sind 20,34 % mehr. Eine Vergleichsmiete dürfte in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit Landesverordnung um höchstens 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Allerdings kann die Indexmiete auch mal stagnieren, während die Vergleichsmiete steigt.
Geplante Kappungsgrenze für Indexmieten (Stand 11/2026)
Gesetzentwurf, Stand 11/2026, nicht in Kraft. Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen und am 1. Mai 2026 dem Bundesrat zugeleitet (BR-Drucksache 265/26). Im Bundestag liegt er seit dem 1. Juli 2026 als Drucksache 21/6807 vor und ist an die Ausschüsse überwiesen, beschlossen ist er noch nicht. Nach dem Entwurf soll für Wohnraum in angespannten Wohnlagen, die eine Rechtsverordnung bestimmt, eine Indexsteigerung von mehr als 3 % in einem Jahr nur noch zur Hälfte zählen: Die Hälfte des Teils über 3 % bleibt bei der Berechnung der neuen Miete außer Betracht (§ 557b Abs. 4 BGB-E).
Was das bedeuten würde (Rechenbeispiel zum Entwurf, Miete fiktiv): Von September 2021 (103,8) bis September 2022 (112,7) stieg der Index um 8,57 %. Heute dürfte eine Miete von 900 € damit auf 977,17 € steigen. Nach dem Entwurf zählten 3 % voll und die übrigen 5,57 % zur Hälfte, zusammen 5,79 %, also 952,08 €.
Bis das Gesetz verkündet ist und in Kraft tritt, gilt § 557b BGB in der heutigen Fassung. Wir aktualisieren diesen Abschnitt, sobald der Bundestag entschieden hat.
Wann und wie oft darf der Vermieter erhöhen?
Höchstens einmal im Jahr: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit. Maßgeblich ist der Zeitraum, in dem die Miete gleich geblieben ist.
Textform: Der Vermieter muss die Änderung durch Erklärung in Textform geltend machen (§ 557b Abs. 3 BGB). Textform heißt: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger mit Namen des Erklärenden (§ 126b BGB). Ein Brief, ein Fax oder eine E-Mail genügen, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig.
Inhalt: Anzugeben sind die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag (§ 557b Abs. 3 Satz 2 BGB).
Fälligkeit: Die neue Miete zahlst Du ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB). Geht sie am 20. Oktober zu, gilt die neue Miete ab 1. Dezember. Eine rückwirkende Erhöhung gibt es nicht.
Kein Zwang zur Erhöhung: Der Vermieter muss die Miete nicht anpassen. Verzichtet er ein paar Jahre, kann er später auf den dann aktuellen Index erhöhen, aber nicht rückwirkend.
Schwellenwertklauseln: Manche Verträge sehen vor, dass erst ab einer bestimmten Indexänderung angepasst wird, etwa ab 5 %. Dann gilt zusätzlich diese Schwelle.
Indexmieterhöhung prüfen: das Prüfschema
Geh das Erhöhungsschreiben Punkt für Punkt durch. Jeder Punkt, den Du mit Nein beantwortest, ist ein Grund, nachzufragen oder die Erhöhung prüfen zu lassen.
Häufige Fehler im Erhöhungsschreiben
| Fehler | Folge | Was Du tun kannst |
|---|---|---|
| Indexpunkte als Prozent gerechnet | Erhöhung zu hoch | Betrag mit der Formel nachrechnen, Differenz beanstanden |
| Falscher alter Indexstand (z. B. Monat der Mitteilung statt Monat der letzten Anpassung) | Erhöhung zu hoch oder zu niedrig | Indexmonat der letzten Erhöhung aus dem alten Schreiben nehmen |
| Werte verschiedener Basisjahre gemischt | Rechnung falsch | beide Werte auf derselben Basis bei Destatis nachsehen |
| Weniger als ein Jahr seit der letzten Änderung | Erhöhung zu früh | Termin der letzten Änderung prüfen |
| Indexänderung oder neuer Betrag fehlt | Erklärung genügt § 557b Abs. 3 BGB nicht | Vermieter auf fehlende Angaben hinweisen |
| Erhöhung rückwirkend oder schon zum nächsten Monat verlangt | zu früh, fällig erst ab dem übernächsten Monat | nur ab dem richtigen Monat zahlen |
| Nebenkosten mit indexiert | unzulässig hoch | nur die Kaltmiete erhöhen lassen |
| Zusätzlich Erhöhung auf die Vergleichsmiete verlangt | ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB) | Zustimmung verweigern |
Was tun bei einer fehlerhaften Erhöhung?
Nachrechnen und beanstanden: Schreib dem Vermieter in Textform, welche Angaben fehlen oder welcher Betrag sich nach Deiner Rechnung ergibt. Zahle bis zur Klärung den Betrag, den Du für richtig hältst.
