Eigenbedarfskündigung nach Kauf: Wann darf der neue Eigentümer kündigen?

Was Eigenbedarf voraussetzt, für wen er angemeldet werden darf und wie lang die Kündigungsfristen sind, erklärt der Hauptratgeber zur Eigenbedarfskündigung. Hier geht es um die Besonderheiten nach einem Eigentümerwechsel.

Gilt die Sperrfrist? Der Entscheidungsbaum

1. Wurde an der Wohnung Wohnungseigentum begründet, nachdem der Mieter eingezogen ist, und wurde sie danach verkauft?
   • Ja: Sperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB, weiter mit Frage 3.
   • Nein: weiter mit Frage 2.
2. Ging der Wohnraum nach dem Einzug des Mieters an eine Personengesellschaft (etwa eine GbR) oder an mehrere Käufer?
   • Nein: keine Sperrfrist. Es gilt nur die normale Kündigungsfrist.
   • Ja, aber die Gesellschafter oder Käufer gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an, oder das Wohnungseigentum bestand schon vor dem Einzug des Mieters: keine Sperrfrist nach Abs. 1a (§ 577a Abs. 1a Satz 2 BGB).
   • Ja, sonst: Sperrfrist nach § 577a Abs. 1a BGB, weiter mit Frage 3.
3. Liegt die Wohnung in einer Gemeinde, für die eine Landesverordnung nach § 577a Abs. 2 BGB gilt?
   • Nein: Sperrfrist 3 Jahre.
   • Ja: Sperrfrist so lang wie in der Verordnung bestimmt, höchstens 10 Jahre.

Kauf bricht nicht Miete: Was beim Eigentümerwechsel gilt

Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, und zwar für die Dauer seines Eigentums (§ 566 Abs. 1 BGB). Für den Mieter ändert sich am Vertrag nichts: Miethöhe, Laufzeit, Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen und ein etwaiger Ausschluss der Eigenbedarfskündigung gelten weiter. Auch in die Rechte und Pflichten aus der Kaution tritt der Käufer ein (§ 566a BGB).

Ab wann darf der Käufer kündigen?

Eigentümer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung wird man erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Erst ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer Vermieter und kann kündigen. Der notarielle Kaufvertrag und eine Auflassungsvormerkung reichen dafür nicht. Zwischen Notartermin und Eintragung vergehen oft mehrere Wochen bis Monate. Rechne diese Zeit in Deinen Einzugsplan ein.

Was der Verkäufer nicht kann

Der Verkäufer kann nicht wegen des Eigenbedarfs des Käufers kündigen, denn Eigenbedarf setzt voraus, dass der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Verspricht der Verkäufer im Kaufvertrag eine geräumte Übergabe, obwohl ein Mieter darin wohnt, trägt er ein erhebliches Risiko. Lass solche Klauseln vor dem Notartermin prüfen.

Wann gilt die Sperrfrist und wann nicht?

Die Sperrfrist des § 577a BGB schützt Mieter vor einem bestimmten Muster: Ein Mietshaus wird aufgeteilt, die Wohnungen werden einzeln verkauft, und jeder Käufer kündigt wegen Eigenbedarf. Deshalb knüpft das Gesetz an die Umwandlung und an bestimmte Erwerberkonstellationen an, nicht an jeden Kauf.

Umwandlung nach dem Einzug des Mieters (Abs. 1)

Ist an der vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann sich der Erwerber erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung auf Eigenbedarf oder auf die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Geschützt ist also nur, wer schon vor der Aufteilung in der Wohnung gewohnt hat. Wer in eine bereits bestehende Eigentumswohnung einzieht, hat diesen Schutz nicht.

Personengesellschaft oder mehrere Käufer (Abs. 1a)

Die Sperrfrist gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wird, auch ohne Umwandlung (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB). Dasselbe gilt, wenn der Wohnraum zugunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet wird, dessen Ausübung dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch entzieht, etwa einem Nießbrauch (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB). Ausnahmen: Die Gesellschafter oder Erwerber gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an, oder das Wohnungseigentum wurde schon vor der Überlassung an den Mieter begründet (§ 577a Abs. 1a Satz 2 BGB).

