Nießbrauch: Was er bedeutet und wer was zahlen muss

Was ist Nießbrauch?

Das Gesetz definiert den Nießbrauch so: Eine Sache wird in der Weise belastet, dass der Berechtigte die Nutzungen der Sache ziehen darf (§ 1030 Abs. 1 BGB). Nutzungen sind die Vorteile, die eine Sache bringt: das Wohnen im Haus, die Miete aus einer vermieteten Wohnung, die Pacht für einen Acker. Der Berechtigte heißt Nießbraucher, das Recht auch Nießbrauchrecht. Gemeint ist dasselbe.

Der Nießbrauch ist ein dingliches Recht. Er hängt an der Sache, nicht an einem Vertrag zwischen zwei Personen. Bei einem Grundstück steht er im Grundbuch in Abteilung II, bei den Belastungen (§ 10 Abs. 1 GBV). Deshalb gilt er auch gegenüber jedem späteren Eigentümer.

Nießbrauch gibt es nicht nur an Immobilien. Er ist auch an Rechten möglich, etwa an Gesellschaftsanteilen oder Wertpapieren (§ 1068 BGB), an einem ganzen Vermögen (§ 1085 BGB) und an einer Erbschaft (§ 1089 BGB). In der Praxis geht es aber fast immer um Häuser und Wohnungen. Darum dreht sich dieser Ratgeber.

Der Nießbrauch lässt sich beschränken, indem einzelne Nutzungen ausgeschlossen werden (§ 1030 Abs. 2 BGB), etwa die Vermietung. Und er ist höchstpersönlich: Der Nießbraucher kann ihn nicht verkaufen, verschenken oder vererben (§ 1059 Satz 1, § 1061 Satz 1 BGB). Die Ausübung darf er aber einem anderen überlassen (§ 1059 Satz 2 BGB), zum Beispiel durch Vermietung.

Wem gehört das Haus bei Nießbrauch?

Dem Eigentümer, also der Person, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Der Nießbrauch trennt Eigentum und Nutzung: Der Eigentümer hat das Haus, der Nießbraucher hat den Gebrauch und die Erträge.

Frage	Nießbraucher	Eigentümer
Selbst darin wohnen	ja, er darf die Sache besitzen (§ 1036 Abs. 1 BGB)	nein, solange der Nießbrauch besteht
Vermieten	ja, er schließt die Mietverträge (§ 1059 Satz 2 BGB)	nein
Miete behalten	ja, die Mieteinnahmen gehören ihm	nein, außer es ist vereinbart
Umbauen oder wesentlich verändern	nein (§ 1037 Abs. 1 BGB)	ja, aber der Nießbraucher muss nur erforderliche Ausbesserungen und Erneuerungen dulden (§ 1044 BGB)
Verkaufen	nein	ja, der Nießbrauch bleibt bestehen
Mit einer Grundschuld belasten	nein	ja, die neue Grundschuld steht im Rang aber hinter dem Nießbrauch (§ 879 Abs. 1 BGB)
Bewirtschaftung	muss die bisherige wirtschaftliche Bestimmung beibehalten (§ 1036 Abs. 2 BGB)	kann bei Gefahr für seine Rechte Sicherheit verlangen (§ 1051 BGB)

Ein Haus mit Nießbrauch zu besitzen heißt für die Kinder also: Sie sind Eigentümer, haben aber vorerst weder die Wohnung noch die Miete. Das Haus gehört ihnen schon heute, nutzen können sie es erst, wenn der Nießbrauch endet.

Arten des Nießbrauchs

Die Begriffe stehen nicht im Gesetz. Sie beschreiben, wer wem den Nießbrauch einräumt und aus welchem Anlass.

Vorbehaltsnießbrauch

Der Eigentümer überträgt die Immobilie und behält sich den Nießbrauch zurück. Das ist der häufigste Fall: Eltern übertragen das Haus zu Lebzeiten an ein Kind (vorweggenommene Erbfolge), bleiben wohnen oder behalten die Miete als Altersversorgung.

Zuwendungsnießbrauch

Der Eigentümer behält die Immobilie und räumt einem anderen den Nießbrauch ein, etwa einem Kind, das eine vermietete Wohnung als Einnahmequelle nutzen soll. Ob das unentgeltlich oder gegen Zahlung geschieht, ist vor allem steuerlich wichtig.

