Mieterhöhung: Was Dein Vermieter darf und was nicht

Welche Arten der Mieterhöhung gibt es?

Während eines laufenden Mietverhältnisses kann der Vermieter die Miete nicht einfach festsetzen. Er braucht entweder Deine Zustimmung, eine Vereinbarung im Mietvertrag oder einen gesetzlichen Erhöhungsgrund (§ 557 BGB). Welche Regeln gelten, hängt davon ab, worauf er sich stützt.

	Vergleichsmiete (§ 558)	Modernisierung (§ 559)	Staffelmiete (§ 557a)	Indexmiete (§ 557b)	Betriebskosten (§ 560)
Wann zulässig	Miete seit 15 Monaten unverändert, Verlangen frühestens 1 Jahr nach letzter Erhöhung	nach einer Modernisierung im Sinne von § 555b BGB	wenn im Mietvertrag schriftlich vereinbart	wenn im Mietvertrag schriftlich vereinbart	bei Pauschale mit Erhöhungsvorbehalt oder Vorauszahlungen nach einer Abrechnung
Obergrenze	Vergleichsmiete, Kappungsgrenze 20 % oder 15 % in 3 Jahren	8 % der Kosten pro Jahr, höchstens 3 € je m² in 6 Jahren (2 € bei Miete unter 7 € je m²)	die vereinbarten Staffelbeträge	Veränderung des Verbraucherpreisindex	tatsächliche Kosten, angemessene Vorauszahlung
Wie oft	höchstens alle 15 Monate wirksam	nach jeder Maßnahme, Kappung beachten	Staffeln mindestens 1 Jahr auseinander	frühestens nach 1 Jahr unveränderter Miete	nach Kostenänderung oder Abrechnung
Form	Textform mit Begründung	Textform mit Berechnung	keine Erklärung nötig	Erklärung in Textform mit Indexständen	Erklärung in Textform
Zustimmung nötig	ja	nein	nein	nein	nein
Ab wann zu zahlen	Beginn des 3. Kalendermonats nach Zugang	Beginn des 3. Monats nach Zugang	zum vereinbarten Datum	Beginn des übernächsten Monats nach Zugang	Pauschale: Beginn des übernächsten Monats

Vergleichsmiete: der häufigste Fall. Der Vermieter verlangt Deine Zustimmung zu der Miete, die für vergleichbare Wohnungen üblich ist. Ohne Zustimmung muss er klagen.

Modernisierung: Nach Dämmung oder neuen Fenstern kann der Vermieter einen Teil der Kosten umlegen, ohne Zustimmung, aber mit korrekter Ankündigung und Berechnung.

Staffel- und Indexmiete: Die Entwicklung steht schon im Mietvertrag, als feste Eurobeträge oder gekoppelt an den Verbraucherpreisindex. Mehr dazu im Ratgeber Indexmiete.

Betriebskosten: Steigen Nebenkosten, kann der Vermieter Pauschale oder Vorauszahlungen anpassen. Die Kaltmiete bleibt gleich.

Daneben kannst Du jederzeit freiwillig zustimmen (§ 557 Abs. 1 BGB). Dann gilt die vereinbarte Miete, auch wenn der Vermieter sie nicht hätte durchsetzen können.

Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Bei einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete gelten zwei Fristen (§ 558 Abs. 1 BGB):

• Jahressperrfrist: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung bei Dir eingehen.
• 15 Monate: Wenn die neue Miete gelten soll, muss die bisherige seit 15 Monaten unverändert sein.

Weil die neue Miete erst ab dem dritten Monat nach Zugang gilt, ergeben beide Fristen zusammen einen Abstand von mindestens 15 Monaten zwischen zwei Erhöhungen. Eine Mieterhöhung pro Jahr ist auf diesem Weg also nicht möglich.

Ist eine Mieterhöhung alle 2 Jahre erlaubt? Ja, wenn die Fristen eingehalten sind, die Miete die Vergleichsmiete nicht übersteigt und die Kappungsgrenze in 3 Jahren gewahrt bleibt.

Was nicht zählt: Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten setzen die Fristen nicht neu in Gang und werden bei der Kappungsgrenze nicht mitgerechnet (§ 558 Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB). Sie sind unabhängig davon zulässig.

Staffel- und Indexmiete: Hier hat der Vertrag eigene Abstände. Die Staffeln müssen mindestens ein Jahr auseinanderliegen (§ 557a Abs. 2 BGB). Eine Indexmiete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben, bevor sie wieder angepasst werden kann (§ 557b Abs. 2 BGB).

Mieterhöhung maximal: Wie viel darf die Miete steigen?

Bei der Vergleichsmiete gibt es zwei Grenzen. Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten, und sie darf in 3 Jahren nicht stärker steigen als die Kappungsgrenze erlaubt. Es gilt immer der niedrigere Wert.