Wird nach einem solchen Erwerb später Wohnungseigentum begründet, beginnt die Sperrfrist schon mit dem ersten Erwerb durch die Gesellschaft oder die mehreren Erwerber (§ 577a Abs. 2a BGB).

Kauf eines Hauses ohne Umwandlung

Kauft eine Einzelperson oder ein Ehepaar ein ganzes Mietshaus, das nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt ist, greift weder Abs. 1 noch Abs. 1a. Eine Sperrfrist gibt es dann nicht. Der neue Eigentümer kann nach der Eintragung im Grundbuch mit der normalen Kündigungsfrist wegen Eigenbedarf kündigen, wenn die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Manche Darstellungen erwecken den Eindruck, nach jedem Kauf gelte eine Wartezeit von 3 Jahren. Das gibt der Wortlaut des § 577a BGB nicht her.

Sonderfälle

• Erbschaft: Wer eine Wohnung erbt, erwirbt sie nicht durch Veräußerung. Die Sperrfrist dürfte deshalb nicht neu laufen.
• Schenkung: Ob eine Schenkung als Veräußerung zählt, ist im Einzelfall zu prüfen.
• Weiterverkauf während der Sperrfrist: Verkauft der erste Erwerber weiter, muss der zweite Käufer voraussichtlich nur den Rest der Frist abwarten, die mit der ersten Veräußerung begonnen hat.
• Zwangsversteigerung: Für den Ersteher gelten Sonderregeln.
• Andere Kündigungsgründe: Die Sperrfrist sperrt nur Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB). Eine Kündigung wegen Pflichtverletzungen des Mieters, etwa wegen Mietrückständen, bleibt möglich.

Wie lange dauert die Sperrfrist? Tabelle nach Bundesland

Grundsätzlich 3 Jahre. Die Landesregierungen können Gemeinden oder Teile von Gemeinden bestimmen, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, und dort die Frist auf bis zu 10 Jahre verlängern. Jede Verordnung gilt höchstens 10 Jahre (§ 577a Abs. 2 BGB).

Land	Sperrfrist	Gebiet	Verordnung	gilt bis	Quelle
Bayern	10 Jahre (Abs. 1 und 1a)	284 Gemeinden der Anlage, darunter München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Würzburg, Ingolstadt, Erlangen, Fürth	Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 16.12.2025, GVBl. S. 718, geändert durch Verordnung vom 16.06.2026, GVBl. S. 334	31.12.2029	gesetze-bayern.de, gelesen 10.11.2026
Nordrhein-Westfalen	8 Jahre (Abs. 1 und 1a)	Gemeinden der Anlage zur Verordnung	Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW) vom 28.01.2025, in Kraft seit 01.03.2025, geändert durch Verordnung vom 28.10.2025	28.02.2030	recht.nrw.de, gelesen 10.11.2026
Baden-Württemberg	5 Jahre bei Wohnungsumwandlung (§ 2 KSpVO BW)	130 Städte und Gemeinden nach § 1, darunter Stuttgart, Karlsruhe, Freiburg i. Br., Heidelberg, Tübingen, Ulm	Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW) vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 146	31.12.2026	landesrecht-bw.de, gelesen 10.11.2026
Berlin

Für die übrigen Länder wurde nicht geprüft, ob eine Verordnung besteht. Verordnungen laufen aus und werden neu gefasst. Prüfe deshalb immer die Fassung und die Gemeindeliste, die am Tag des Erwerbs galten. Nordrhein-Westfalen regelt das ausdrücklich: Wurde eine Wohnung vor dem 1. März 2025 umgewandelt und veräußert, gilt die alte Mieterschutzverordnung vom 9. Juni 2020 weiter (§ 2 MietSchVO NRW). Was gilt, wenn eine Verordnung während einer laufenden 10-Jahres-Frist ausläuft, ist gesondert zu prüfen.

Ab wann läuft die Frist? Ein Rechenbeispiel

Die Sperrfrist läuft "seit der Veräußerung" (§ 577a Abs. 1 BGB). Gemeint ist der Eigentumsübergang, also die Eintragung des Käufers im Grundbuch, nicht der Tag des Notarvertrags. Erst nach Ablauf der Sperrfrist darf die Kündigung zugehen; danach läuft die normale Kündigungsfrist (§ 573c Abs. 1 BGB).