Vermächtnisnießbrauch

Der Erblasser ordnet im Testament an, dass der Erbe einer anderen Person den Nießbrauch bestellen muss. Das Vermächtnis gibt dem Bedachten nur einen Anspruch gegen den Erben (§ 2174 BGB); der Nießbrauch entsteht erst mit der Bestellung und Eintragung. Häufig ist das die Nießbrauchslösung für Ehepaare: Die Kinder erben das Haus, der überlebende Ehegatte erhält den Nießbrauch. Wie sie sich vom Berliner Testament unterscheidet, erklärt unser Ratgeber zum Berliner Testament. Was der Notar für ein Testament berechnet, steht im Ratgeber Testament beim Notar: Kosten.

Quotennießbrauch und Bruchteilsnießbrauch

Beim Quotennießbrauch erhält der Berechtigte nur einen Anteil der Nutzungen, etwa die Hälfte der Miete. Beim Bruchteilsnießbrauch lastet der Nießbrauch nur auf einem Miteigentumsanteil.

Nießbrauch für den überlebenden Ehegatten

Ehepaare können vereinbaren, dass nach dem Tod des einen ein eigener Nießbrauch für den anderen beginnt. Weil jeder Nießbrauch mit dem Tod seines Inhabers erlischt (§ 1061 BGB), braucht der Ehegatte ein eigenes, aufschiebend bedingtes Recht.

Nießbrauch: Wer zahlt was?

Das BGB regelt nur, was der Nießbraucher dem Eigentümer gegenüber tragen muss. Alles andere bleibt beim Eigentümer, wenn nichts anderes vereinbart ist. Im Vertrag könnt Ihr die Kosten anders verteilen.

Posten	Wer zahlt nach Gesetz	Grundlage
Gewöhnliche Unterhaltung: laufende Reparaturen und Wartung	Nießbraucher	§ 1041 BGB
Gebäudeversicherung gegen Brand und andere Unfälle	Nießbraucher, wenn sie ordnungsgemäßer Wirtschaft entspricht	§ 1045 BGB
Grundsteuer und andere laufende öffentliche Lasten	Nießbraucher	§ 1047 BGB
Zinsen für Grundschulden, die bei der Bestellung schon eingetragen waren	Nießbraucher	§ 1047 BGB
Tilgung dieser Kredite	Eigentümer	§ 1047 BGB
Außerordentliche Lasten auf den Stammwert, etwa Erschließungsbeiträge	Eigentümer	§ 1047 BGB
Verbrauchskosten wie Strom, Wasser, Heizung	wer die Immobilie nutzt, also der Nießbraucher oder seine Mieter	Nutzung
Außergewöhnliche Erneuerung: neues Dach, neue Heizung	keiner muss nach Gesetz; der Eigentümer darf, der Nießbraucher muss es dulden	§§ 1041 Satz 2, 1044 BGB
Abnutzung durch normale Nutzung	niemand ersetzt sie	§ 1050 BGB

Wer zahlt die neue Heizung? Hier irren viele Ratgeber. Der Nießbraucher schuldet Ausbesserungen und Erneuerungen nur, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören (§ 1041 Satz 2 BGB). Ein Austausch der Heizung oder ein neues Dach gehört regelmäßig nicht dazu. Eine Pflicht des Eigentümers, die Erneuerung zu bezahlen, steht aber ebenfalls nicht in den §§ 1041 bis 1050 BGB. Der Nießbraucher muss den Schaden melden (§ 1042 BGB). Zahlt er die Heizung selbst, kann er Ersatz nur nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen (§ 1049 Abs. 1 BGB), und dieser Anspruch verjährt in sechs Monaten nach Ende des Nießbrauchs (§ 1057 Satz 2 mit § 548 Abs. 2 BGB). Ohne Vereinbarung droht also Stillstand. Regelt deshalb im Vertrag, wer bei großen Maßnahmen entscheidet, beauftragt und zahlt.