Zu viel gezahlte Miete zurückfordern: Hast Du eine fehlerhaft berechnete Erhöhung schon gezahlt, kannst Du den zu viel gezahlten Betrag nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zurückverlangen (§ 812 Abs. 1 BGB). Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Du von den Umständen Kenntnis erlangt hast (§ 199 Abs. 1 BGB).
Wann ist eine Indexmiete unwirksam?
Ob eine Indexmiete wirksam ist, hängt an der Vereinbarung im Vertrag. Typische Probleme:
- Keine schriftliche Vereinbarung: § 557b Abs. 1 BGB verlangt eine schriftliche Vereinbarung.
- Falscher Maßstab: Zulässig ist nur der Verbraucherpreisindex für Deutschland. Einen Index für besondere Haushaltstypen berechnet das Statistische Bundesamt seit 2003 nicht mehr.
- Einseitige Klausel: Eine Klausel, nach der die Miete nur steigen, aber nicht sinken kann, weicht zum Nachteil des Mieters von § 557b BGB ab und ist insoweit unwirksam (§ 557b Abs. 5 BGB). Das Landgericht Berlin hat eine solche Klausel für unwirksam gehalten (LG Berlin, Urteil vom 20.06.2024, 67 S 83/24).
- Versteckte oder unklare Klausel: In Formularverträgen gelten die Regeln für Allgemeine Geschäftsbedingungen.
Folge: Ist die Indexvereinbarung unwirksam, bleibt der Mietvertrag in der Regel bestehen, und für Erhöhungen gelten die allgemeinen Regeln, also vor allem die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Mehr zu diesen Regeln im Ratgeber Mieterhöhung.
Indexmiete und andere Mieterhöhungen
Vergleichsmiete: ausgeschlossen, solange die Indexmiete gilt (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB).
Modernisierung: Eine Modernisierungserhöhung nach § 559 oder § 559e BGB kann der Vermieter nur verlangen, wenn er bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, etwa wegen einer gesetzlichen Pflicht. Ausnahme ist eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1a BGB, also der Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage im Sinne des § 42 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB). Eine freiwillige Modernisierung, etwa ein neues Bad, berechtigt bei der Indexmiete nicht zur Mieterhöhung.
Betriebskosten: Vorauszahlungen und Pauschalen passt der Vermieter unabhängig von der Indexmiete nach § 560 BGB an.
Kann die Indexmiete sinken?
Ja. Die Miete ist an den Index gebunden, in beide Richtungen. Sinkt der Index, kannst Du eine Senkung verlangen. Auch dafür gilt § 557b Abs. 3 BGB: Du musst die Änderung in Textform erklären, mit Indexänderung und neuem Betrag, und die niedrigere Miete gilt ab dem übernächsten Monat. Von selbst sinkt die Miete nicht. In den vergangenen Jahren ist der Index allerdings über zwölf Monate betrachtet gestiegen (siehe VPI-Tabelle).
Indexmiete, Staffelmiete oder Vergleichsmiete?
| Merkmal | Indexmiete | Staffelmiete | Vergleichsmiete |
|---|---|---|---|
| Norm | § 557b BGB | § 557a BGB | §§ 558 bis 558e BGB |
| Grundlage | Verbraucherpreisindex | Beträge im Vertrag | ortsübliche Vergleichsmiete, z. B. Mietspiegel |
| Wie oft | Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert | jede Staffel mindestens ein Jahr | Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, Miete seit 15 Monaten unverändert |
| Obergrenze | keine (Deckelung geplant) | keine, außer Mietpreisbremse | Kappungsgrenze 20 % in drei Jahren, mit Landesverordnung 15 % |
| Mietpreisbremse | nur Ausgangsmiete | für jede Staffel | gilt für die Miete bei Vertragsbeginn |
| Zustimmung des Mieters | nicht nötig, Erklärung genügt | nicht nötig | nötig (§ 558b BGB) |
| Modernisierungserhöhung | nur in Sonderfällen | ausgeschlossen | möglich |
| Planbarkeit für Mieter | gering, hängt an der Inflation | hoch, Beträge stehen fest | mittel |
Für wen ist die Indexmiete gut? Bei niedriger Inflation steigt sie langsamer als viele Vergleichsmieten, bei hoher Inflation deutlich schneller. Mieter tragen das Inflationsrisiko, Vermieter verzichten auf Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete und auf freiwillige Modernisierungsumlagen. Bevor Du einen Mietvertrag mit Indexklausel unterschreibst, lohnt der Blick auf die Klausel, etwa mit einer Vertragsprüfung zum Festpreis von 259 € inkl. MwSt.
