Kündigungsfrist Wohnung: Wann Dein Mietvertrag endet

Kündigungsfrist Wohnung: die Tabelle nach Mietdauer

Für Dich als Mieter bleibt es immer bei 3 Monaten. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach 5 und nach 8 Jahren um jeweils 3 Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Maßgeblich ist die Überlassung, also in der Regel die Schlüsselübergabe, nicht die Vertragsunterschrift.

Mietdauer seit Überlassung	Frist, wenn Du als Mieter kündigst	Frist, wenn der Vermieter kündigt
unter 5 Jahre	3 Monate	3 Monate
5 bis unter 8 Jahre	3 Monate	6 Monate
ab 8 Jahren	3 Monate	9 Monate
nach 10 Jahren	3 Monate	9 Monate
nach 15 Jahren	3 Monate	9 Monate
nach 20 Jahren	3 Monate	9 Monate
nach 25 Jahren	3 Monate	9 Monate
nach 30 Jahren und mehr	3 Monate	9 Monate

Altverträge vor dem 1. September 2001: Früher verlängerten sich die Fristen für beide Seiten, nach 10 Jahren auf 12 Monate. Wurden solche Fristen vor dem 1. September 2001 vertraglich vereinbart, gilt das Verbot längerer Mieterfristen nicht. Für Kündigungen, die seit dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt diese Ausnahme aber nicht mehr, wenn die alten gesetzlichen Fristen nur per Formularklausel übernommen wurden (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB). Mit einem alten Standardvertrag kündigst Du also mit 3 Monaten. Nur individuell ausgehandelte Fristen können Dich noch länger binden. Für den Vermieter kann nach 10 Jahren eine Frist von 12 Monaten gelten, denn längere Vermieterfristen sind ohnehin zulässig.

Kündigungsfrist berechnen: so findest Du Dein Enddatum

1. 3. Werktag: Geht die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Monats zu, zählt dieser Monat mit. Bei 3 Monaten endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB).
2. Zugang statt Absendung: Wirksam wird die Kündigung erst mit Zugang beim Empfänger, meist dem Einwurf in seinen Briefkasten (§ 130 Abs. 1 BGB). Der Poststempel hilft Dir nicht.
3. Werktage: Montag bis Samstag zählen, Sonn- und Feiertage nicht. Der Samstag zählt mit (BGH, Urteil vom 27. April 2005, VIII ZR 206/04). Ob sich die Frist nach § 193 BGB auf Montag verschiebt, wenn der 3. Werktag ein Samstag ist, hat der BGH offengelassen. Sorge dann für Zugang bis Freitag.

Kalender: Bis wann muss die Kündigung zugehen?

Berechnet mit den bundesweiten Feiertagen. Ein zusätzlicher Landesfeiertag am Monatsanfang verschiebt den 3. Werktag um einen Tag nach hinten.

Kündigung muss zugehen bis	Mietende bei 3 Monaten	bei 6 Monaten	bei 9 Monaten
Do, 3. Dezember 2026	28. Februar 2027	31. Mai 2027	31. August 2027
Di, 5. Januar 2027	31. März 2027	30. Juni 2027	30. September 2027
Mi, 3. Februar 2027	30. April 2027	31. Juli 2027	31. Oktober 2027
Mi, 3. März 2027	31. Mai 2027	31. August 2027	30. November 2027
Sa, 3. April 2027 (sicher: Fr, 2. April)	30. Juni 2027	30. September 2027	31. Dezember 2027
Mi, 5. Mai 2027	31. Juli 2027	31. Oktober 2027	31. Januar 2028
Do, 3. Juni 2027	31. August 2027	30. November 2027	29. Februar 2028
Sa, 3. Juli 2027 (sicher: Fr, 2. Juli)	30. September 2027	31. Dezember 2027	31. März 2028
Mi, 4. August 2027	31. Oktober 2027	31. Januar 2028	30. April 2028
Fr, 3. September 2027	30. November 2027	29. Februar 2028	31. Mai 2028
Mo, 4. Oktober 2027	31. Dezember 2027	31. März 2028	30. Juni 2028
Mi, 3. November 2027 (mit Feiertag Allerheiligen: Do, 4. November)	31. Januar 2028	30. April 2028	31. Juli 2028

Zwei Rechenbeispiele

Feiertag am Monatsanfang: Du willst zum 31. Juli 2027 ausziehen. Der 1. Mai 2027 ist ein Samstag und Feiertag, der 2. Mai ein Sonntag. Der 3. Werktag ist deshalb erst Mittwoch, der 5. Mai 2027.

Samstag als 3. Werktag: Im Juli 2027 ist Samstag, der 3. Juli, der 3. Werktag. Für ein Mietende am 30. September 2027 stellst Du sicherheitshalber bis Freitag, 2. Juli, zu. Kommt die Kündigung erst am Montag, 5. Juli, endet das Mietverhältnis am 31. Oktober 2027, und Du zahlst einen Monat länger Miete.