Beispiel ohne Landesverordnung: Die Mieterin wohnt seit 1. April 2015 in einem Mietshaus. 2024 wird das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt. Ein Käufer erwirbt ihre Wohnung und wird am Montag, 15. Juni 2026, im Grundbuch eingetragen.

Schritt	Datum	Grundlage
Eintragung des Käufers im Grundbuch	Mo 15.06.2026	§ 873 BGB, § 577a Abs. 1 BGB
Ende der 3-jährigen Sperrfrist	Fr 15.06.2029	§§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB
Kündigung frühestens zugehen	ab Sa 16.06.2029	§ 577a Abs. 1 BGB
Letzter Zugang, damit der Juli mitzählt (3. Werktag)	Mi 04.07.2029	§ 573c Abs. 1 BGB
Kündigungsfrist bei mehr als 8 Jahren Wohndauer	9 Monate	§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB
Ende des Mietverhältnisses	So 31.03.2030	§ 573c Abs. 1 BGB
Widerspruch der Mieterin wegen Härte spätestens	Do 31.01.2030	§ 574b Abs. 2 BGB

Vom Grundbucheintrag bis zum frühesten Mietende vergehen in diesem Beispiel also fast 4 Jahre. Liegt die Wohnung in einer Gemeinde mit 8 oder 10 Jahren Sperrfrist, verlängert sich die Wartezeit entsprechend. Widerspricht die Mieterin wegen einer Härte und fehlt Ersatzwohnraum, kann es noch länger dauern.

Danach: Kündigungsfrist und Widerspruch

Ist die Sperrfrist abgelaufen oder gilt keine, unterscheidet sich die Kündigung des Käufers nicht von jeder anderen Eigenbedarfskündigung. Die Frist richtet sich nach der Wohndauer seit der Überlassung, nicht nach dem Kaufdatum. Der Eigentümerwechsel setzt die Wohndauer nicht zurück. Form, Begründung, Kündigungsfristen und der Härtefall-Widerspruch stehen ausführlich im Hauptratgeber unter Fristen.

Für Käufer wichtig: Dass Du eine vermietete Wohnung bewusst gekauft hast, mindert Dein Interesse an der Eigennutzung in der Härteabwägung nicht schematisch. Der Bundesgerichtshof hat ein Berufungsurteil aufgehoben, das dem Erwerber genau deshalb ein geringeres Gewicht beigemessen hatte (BGH, Urteil vom 22. Mai 2019, VIII ZR 180/18). Die Härtegründe des Mieters prüft das Gericht trotzdem sorgfältig.

Für Käufer: Vermietete Wohnung kaufen und selbst einziehen

Vor dem Notartermin prüfen

1. Mietvertrag: Seit wann wohnt der Mieter dort? Ist die Eigenbedarfskündigung vertraglich ausgeschlossen oder für einige Jahre beschränkt? Gibt es eine Befristung oder einen Kündigungsverzicht?
2. Grundbuch und Teilungserklärung: Wann wurde Wohnungseigentum begründet, vor oder nach dem Einzug des Mieters?
3. Erwerberkonstellation: Kaufst Du allein, mit Deinem Ehepartner oder mit Dritten, etwa als GbR? Bei mehreren Erwerbern außerhalb von Familie und Haushalt greift Abs. 1a.
4. Gemeinde: Gilt für den Ort eine Landesverordnung mit längerer Sperrfrist?
5. Bedarfsperson: Gehört die Person, die einziehen soll, zum zulässigen Personenkreis, und ist der Bedarf schon konkret?
6. Mieterseite: Gibt es erkennbare Härtegründe, etwa hohes Alter, Krankheit, Kinder in der Schule?
7. Zeitplan und Finanzierung: Kannst Du die Zeit bis zum frühesten Mietende tragen, also Sperrfrist, Kündigungsfrist und ein mögliches Gerichtsverfahren? Bis dahin erhältst Du die Miete, trägst aber Finanzierung und gegebenenfalls Deine bisherige Wohnung.

Den Kaufvertrag prüfen lassen

Klauseln zur Übergabe, zu Mietverhältnissen und zur Kaution entscheiden darüber, wer welches Risiko trägt. Bei Recht 24/7 prüft ein Anwalt Deinen Immobilienkaufvertrag vor dem Notartermin aus Käufersicht, mit Prüfbericht in 24 Stunden, zum Festpreis von 259 €, brutto inkl. MwSt.: Immobilienkaufvertrag prüfen lassen.