VPI-Tabelle: Verbraucherpreisindex der letzten 24 Monate
Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basis 2020 = 100. Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Tabelle "Verbraucherpreisindex für Deutschland", Stand 13. Oktober 2026, gelesen am 09.11.2026. Die Veränderung zum Vorjahresmonat haben wir aus den gerundeten Indexwerten berechnet, sie kann von der amtlich veröffentlichten Inflationsrate um 0,1 Prozentpunkte abweichen.
| Monat | VPI (2020 = 100) | Veränderung zum Vorjahresmonat |
|---|---|---|
| Sep 2026 | 126,6 | +3,3 % |
| Aug 2026 | 125,8 | +2,9 % |
| Jul 2026 | 125,6 | +2,8 % |
| Jun 2026 | 124,6 | +2,3 % |
| Mai 2026 | 125,0 | +2,6 % |
| Apr 2026 | 125,2 | +2,9 % |
| Mär 2026 | 124,5 | +2,7 % |
| Feb 2026 | 123,1 | +1,9 % |
| Jan 2026 | 122,8 | +2,1 % |
| Dez 2025 | 122,7 | +1,8 % |
| Nov 2025 | 122,7 | +2,3 % |
| Okt 2025 | 123,0 | +2,3 % |
| Sep 2025 | 122,6 | +2,4 % |
| Aug 2025 | 122,3 | +2,2 % |
| Jul 2025 | 122,2 | +2,0 % |
| Jun 2025 | 121,8 | +2,0 % |
| Mai 2025 | 121,8 | +2,1 % |
| Apr 2025 | 121,7 | +2,1 % |
| Mär 2025 | 121,2 | +2,2 % |
| Feb 2025 | 120,8 | +2,3 % |
| Jan 2025 | 120,3 | +2,3 % |
| Dez 2024 | 120,5 | +2,6 % |
| Nov 2024 | 119,9 | +2,2 % |
| Okt 2024 | 120,2 | +2,0 % |
Ältere Werte und den jeweils neuesten Monat findest Du beim Statistischen Bundesamt in der Datenbank GENESIS-Online. Bei einer Umstellung auf ein neues Basisjahr ändern sich alle Indexwerte. Rechne dann alten und neuen Stand auf derselben Basis.
Häufige Fragen
Wie viel Prozent darf die Indexmiete steigen?
So viel, wie der Verbraucherpreisindex seit der letzten Anpassung gestiegen ist. Eine feste Obergrenze gibt es derzeit nicht, die Kappungsgrenze für Vergleichsmieten gilt nicht. Von September 2025 bis September 2026 waren es zum Beispiel 3,26 %.
Ist Indexmiete noch erlaubt?
Ja. § 557b BGB erlaubt die Indexmiete weiterhin. Eine Deckelung für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ist geplant, aber noch nicht in Kraft (Gesetzentwurf BT-Drucksache 21/6807, Stand 11/2026). Bestehende Indexmietverträge bleiben bis dahin unverändert wirksam.
Wie hoch steigt die Indexmiete 2026?
Das hängt vom Monat Deiner letzten Anpassung ab. Lag sie im September 2025, ergibt der Wert von September 2026 eine Steigerung von 3,26 %. Eine Prognose für die kommenden Monate geben wir nicht ab, der Index wird monatlich neu veröffentlicht.
Wie oft darf der Vermieter die Indexmiete erhöhen?
Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, also höchstens eine Anpassung pro Jahr. Erhöhungen wegen Modernisierung in Sonderfällen und Betriebskostenanpassungen zählen dabei nicht mit (§ 557b Abs. 2 BGB).
Muss ich einer Indexmieterhöhung zustimmen?
Nein. Die Erklärung des Vermieters in Textform genügt, die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Du musst aber nur zahlen, wenn die Erklärung korrekt ist. Prüfe sie mit dem Prüfschema oben.
Gilt die Mietpreisbremse bei der Indexmiete?
Nur für die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn (§ 557b Abs. 4 BGB). Lag sie in einem Gebiet mit Mietpreisbremse zu hoch, kannst Du das rügen. Die späteren Indexanpassungen begrenzt die Mietpreisbremse nicht.
Ist Indexmiete schlecht für Mieter?
Das hängt von der Inflation ab. Bei niedriger Teuerung steigt sie oft langsamer als die Vergleichsmiete, und freiwillige Modernisierungsumlagen sind ausgeschlossen. Bei hoher Inflation wie 2022 steigt sie dagegen schnell und ohne Kappungsgrenze.
Kann der Vermieter bei Indexmiete zusätzlich wegen Modernisierung erhöhen?
Nur ausnahmsweise: wenn er die Maßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, oder beim Einbau einer Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1a BGB (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB). Eine freiwillige Modernisierung kann er bei der Indexmiete nicht auf die Miete umlegen.
Über den Autor
Dr. Georg Schröder, LL.M.
Dr. Georg Schröder ist Rechtsanwalt und schreibt die Ratgeber von Recht 24/7. Er erklärt Rechtsfragen so, dass Du sie ohne juristische Vorkenntnisse verstehst, und prüft jeden Ratgeber fachlich, bevor er erscheint.
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