Der Abschluss eines Immobilienkaufs erfolgt oft unter Beteiligung eines Immobilienmaklers. In der Regel wird der Provisionsanspruch des Maklers in einer separaten Vereinbarung geregelt. Zusätzlich möchten sich Makler den Anspruch auf die Courtage in einer eigenen Klausel im Kaufvertrag sichern lassen. Hier sollten Käufer von Immobilien äußerst vorsichtig sein. Ist die Klausel im Kaufvertrag falsch formuliert, drohen zusätzliche Kosten für den Käufer.
Welche Formulierung einer Maklervereinbarung kann beispielsweise in einem Kaufvertrag erscheinen?
Eine häufig verwendete Maklerklausel wirkt auf den ersten Blick unverfänglich:
„Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung der Maklerprovision in Höhe von X-Prozent des Kaufpreises oder eines festen Geldbetrages an den Immobilienmakler.“
Bei genauerer Betrachtung ergeben sich folgende Konsequenzen für den Käufer:
- Die Berechnungsgrundlage des Vertragswertes erhöht sich um die vereinbarte Courtage des Maklers.
- Die vom Käufer zu zahlenden Gebühren für den notariellen Kaufvertrag erhöhen sich.
- Die Bemessungsgrundlage für die zu zahlende Grunderwerbsteuer wird größer.
Wesentlich kritischer aus der Sicht des Käufers ist die Vereinbarung noch weitergehender Maklerklauseln im Kaufvertrag. Dazu gehören die „Zwangsvollstreckungsklausel in das Vermögen des Käufers“ oder der Verzicht auf „eventuelle Schadenersatzansprüche aus der Prospekthaftung“. Solche Vereinbarungen sind unseriös und sollten vom Käufer nicht akzeptiert werden.
Welche Formulierung für die Maklerklausel in einem Kaufvertrag ist für den Käufer problemlos?
Wenn Verkäufer und Makler auf eine separate Klausel im Kaufvertrag bestehen, gibt es für den Käufer mit Blick auf die Maklervereinbarung eine Lösungsmöglichkeit:
„Dieser Kaufvertrag ist durch die Vermittlung der Maklerfirma X zustande gekommen.“
Mit dieser Formulierung entstehen für den Käufer der Immobilie keine zusätzlichen Kosten. Gleichzeitig hat der Immobilienmakler eine Rechtsgrundlage, um nach erbrachter Leistung seinen Provisionsanspruch geltend zu machen.
Wachsende Bedeutung von Immobilienmaklern in Deutschland
Die Rolle von Immobilienmaklern in Deutschland hat in den letzten Jahren deutlich an Bedeutung gewonnen. Statistiken des Statistischen Bundesamtes zeigen einen bemerkenswerten Anstieg der Immobilienvermittler seit 2011. Bis 2017 stieg die Anzahl der Makler auf über 70.000, ein Plus von fast 19% seit der Einführung des Bestellerprinzips. Parallel dazu entwickelten sich die Umsätze der Branche positiv, mit einem Anstieg um etwa 26% auf 8,5 Milliarden Euro. Diese Zahlen verdeutlichen die zunehmende Relevanz von Maklern im Immobilienmarkt, was auch die Bedeutung der Maklerklausel in Kaufverträgen unterstreicht.
Warum solltest Du als Käufer auf den Verzicht einer Maklerklausel im Kaufvertrag hinwirken?
Die Vertragsparteien bei einem notariellen Kaufvertrag sind:
- Käufer
- Verkäufer
- Notar
Der Immobilienmakler ist kein Bestandteil dieser Vereinbarung, deshalb solltest Du als Käufer auch darauf achten, dass eine Maklervereinbarung separat geregelt wird. Damit gehst Du möglichen Fallstricken bezüglich einer unglücklichen Vereinbarung von vornherein aus dem Wege.
Besonders wichtig ist es, beim Abschluss des Kaufvertrages den Notar auf seine Pflichten hinzuweisen. Er muss während der Protokollierung ausführlich beraten und beide Parteien über die Rechtsfolgen einer jeden Klausel im Kaufvertrag aufklären.
Die Maklerklausel im Vertrag sowei alle weiteren (teils nachteiligen) Klauseln werden im Rahmen der Prüfung Deines Kaufvertrags von unseren Rechtsanwälten überprüft.
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