Kündigungsfrist für Mieter: 3 Monate ohne Grund

Als Mieter brauchst Du keinen Grund, ein berechtigtes Interesse muss nur der Vermieter haben (§ 573 Abs. 1 BGB). Auch die Wohndauer spielt für Dich keine Rolle. Dein Vertrag darf Dir eine kürzere Frist einräumen, etwa einen Monat. Eine längere Frist ist unwirksam, weil sie Dich benachteiligt (§ 573c Abs. 4 BGB), dann gelten 3 Monate.

Kann ich früher raus?

• Nachmieter: Ohne Regelung im Vertrag hast Du keinen Anspruch darauf, mit einem Nachmieter früher auszuziehen. Viele Vermieter lassen sich trotzdem darauf ein.
• Aufhebungsvertrag: Ihr könnt Euch jederzeit auf ein früheres Ende einigen, am besten schriftlich mit Datum.
• Sonderkündigungsrecht: siehe unten.

Kündigungsfrist für Vermieter: 3, 6 oder 9 Monate

Der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB), vor allem erhebliche schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters, Eigenbedarf oder die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 Abs. 2 BGB). Eine Kündigung zur Mieterhöhung ist ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB), die Gründe müssen im Schreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB).

Eigenbedarf: Es gelten dieselben Fristen von 3, 6 oder 9 Monaten, nach dem Kauf einer umgewandelten Wohnung zusätzlich eine Sperrfrist. Rechenbeispiele stehen im Ratgeber Eigenbedarfskündigung, Abschnitt Fristen.

Zwei-Familien-Haus: Wohnt der Vermieter selbst im Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er ohne berechtigtes Interesse kündigen. Seine Frist verlängert sich dann um 3 Monate, und er muss im Schreiben angeben, dass er sich darauf stützt (§ 573a BGB).

Widerspruch: Wegen einer besonderen Härte kannst Du widersprechen, in Textform bis spätestens 2 Monate vor Mietende (§§ 574, 574b BGB).

Was im Mietvertrag stehen darf: kürzere Frist, Kündigungsverzicht, Zeitmietvertrag

Steht keine Frist im Vertrag, gilt das Gesetz. Steht eine drin, hilft diese Tabelle:

Klausel im Mietvertrag	Wirksam?	Was gilt
Kürzere Frist für den Mieter, z. B. 1 Monat	ja	die vereinbarte kürzere Frist
Längere Frist für den Mieter, z. B. 6 Monate	nein (§ 573c Abs. 4 BGB)	3 Monate; Ausnahme: individuell vereinbarte Altverträge vor dem 1. September 2001
Längere Frist für den Vermieter	ja	die vereinbarte längere Frist
Kürzere Frist für den Vermieter	nein (§ 573c Abs. 4 BGB)	3, 6 oder 9 Monate
Beiderseitiger Kündigungsverzicht	in Grenzen ja	individuell ausgehandelt zulässig, sogar nur für den Mieter (BGH, Pressemitteilung Nr. 162/2003: Verzicht für 60 Monate); im Formularvertrag nach der Rechtsprechung bis zu 4 Jahre ab Vertragsschluss und nur, wenn er für beide Seiten gilt
Kündigungsausschluss bei Staffelmiete	bis 4 Jahre ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung	Kündigung frühestens zum Ablauf der 4 Jahre (§ 557a Abs. 3 BGB)
Zeitmietvertrag mit Grund (Eigennutzung, Umbau, Werkswohnung)	ja, wenn der Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wurde (§ 575 Abs. 1 BGB)	Ende mit Ablauf der Zeit (§ 542 Abs. 2 BGB)
Zeitmietvertrag ohne wirksamen Grund	Befristung nein	Vertrag gilt als unbefristet (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB); für die vereinbarte Laufzeit kann aber ein beiderseitiger Kündigungsverzicht gelten (BGH, Urteil vom 10. Juli 2013, VIII ZR 388/12)
Vertrag über mehr als ein Jahr, aber nicht schriftlich	Laufzeit nein	gilt als unbefristet, Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung (§ 550 BGB)

Mehr zur Staffel- und Indexmiete und zu den Grenzen solcher Vereinbarungen findest Du im Ratgeber Indexmiete.

Sonderkündigungsrecht: wann es schneller geht

In diesen Fällen ist eine außerordentliche Kündigung möglich, auch bei Kündigungsverzicht oder Befristung. Die "gesetzliche Frist" beträgt dabei 3 Monate mit Zugang bis zum 3. Werktag (§ 573d Abs. 2 BGB).

