Teilungsversteigerung: Ablauf, Kosten und Deine Rechte

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Gehört ein Haus mehreren Personen gemeinsam, kann jeder grundsätzlich jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Eine Teilung in Natur (§ 752 BGB) scheitert bei einem Haus praktisch immer. Dann wird das Grundstück durch Zwangsversteigerung verkauft und der Erlös geteilt (§ 753 Abs. 1 BGB). Das Verfahren richtet sich nach dem Zwangsversteigerungsgesetz, ergänzt um die Sonderregeln der §§ 181 bis 185 ZVG (§ 180 Abs. 1 ZVG).

Zwei Gemeinschaften kommen vor allem vor:

• Bruchteilsgemeinschaft: Ehepaare, Lebenspartner oder Geschwister, die jeweils mit einem Anteil im Grundbuch stehen, etwa je zur Hälfte (§ 1008 BGB).
• Erbengemeinschaft: Mehrere Erben, denen der Nachlass gemeinsam gehört (§ 2032 Abs. 1 BGB). Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB), für das Grundstück gilt über § 2042 Abs. 2 BGB ebenfalls § 753 BGB. Mehr dazu im Ratgeber Erbengemeinschaft.

Merkmal	Teilungsversteigerung	Zwangsversteigerung wegen einer Forderung
Zweck	Gemeinschaft am Grundstück beenden	Gläubiger befriedigen
Wer beantragt	Miteigentümer, Miterbe oder wer deren Aufhebungsrecht ausübt	Gläubiger mit Forderung
Vollstreckbarer Titel nötig	nein (§ 181 Abs. 1 ZVG)	ja
Zahlungsprobleme Voraussetzung	nein	in der Regel ja
Sonderkündigungsrecht des Erstehers gegenüber Mietern	nein (§ 183 ZVG)	unter den Voraussetzungen des § 57a ZVG
Ergebnis	Geld statt Immobilie, Verteilung unter den Miteigentümern	Gläubiger wird aus dem Erlös befriedigt

Wer kann eine Teilungsversteigerung beantragen?

Das Gericht ordnet die Versteigerung an, wenn der Antragsteller als Eigentümer im Grundbuch steht, Erbe eines eingetragenen Eigentümers ist oder dessen Recht auf Aufhebung ausübt (§ 181 Abs. 2 Satz 1 ZVG). Das sind vor allem:

• Miteigentümer, auch mit kleinem Anteil. Eine Mehrheit ist nicht nötig.
• Miterben, auch wenn das Grundbuch noch auf den Verstorbenen lautet. Die Erbfolge ist durch Urkunden glaubhaft zu machen (§ 181 Abs. 4, § 17 Abs. 3 ZVG), in der Regel mit dem Erbschein oder einem eröffneten notariellen Testament.
• Gläubiger, die einen Anteil gepfändet haben. Sie können die Aufhebung auch dann verlangen, wenn die Miteigentümer sie vertraglich ausgeschlossen haben, sofern ihr Titel nicht nur vorläufig vollstreckbar ist (§ 751 Satz 2 BGB).

Für einen Miteigentümer unter Vormundschaft oder Betreuung braucht der Antrag die Genehmigung des Familien- oder Betreuungsgerichts (§ 181 Abs. 2 Satz 2 ZVG).

Zuständig ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt; die Länder können Versteigerungssachen bei einzelnen Amtsgerichten bündeln (§ 1 ZVG). Die Eintragung weist Du mit einem Zeugnis des Grundbuchamts nach (§ 17 Abs. 2 ZVG). Einen Anwalt schreibt das Gesetz für den Antrag nicht vor (§ 78 Abs. 1, § 79 Abs. 1 ZPO).

Wann ist eine Teilungsversteigerung nicht möglich?

Diese Hindernisse solltest Du kennen, bevor Du einen Antrag stellst oder Dich gegen einen wehrst:

• Ausschluss durch Testament: Der Erblasser kann die Auseinandersetzung für den Nachlass oder einzelne Gegenstände ausschließen oder an eine Kündigungsfrist binden; in der Regel endet das 30 Jahre nach dem Erbfall (§ 2044 BGB). Wer ein Haus in der Familie halten will, kann das im Testament regeln.
• Ausschluss durch Vereinbarung: Miteigentümer können die Aufhebung ausschließen, aus wichtigem Grund bleibt sie trotzdem möglich (§ 749 Abs. 2 BGB). Gegen einen späteren Erwerber eines Anteils wirkt das nur bei Eintragung im Grundbuch (§ 1010 Abs. 1 BGB).
• Unbestimmte Erbteile: Solange etwa die Geburt eines Miterben erwartet wird, ist die Auseinandersetzung ausgeschlossen (§ 2043 BGB).
• Ehegatten in Zugewinngemeinschaft: Macht der Anteil am Haus im Wesentlichen das ganze Vermögen eines Ehegatten aus, kann sein Antrag die Zustimmung des anderen nach § 1365 BGB brauchen.
• Rechtsmissbrauch: Nur in engen Ausnahmefällen kann ein Antrag nach Treu und Glauben unzulässig sein.