Kappungsgrenze: 20 oder 15 Prozent

Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). Wo die Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, kann die Landesregierung die Grenze per Rechtsverordnung für höchstens 5 Jahre auf 15 % senken (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Ob in Deiner Gemeinde 15 % gelten, ergibt sich aus der Verordnung Deines Bundeslandes. Viele Länder haben solche Verordnungen erlassen, die Gebiete und Laufzeiten ändern sich aber.

Ausgangspunkt ist die Miete 3 Jahre vor dem Zeitpunkt, zu dem die neue Erhöhung wirksam werden soll. Soll die neue Miete ab 1. Juni 2027 gelten, vergleichst Du mit der Miete am 1. Juni 2024. Erhöhungen wegen Modernisierung und Betriebskosten rechnest Du dabei heraus.

Ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in Deiner Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich energetischer Ausstattung in den letzten 6 Jahren vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie ist kein fester Wert, sondern meist eine Spanne, etwa im Mietspiegel.

Rechenbeispiel: Wie viel darf meine Miete steigen?

Die Zahlen sind ein Beispiel. Deine Wohnung hat 80 m².

Schritt	Betrag
Nettokaltmiete vor 3 Jahren	700 €
Nettokaltmiete heute	750 €
Grenze bei 20 % Kappung: 700 € × 1,20	840 €
Grenze bei 15 % Kappung: 700 € × 1,15	805 €
Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 80 m² × 10,25 €	820 €
Zulässig bei 20 % (niedrigerer Wert aus 840 € und 820 €)	820 €, also 70 € mehr
Zulässig bei 15 % (niedrigerer Wert aus 805 € und 820 €)	805 €, also 55 € mehr

Verlangt Dein Vermieter 840 €, ist das Verlangen bei 20 % Kappung nur bis 820 € berechtigt, bei 15 % nur bis 805 €. Über den zulässigen Teil hinaus musst Du nicht zustimmen (§ 558 Abs. 1 und 3, § 558b Abs. 1 BGB).

Ist eine Mieterhöhung von 100 Euro zulässig?

Eine feste Grenze in Euro gibt es nicht. Ob 100 € zulässig sind, hängt von Deiner Ausgangsmiete und der Vergleichsmiete ab. Bei 700 € Ausgangsmiete erlaubt die Kappungsgrenze in 3 Jahren höchstens 140 € (20 %) oder 105 € (15 %) mehr. Bei 500 € Ausgangsmiete sind es höchstens 100 € (20 %) oder 75 € (15 %). In beiden Fällen darf die neue Miete außerdem die Vergleichsmiete nicht überschreiten.

Sind 20 Prozent in 3 Jahren erlaubt? Ja, wenn in Deiner Gemeinde keine 15-Prozent-Verordnung gilt und die neue Miete die Vergleichsmiete nicht übersteigt.

Mietpreisbremse und Mietpreisüberhöhung in Kürze

Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) begrenzt die Miete beim Abschluss eines neuen Mietvertrags in ausgewiesenen Gebieten, nicht die Erhöhung im laufenden Vertrag. Die Verordnungen der Länder müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 BGB). Bei der Staffelmiete gilt sie allerdings für jede einzelne Stufe (§ 557a Abs. 4 BGB), bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Unabhängig davon ist eine Miete, die unter Ausnutzung eines geringen Angebots die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigt, eine Ordnungswidrigkeit (§ 5 WiStG 1954).

Wie muss die Mieterhöhung begründet sein?

Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete muss in Textform verlangt und begründet werden (§ 558a Abs. 1 BGB). Textform heißt: lesbar, mit Namen des Erklärenden, auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB). Ein Brief ohne Unterschrift oder eine E-Mail reicht also. Das Schreiben muss von allen Vermietern kommen und an alle Mieter gerichtet sein, die im Vertrag stehen.

Zur Begründung kann der Vermieter sich stützen auf (§ 558a Abs. 2 BGB):

1. einen Mietspiegel,
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
3. ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. die Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.

Welcher Mietspiegel gilt? Gibt es für Deine Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für Deine Wohnung, muss der Vermieter diese Angaben im Schreiben nennen, auch wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB). Maßgeblich ist der Mietspiegel, der bei Abgabe der Erklärung gilt. Fehlt ein aktueller, darf auch ein älterer oder der einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden (§ 558a Abs. 4 BGB).

Hausverwaltung: Schickt eine Hausverwaltung oder ein Anwalt die Erhöhung und liegt keine Vollmacht im Original bei, kannst Du das Schreiben unverzüglich zurückweisen (§ 174 BGB).

Welche Fristen gelten bei der Mieterhöhung?

Nach Zugang des Erhöhungsverlangens laufen feste Fristen (§ 558b BGB). Für den Beginn zählt, wann das Schreiben bei Dir angekommen ist, nicht das Datum darauf.

Der Zugangsmonat März zählt nicht mit. April ist der erste, Mai der zweite Monat nach Zugang. Stimmst Du bis 31. Mai nicht zu, kann der Vermieter bis 31. August auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Verpasst er diese Frist, muss er ein neues Erhöhungsverlangen stellen.

Sonderkündigungsrecht: Verlangt der Vermieter eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung, kannst Du bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich kündigen, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Erhöhung tritt dann nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB).