Nießbrauch bestellen: Notar, Grundbuch und Kosten

Für einen Nießbrauch an einem Grundstück braucht es zwei Dinge: die Einigung zwischen Eigentümer und Nießbraucher und die Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Das Grundbuchamt trägt nur ein, wenn der Eigentümer die Eintragung bewilligt (§ 19 GBO), und diese Bewilligung muss öffentlich beglaubigt sein (§ 29 Abs. 1 GBO). Ohne Notar geht es deshalb nicht.

Wird das Haus gleichzeitig verschenkt oder übertragen, muss der ganze Vertrag notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). In diesem Übergabevertrag steht dann auch der vorbehaltene Nießbrauch.

So läuft es ab:

1. Ziel klären: Wer wird Eigentümer, wer bekommt den Nießbrauch, lebenslang oder befristet, mit oder ohne Vermietung?
2. Entwurf vom Notar: Der Notar entwirft den Übergabevertrag mit Nießbrauch und Bewilligung. Lass ihn vor dem Termin prüfen, wenn Du unsicher bist.
3. Beurkundung: Alle Beteiligten unterschreiben beim Notar.
4. Eintragung: Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums und die Eintragung des Nießbrauchs in Abteilung II.

Was kostet ein Nießbrauch beim Notar?

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Ein Beispiel nach unserer Nachrechnung: Erika, 68 Jahre, überträgt ihrer Tochter ein Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 € und behält sich den lebenslangen Nießbrauch vor.

Posten	Betrag	Grundlage
Notar: Beurkundung des Übergabevertrags	1.570,00 €	2,0-Gebühr (KV 21100) aus 400.000 €, Tabelle B 785 €; Geschäftswert ist der Verkehrswert, der Nießbrauch wird nicht abgezogen (§§ 38, 46 Abs. 1, 97 GNotKG)
Notar: Vollzug beim Grundbuchamt	392,50 €	0,5-Gebühr (KV 22110), nur wenn der Notar im Auftrag Vollzugstätigkeiten übernimmt, etwa Löschungsunterlagen anfordert (Vorbemerkung 2.2.1.1); holt er nur behördliche oder gerichtliche Bescheinigungen ein, höchstens 50 € je Tätigkeit (KV 22112)
Notar: Auslagenpauschale	20,00 €	KV 32005, 20 % der Gebühren, höchstens 20 €
Notar: 19 % Umsatzsteuer	376,68 €	KV 32014
Grundbuch: Tochter als Eigentümerin	785,00 €	1,0-Gebühr (KV 14110) aus 400.000 €
Grundbuch: Eintragung des Nießbrauchs	435,00 €	1,0-Gebühr (KV 14121) aus 200.000 €: Jahreswert 5 % von 400.000 € (§ 52 Abs. 5 GNotKG) mal 10 Jahre bei einem Alter über 50 bis 70 Jahre (§ 52 Abs. 4 GNotKG)
Zusammen	rund 3.580 €	ohne weitere Auslagen, etwa für Grundbuchauszüge

Ist die Berechtigte älter als 70, zählt der Nießbrauch beim Grundbuchamt nur mit dem Wert von 5 Jahren (§ 52 Abs. 4 GNotKG), die Gebühr sinkt. Lässt sich ein anderer Jahreswert feststellen, etwa die tatsächliche Miete, gilt dieser statt der 5 % (§ 52 Abs. 5 GNotKG). Die Löschung eines Nießbrauchs kostet beim Grundbuchamt 25 € (KV 14143 GNotKG). Grunderwerbsteuer fällt bei einer Übertragung an Kinder oder den Ehegatten nicht an (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG).

Nießbrauch bei vermieteter Immobilie

Ist die Wohnung beim Bestellen des Nießbrauchs schon vermietet, tritt der Nießbraucher in den Mietvertrag ein, wenn dem Mieter durch die Ausübung des Nießbrauchs der Gebrauch entzogen würde (§ 567 Satz 1 BGB mit § 566 BGB). Ab dann ist er Vermieter: Er bekommt die Miete, er rechnet die Betriebskosten ab, er ist Ansprechpartner bei Mängeln.