Anlass	Wer darf kündigen	Frist	Grundlage
Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete oder nach Modernisierung	Mieter	bis Ablauf des 2. Monats nach Zugang der Erhöhung, zum Ablauf des übernächsten Monats; die Erhöhung tritt dann nicht ein	§ 561 BGB, Details im Ratgeber Mieterhöhung
Modernisierungsankündigung	Mieter	bis Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung, zum Ablauf des übernächsten Monats	§ 555e BGB
Vermieter verweigert die Erlaubnis zur Untervermietung	Mieter	gesetzliche Frist, außer in der Person des Untermieters liegt ein wichtiger Grund	§ 540 Abs. 1 BGB
Tod des Mieters, Ehegatte oder Haushaltsangehörige treten ein	Eingetretene	Erklärung binnen 1 Monat ab Kenntnis vom Tod, dass sie nicht fortsetzen wollen	§ 563 Abs. 3 BGB
Tod eines von mehreren Mietern	überlebende Mieter	binnen 1 Monat ab Kenntnis, mit gesetzlicher Frist	§ 563a Abs. 2 BGB
Tod des Mieters, niemand tritt ein	Erbe und Vermieter	binnen 1 Monat ab Kenntnis, mit gesetzlicher Frist	§ 564 BGB
Verkauf der Wohnung	niemand	kein Sonderkündigungsrecht; der Käufer tritt in den Mietvertrag ein und braucht für eine Kündigung einen Grund wie jeder Vermieter	§ 566 Abs. 1 BGB

Fristlose Kündigung: Ganz ohne Frist geht es nur aus wichtigem Grund, etwa bei erheblicher Gesundheitsgefahr durch die Wohnung oder einem Mietrückstand von zwei Monatsmieten (§§ 543, 569 BGB), bei Pflichtverletzungen meist erst nach Abmahnung. Zahlt der Mieter die Rückstände spätestens 2 Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, das aber nur einmal in 2 Jahren (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Sonderfälle: möblierte Wohnung, Untermiete, WG, Wohnheim

• Möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters: Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Monatsende (§ 573c Abs. 3 BGB), ohne Kündigungsschutz, außer Du lebst dort dauerhaft mit Familie oder Partner (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das gilt auch für ein solches Zimmer in der Wohnung eines Hauptmieters.
• Möblierte Wohnung: Eine eigene möblierte Wohnung ist kein Sonderfall, es gelten die normalen Fristen.
• Vorübergehender Gebrauch: etwa für ein Projekt. Eine kürzere Frist darf vereinbart werden, Kündigungsschutz gibt es nicht (§ 573c Abs. 2, § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
• Einliegerwohnung: Kündigung ohne Grund mit 3 Monaten Zuschlag (§ 573a BGB), siehe oben.
• WG: Bei einem gemeinsamen Mietvertrag müssen alle Mieter kündigen, einer allein kommt nicht heraus. Mit Einzelverträgen kündigt jeder für sich.
• Werkswohnung: Nach Ende des Arbeitsverhältnisses darf der Vermieter unter Umständen schneller kündigen (§ 576 BGB).
• Studenten- und Jugendwohnheim: Der Vermieter braucht keinen Kündigungsgrund (§ 549 Abs. 3 BGB), die Fristen des § 573c BGB gelten weiter, denn § 549 Abs. 3 BGB nimmt sie nicht aus.

So kündigst Du richtig: Form und Zugang

Ein Muster brauchst Du nicht, aber diese Punkte:

1. Schriftform: Papier mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 Abs. 1, § 126 Abs. 1 BGB) oder ein elektronisches Dokument mit qualifizierter elektronischer Signatur (§ 126 Abs. 3, § 126a BGB). Einfache E-Mail, Fax oder Messenger reichen nicht.
2. Alle Beteiligten: Alle Mieter unterschreiben, adressiert an alle Vermieter.
3. Mietobjekt: Adresse, Etage, Lage.
4. Klare Erklärung mit gewünschtem Mietende und "hilfsweise zum nächstmöglichen Termin".
5. Ort und Datum.
6. Bitte um Bestätigung und einen Übergabetermin.

Der Vermieter muss zusätzlich seine Gründe nennen (§ 573 Abs. 3 BGB) und soll auf Dein Widerspruchsrecht hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).

Zugang nachweisen

Weg	Vorteil	Nachteil
Übergabe gegen Empfangsbestätigung	sicherster Nachweis	Empfänger muss quittieren
Einwurf durch einen Boten, der den Inhalt kennt	Zeuge für Inhalt und Zeitpunkt	Bote sollte Zeit notieren
Einwurf-Einschreiben	Post dokumentiert den Einwurf	Inhalt nicht belegt
Übergabe-Einschreiben	Unterschrift des Empfängers	nicht abgeholt, nicht rechtzeitig zugegangen

Plane mindestens eine Woche Puffer vor dem 3. Werktag ein.

Wenn der Vermieter kündigt: Deine nächsten Schritte

Du musst nicht sofort ausziehen. Unterschreibe nichts übereilt und prüfe vier Fragen:

1. Grund: Nennt das Schreiben einen konkreten Grund oder die Regel für Zwei-Familien-Häuser?
2. Frist: Passt sie zu Deiner Wohndauer und zum Zugangstag? Eine zu kurz berechnete Frist wirkt in der Regel zum nächsten zulässigen Termin.
3. Form: Schriftlich, von allen Vermietern, an alle Mieter?
4. Widerspruch: Gibt es Härtegründe wie Alter, Krankheit oder Kinder in der Schule? Die Frist endet 2 Monate vor Mietende.

Räumen darf der Vermieter nur mit einem gerichtlichen Titel. Widerspricht er Deiner Weiternutzung nach Mietende nicht binnen 2 Wochen, läuft das Mietverhältnis sogar unbefristet weiter (§ 545 BGB).