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Jahresmiete um 8 % der für Deine Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Kosten für reine Instandhaltung, also Reparaturen, muss er herausrechnen (§ 559 Abs. 2 BGB). Umlegbar sind nur bestimmte Maßnahmen, vor allem solche, die Endenergie oder Wasser sparen, den Gebrauchswert erhöhen oder die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (§ 559 Abs. 1, § 555b BGB).

Kappung: Innerhalb von 6 Jahren darf die Miete durch Modernisierungen um höchstens 3 € je m² Wohnfläche steigen, bei einer Miete unter 7 € je m² um höchstens 2 € (§ 559 Abs. 3a BGB).

Beispiel: Auf Deine 70-m²-Wohnung entfallen 20.000 € Modernisierungskosten nach Abzug der Instandhaltung. 8 % davon sind 1.600 € im Jahr, also 133,33 € im Monat oder rund 1,90 € je m². Das liegt unter der Kappung von 3 € je m² und auch unter der von 2 € je m², sofern es in den letzten 6 Jahren keine weitere Modernisierungserhöhung gab.

Ankündigung: Der Vermieter muss die Modernisierung spätestens 3 Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c Abs. 1 BGB). Die Erhöhung gilt ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung. Fehlt die korrekte Ankündigung oder liegt die Erhöhung mehr als 10 % über der angekündigten, verschiebt sich das um 6 Monate (§ 559b Abs. 2 BGB).

Härteeinwand: Wäre die Erhöhung für Dich eine unzumutbare Härte, kannst Du das einwenden. Den Einwand musst Du bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3, § 559 Abs. 4 BGB).

Staffelmiete und Indexmiete

Bei beiden steht schon im Mietvertrag, wie sich die Miete entwickelt, eine Zustimmung ist deshalb nicht nötig.

Staffelmiete: Die Miete steigt zu festen Terminen um Eurobeträge, die im Vertrag stehen müssen. Zwischen zwei Staffeln liegt mindestens ein Jahr, Erhöhungen auf die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung sind während der Staffel ausgeschlossen (§ 557a Abs. 1 und 2 BGB). Dein Kündigungsrecht kann höchstens für 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB).

Indexmiete: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Der Vermieter erklärt die Änderung in Textform mit Indexständen und neuer Miete, sie gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang (§ 557b Abs. 3 BGB). Eine Kappungsgrenze gibt es nicht. Wie Du nachrechnest, steht im Ratgeber Indexmiete, Hintergrund liefert unser Beitrag Inflation und Indexmiete.

Sonderfälle

Mieterhöhung für langjährige Mieter

Ein Sonderrecht für langjährige Mieter gibt es nicht. Lange Mietverhältnisse liegen oft deutlich unter der Vergleichsmiete, deshalb sind Erhöhungen hier häufig. Dich schützen dieselben Grenzen wie alle: Kappungsgrenze, Vergleichsmiete und Sperrfrist. Einen Härteeinwand gibt es nur bei der Modernisierung, nicht gegen die Vergleichsmiete.

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel

Wird Deine Wohnung verkauft, tritt der neue Eigentümer in den Mietvertrag ein, sobald er im Grundbuch steht (§ 566 BGB). Er darf nur unter denselben Voraussetzungen erhöhen wie der alte, Sperrfrist und Kappungsgrenze laufen weiter. Der Verkauf ist kein eigener Erhöhungsgrund. Droht nach dem Verkauf eine Kündigung, hilft der Ratgeber zur Eigenbedarfskündigung.

Mängel in der Wohnung

Mängel hindern eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete in der Regel nicht. Du kannst aber die Miete mindern, solange der Mangel besteht. Teile Mängel dem Vermieter schriftlich mit.

Sozialwohnung

Für preisgebundenen Wohnraum gelten die Regeln zur Vergleichsmiete nicht. Hier richtet sich die Miete nach dem Recht der Wohnraumförderung, oft nach der sogenannten Kostenmiete.

Mieterhöhung erhalten: So reagierst Du richtig

Du hast drei Möglichkeiten:

• Zustimmen: wenn die Erhöhung formal korrekt ist und die Höhe stimmt. Die neue Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang.
• Teilweise zustimmen: wenn nur ein Teil berechtigt ist, etwa bis zur Kappungsgrenze.
• Nicht zustimmen: wenn das Verlangen unwirksam ist. Dann muss der Vermieter klagen oder neu verlangen.

Drei häufige Fehler:

1. Einfach weiterzahlen oder sofort mehr überweisen, ohne das Schreiben geprüft zu haben. Auch eine Zahlung kann als Zustimmung gelten.
2. Die Frist verstreichen lassen, ohne zu reagieren. Dann droht eine Klage auf Zustimmung.
3. Die Kappungsgrenze falsch berechnen, etwa mit der aktuellen statt mit der Miete vor 3 Jahren.

Was Du bei Zustimmung oder Ablehnung im Einzelnen beachten musst, klärt ein Anwalt für Mietrecht anhand Deines Schreibens.