Endet der Nießbrauch, etwa durch den Tod, tritt der Eigentümer in die laufenden Mietverträge ein (§ 1056 Abs. 1 BGB). Er darf mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 1056 Abs. 2 BGB). Bei Wohnraum braucht er dafür nach verbreiteter Ansicht trotzdem einen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf. Hat der Nießbraucher auf den Nießbrauch verzichtet, darf der Eigentümer erst zu dem Zeitpunkt kündigen, zu dem der Nießbrauch ohne den Verzicht geendet hätte (§ 1056 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Die Mieteinnahmen versteuert grundsätzlich der Nießbraucher als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Schenkung mit Nießbrauch: 10-Jahresfrist, Pflichtteil und Pflegefall

Wer schenkt, hat drei verschiedene Zehn-Jahres-Fristen im Blick. Sie werden oft verwechselt.

Pflichtteil: Wann beginnt die 10-Jahresfrist bei Nießbrauch?

Schenkungen erhöhen den Pflichtteil enterbter Angehöriger. Sie zählen im ersten Jahr vor dem Erbfall voll und für jedes weitere Jahr ein Zehntel weniger; nach zehn Jahren seit der Leistung bleiben sie unberücksichtigt (§ 2325 Abs. 3 BGB). Behält sich der Schenker den Nießbrauch vor, hat er das Haus wirtschaftlich nicht aus der Hand gegeben. Nach der Rechtsprechung beginnt die Frist dann in der Regel nicht zu laufen, solange der Nießbrauch besteht (BGH, Urteil vom 27.04.1994, IV ZR 132/93; bestätigt durch BGH, Urteil vom 29.06.2016, IV ZR 474/15). Wer mit einer Schenkung den Pflichtteil kleinhalten will, erreicht das mit Nießbrauchsvorbehalt also meist nicht. Mehr dazu im Ratgeber Pflichtteil. Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist ohnehin nicht vor der Auflösung der Ehe (§ 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Pflegefall und Sozialamt

Wird der Schenker später bedürftig, kann er das Geschenk zurückfordern, soweit er seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann (§ 528 Abs. 1 BGB). Der Beschenkte kann die Herausgabe abwenden, indem er den nötigen Unterhalt zahlt. Ausgeschlossen ist die Rückforderung, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit zehn Jahre seit der Leistung verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB). Ein vorbehaltenes lebenslanges Nutzungsrecht hindert den Beginn dieser Frist nicht (BGH, Urteil vom 19.07.2011, X ZR 140/10). Zahlt das Sozialamt etwa Hilfe zur Pflege, kann es diesen Anspruch durch schriftliche Anzeige auf sich überleiten (§ 93 Abs. 1 SGB XII). Mieteinnahmen aus dem Nießbrauch setzt das Sozialamt als Einkommen an (§ 82 Abs. 1 SGB XII).

Schenkungsteuer

Mehrere Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG). Die Freibeträge lassen sich also alle zehn Jahre neu nutzen. Diese Frist hat mit dem Pflichtteil nichts zu tun.

Nießbrauch berechnen: Wert und Steuer

Der Nießbrauch hat einen Geldwert. Er mindert den Wert der Schenkung, weil die Kinder ein belastetes Haus bekommen. So rechnet das Finanzamt:

1. Jahreswert ermitteln: Bei Selbstnutzung die übliche Miete am Ort (§ 15 Abs. 2 BewG), bei Vermietung der durchschnittlich zu erwartende Ertrag (§ 15 Abs. 3 BewG).
2. Kappen: Der Jahreswert darf höchstens den Steuerwert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG).
3. Vervielfältiger ablesen: Für einen lebenslangen Nießbrauch gilt ein Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht des Nießbrauchers. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht die Tabelle jährlich nach der Sterbetafel (§ 14 Abs. 1 BewG); für Schenkungen ab dem 1. Januar 2027 gilt eine neue Tabelle. Je älter der Nießbraucher, desto kleiner der Faktor.
4. Kapitalwert: Jahreswert mal Vervielfältiger.
5. Abziehen: Der Kapitalwert wird vom Steuerwert der Immobilie abgezogen, vom Rest die Freibeträge.

Beispiel für Schritt 2: Hat das Haus einen Steuerwert von 400.000 €, darf der Jahreswert höchstens 21.505,38 € betragen (400.000 € geteilt durch 18,6). Eine übliche Jahresmiete von 18.000 € liegt darunter und zählt voll.