Für Mieter: Der neue Eigentümer kündigt wegen Eigenbedarf

Prüfen, ob die Sperrfrist greift

1. Ist der Kündigende schon als Eigentümer im Grundbuch eingetragen? Sonst ist er noch nicht Dein Vermieter.
2. Wann bist Du eingezogen, und wann wurde Wohnungseigentum begründet? Das Datum der Aufteilung steht im Grundbuch; Dein Vermieter oder die Hausverwaltung kann Auskunft geben.
3. Wer hat gekauft: eine Einzelperson, mehrere Personen, eine GbR?
4. Liegt Deine Wohnung in einer Gemeinde mit verlängerter Sperrfrist?
5. Ist die Sperrfrist beim Zugang der Kündigung schon abgelaufen? Eine Kündigung während der Sperrfrist ist unwirksam (§ 577a Abs. 1, § 573 Abs. 1 BGB).
6. Stimmen Form, Begründung und Kündigungsfrist?
7. Gibt es Härtegründe für einen Widerspruch, und läuft die Widerspruchsfrist schon?

Zu den Härtegründen und zum Widerspruch siehe den Abschnitt für Mieter im Hauptratgeber unter Deine Rechte. Für andere Fragen nach dem Eigentümerwechsel, etwa zur Kaution oder zur Nebenkostenabrechnung, gibt es die schriftliche Beratung beim Anwalt für Mietrecht, 169 € Festpreis, brutto inkl. MwSt.

Vorkaufsrecht bei Umwandlung

Wird Deine Wohnung nach Deinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt (oder soll sie umgewandelt werden) und an einen Dritten verkauft, hast Du ein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das gilt nicht, wenn der Vermieter an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts verkauft (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Verkäufer muss Dir den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen, eine Mitteilung des Käufers ersetzt seine, und mit der Mitteilung musst Du über das Vorkaufsrecht unterrichtet werden (§ 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2 BGB). Ausüben kannst Du es durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer (§ 577 Abs. 3 BGB), und zwar innerhalb von 2 Monaten nach Empfang der Mitteilung (§ 469 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB). Du kaufst dann zu den Bedingungen, die der Dritte vereinbart hat (§ 464 Abs. 2 BGB).

Praxisfälle

Fall 1: Ehepaar kauft ein Mehrfamilienhaus. Das Haus ist nicht aufgeteilt. Das Ehepaar wird im Grundbuch eingetragen und will die Wohnung im Erdgeschoss für die Tochter nutzen. Abs. 1 greift nicht, weil kein Wohnungseigentum besteht. Abs. 1a greift nicht, weil beide Erwerber derselben Familie angehören. Ergebnis: keine Sperrfrist, es gilt die normale Kündigungsfrist.

Fall 2: Umwandlung nach Einzug, Wohnung in München. Der Mieter wohnt seit 2012 im Haus, 2025 wird es aufgeteilt, im Herbst 2026 kauft eine Einzelperson seine Wohnung. München steht in der Anlage der bayerischen Mieterschutzverordnung. Ergebnis: Sperrfrist von 10 Jahren ab Eintragung.

Fall 3: Zwei Freunde kaufen als GbR. Die GbR erwirbt 2026 ein vermietetes Haus in einer Gemeinde ohne Landesverordnung. Ergebnis: Sperrfrist von 3 Jahren nach Abs. 1a. Teilen die beiden das Haus später in Wohnungseigentum auf, läuft die Frist schon seit dem Erwerb durch die GbR (§ 577a Abs. 2a BGB). Ob und für wen die GbR danach Eigenbedarf geltend machen kann, ist gesondert zu prüfen.

Fall 4: Eltern kaufen eine Eigentumswohnung für den Sohn. Die Wohnanlage ist seit 1995 aufgeteilt, die Mieterin ist 2010 eingezogen. Ergebnis: keine Sperrfrist, weil das Wohnungseigentum schon vor ihrem Einzug bestand. Der Eigenbedarf für den Sohn muss aber konkret und nachvollziehbar sein.