Die Freibeträge betragen für Kinder 400.000 €, für den Ehegatten 500.000 € und für Enkel 200.000 € (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 ErbStG).

Achtung bei frühem Tod: Stirbt der Nießbraucher kurz nach der Schenkung, wird die Steuer nach der tatsächlichen Dauer neu berechnet. Das gilt zum Beispiel bei einem Nießbraucher von mehr als 65 bis 70 Jahren, wenn der Nießbrauch nicht mehr als 6 Jahre bestanden hat (§ 14 Abs. 2 BewG). Die Kinder zahlen dann nach.

Wertminderung beim Verkauf: Für den Marktwert der Immobilie zählt nicht die Steuerformel, sondern was ein Käufer für ein belastetes Haus zahlt. Ein Gutachter berücksichtigt dafür das Alter des Nießbrauchers und den Mietwert.

Vorteile und Nachteile des Nießbrauchs

Vorteile für die Übergeber

• Sie bleiben wohnen oder behalten die Miete, lebenslang und im Grundbuch abgesichert.
• Das Vermögen geht schon zu Lebzeiten auf die Kinder über; die Freibeträge können alle zehn Jahre neu genutzt werden.
• Der Wert des Nießbrauchs mindert die Schenkungsteuer.

Nachteile für die Kinder als Eigentümer

• Sie können das Haus weder selbst nutzen noch vermieten, solange der Nießbrauch besteht.
• Ein Verkauf ist schwierig: Der Käufer übernimmt das Haus mit dem Nießbrauch. Löschen lässt sich das Recht nur, wenn der Nießbraucher die Aufhebung erklärt (§ 875 Abs. 1 BGB).
• Banken verlangen für einen Kredit meist den ersten Rang. Dafür muss der Nießbraucher mit seinem Recht zurücktreten (§ 880 BGB).
• Für große Reparaturen sind die Kinder praktisch auf sich gestellt, wenn nichts vereinbart ist (siehe „Wer zahlt was?“).
• Stirbt der Nießbraucher früh, kann Schenkungsteuer nachträglich anfallen (§ 14 Abs. 2 BewG).

Nachteile für die Übergeber

• Das Eigentum ist weg. Verkaufen, beleihen oder umbauen können sie nicht mehr allein.
• Ohne Rückforderungsklausel bekommen sie das Haus nicht zurück, wenn das Kind insolvent wird, sich scheiden lässt oder vor ihnen stirbt.
• Gerät das Kind in die Zwangsvollstreckung, kann der Nießbrauch erlöschen, wenn die Versteigerung wegen eines Anspruchs betrieben wird, der ihm im Rang vorgeht (§§ 10, 44, 52, 91 ZVG).

Nachteile für weitere Erben

• Der Pflichtteil der Geschwister lässt sich durch die Schenkung mit Nießbrauch meist nicht schmälern, weil die 10-Jahresfrist nicht anläuft. Wer bei der Erbfolge leer ausgeht, erfährt im Ratgeber zur gesetzlichen Erbfolge, was ihm zusteht.

Nießbrauch oder Wohnrecht?

Beide Rechte sichern ab, dass jemand in einer Immobilie bleiben kann, die ihm nicht mehr gehört. Das Wohnrecht ist aber enger. Rechtlich heißt es Wohnungsrecht und ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1093 BGB).

Merkmal	Nießbrauch	Wohnungsrecht
Gesetz	§§ 1030 bis 1089 BGB	§ 1093 BGB
Selbst wohnen	ja	ja, unter Ausschluss des Eigentümers
Vermieten	ja (§ 1059 Satz 2 BGB)	nur wenn die Überlassung gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB)
Mieteinnahmen	stehen dem Nießbraucher zu	nur bei gestatteter Überlassung
Familie und Pflegepersonen aufnehmen	ja	ja (§ 1093 Abs. 2 BGB)
Gewöhnliche Unterhaltung	Nießbraucher (§ 1041 BGB)	Wohnungsberechtigter (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 mit § 1041 BGB)
Grundsteuer, Versicherung	Nießbraucher (§§ 1045, 1047 BGB)	gesetzlich nicht dem Berechtigten zugewiesen (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB verweist nicht auf §§ 1045, 1047 BGB), meist vertraglich geregelt
Übertragbar, vererbbar	nein (§§ 1059, 1061 BGB)	nein (§ 1092 Abs. 1, § 1090 Abs. 2 mit § 1061 BGB)
Grundbuch	Abteilung II	Abteilung II

Faustregel: Willst Du nur selbst wohnen bleiben, reicht oft ein Wohnrecht, und es schränkt die Kinder weniger ein. Willst Du die Immobilie vermieten können, etwa wenn Du später ins Pflegeheim ziehst, passt der Nießbrauch besser. Welche Lösung steuerlich und für den Pflichtteil günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab.

Wann endet der Nießbrauch?

• Tod des Nießbrauchers: Der Nießbrauch erlischt (§ 1061 Satz 1 BGB). Die Erben des Nießbrauchers erben ihn nicht. Steht er einer Gesellschaft zu, erlischt er mit dieser.
• Ablauf einer Frist oder Eintritt einer Bedingung: wenn das so vereinbart und eingetragen ist, etwa bei Wiederheirat (§§ 158 Abs. 2, 163 BGB, § 24 GBO).
• Verzicht: Der Nießbraucher erklärt, dass er das Recht aufgibt, und es wird gelöscht (§ 875 Abs. 1 BGB). Für die Löschung braucht das Grundbuchamt seine beglaubigte Bewilligung (§§ 19, 29 GBO). Ein Verzicht kann eine Schenkung an den Eigentümer sein.
• Zwangsversteigerung: Der Nießbrauch erlischt mit dem Zuschlag, wenn er nicht ins geringste Gebot fällt (§§ 52, 91 ZVG).
• Kein Ende durch Verkauf oder Erbfall beim Eigentümer: Verkauft der Eigentümer oder stirbt er, bleibt der Nießbrauch bestehen. Erben mehrere das belastete Haus, bilden sie eine Erbengemeinschaft und können es nur mit dem Nießbrauch verwerten, auch in einer Teilungsversteigerung.

Grundbuch nach dem Tod bereinigen: Der Eigentümer beantragt die Löschung mit der Sterbeurkunde. Vor Ablauf eines Jahres nach dem Tod verlangt das Grundbuchamt auch die Bewilligung der Erben des Nießbrauchers, wenn rückständige Leistungen nicht ausgeschlossen sind; dasselbe gilt, wenn die Erben der Löschung widersprochen haben. Das entfällt, wenn im Grundbuch steht, dass der Todesnachweis genügt (§ 23 GBO). Die Gebühr beträgt 25 € (KV 14143 GNotKG).

Checkliste: Das gehört in die Vereinbarung

Keine Vorlage, sondern die Punkte, die Ihr vor dem Notartermin klären solltet:

• Dauer: lebenslang, befristet oder bis zu einem Ereignis wie Wiederheirat oder Umzug ins Heim.
• Umfang: ganzes Haus oder Teil, Vermietung erlaubt oder ausgeschlossen (§ 1030 Abs. 2 BGB).
• Kosten: wer gewöhnliche Reparaturen, große Erneuerungen, Grundsteuer, Versicherung und die Tilgung laufender Kredite trägt.
• Entscheidungen: wer bei Dach, Heizung, Fassade und energetischer Sanierung entscheidet, beauftragt und zahlt.
• Rückforderung: in welchen Fällen die Übergeber das Haus zurückverlangen können, etwa bei Insolvenz, Scheidung, Vorversterben des Kindes oder Verkauf ohne Zustimmung, und ob das durch eine Vormerkung gesichert wird.
• Ehegatte: ob der überlebende Partner einen eigenen Nießbrauch erhält.
• Löschung: Vermerk, dass zur Löschung der Todesnachweis genügt (§ 23 Abs. 2 GBO).
• Pflichtteil und Geschwister: ob ein Ausgleich oder Pflichtteilsverzicht geregelt werden soll; Gestaltungsfragen klärt der Ratgeber Testament schreiben.
• Steuer: Wert des Nießbrauchs und Schenkungsteuer vorab berechnen lassen.

Einen Überblick über alle Themen rund ums Erben findest Du im Ratgeber Erbrecht.