Ein Ausschluss, der aus dem Grundbuch ersichtlich ist, muss das Gericht von sich aus beachten und das Verfahren aufheben oder einstweilen einstellen (§ 28 Abs. 1 ZVG). Ist er dort nicht eingetragen, musst Du ihn in der Regel selbst mit einer Klage geltend machen.

Ablauf der Teilungsversteigerung in 8 Schritten

Den Takt gibt das Gericht vor, die Beteiligten können an mehreren Stellen eingreifen.

Schritt	Was passiert	Frist	Norm
1. Antrag	Antrag beim Vollstreckungsgericht mit Grundbuchnachweis und gegebenenfalls Erbnachweis	keine	§§ 1, 15, 17, 181 ZVG
2. Anordnung	Gericht ordnet die Versteigerung an und ersucht das Grundbuchamt um den Versteigerungsvermerk; Beschlagnahme mit Zustellung	keine	§§ 19, 22 ZVG
3. Einstellungsantrag der anderen	Antrag auf einstweilige Einstellung für bis zu sechs Monate	Notfrist 2 Wochen ab Zustellung des Hinweises	§ 180 Abs. 2, § 30b ZVG
4. Verkehrswert	Gericht setzt den Wert fest, nötigenfalls nach Gutachten; sofortige Beschwerde möglich	Beschwerde binnen Notfrist von 2 Wochen ab Zustellung (§ 569 Abs. 1 ZPO)	§ 74a Abs. 5 ZVG
5. Terminsbestimmung	Bekanntmachung mit Verkehrswert, Gutachten kann online veröffentlicht werden	mindestens 6 Wochen vor dem Termin, Zustellung an Beteiligte 4 Wochen vorher	§§ 38, 39, 43 ZVG
6. Versteigerungstermin	Bekanntmachung der Bedingungen, geringstes Gebot, Bietzeit	Bietzeit mindestens 30 Minuten	§§ 66, 73 ZVG
7. Zuschlag oder Versagung	Zuschlag an den Meistbietenden oder Versagung unter 5/10 bzw. 7/10	neuer Termin in der Regel nach 3 bis 6 Monaten	§§ 74a, 81, 85a ZVG
8. Verteilungstermin	Teilungsplan, Zahlung des Bargebots, Auszahlung oder Hinterlegung	Bargebot vor dem Verteilungstermin	§§ 49, 105, 113, 117 ZVG

Zum Verkehrswert: Er ist die Rechengröße für Mindestgebot, Sicherheitsleistung und Gerichtsgebühren. Hältst Du ihn für falsch, musst Du den Festsetzungsbeschluss mit der sofortigen Beschwerde angreifen. Den Zuschlag kannst Du später nicht mehr mit einem falschen Wert anfechten (§ 74a Abs. 5 Satz 3 und 4 ZVG).

Zum Termin: Das Gericht verliest Wert, geringstes Gebot und Versteigerungsbedingungen (§ 66 Abs. 1 ZVG). Geboten wird mindestens 30 Minuten und so lange, bis trotz Aufforderung kein Gebot mehr kommt (§ 73 Abs. 1 ZVG).

Mindestgebot: geringstes Gebot, 5/10- und 7/10-Grenze

Es gibt drei verschiedene Untergrenzen, die oft verwechselt werden.

1. Das geringste Gebot. Zugelassen wird nur ein Gebot, das die vorrangigen Rechte und die Verfahrenskosten deckt (§ 44 Abs. 1 ZVG). In der Teilungsversteigerung zählen dazu alle Rechte, die den Anteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten, und alle Rechte, die diesen vorgehen oder gleichstehen (§ 182 Abs. 1 ZVG). Eine Grundschuld auf dem ganzen Grundstück fällt deshalb ins geringste Gebot und bleibt bestehen (§ 52 Abs. 1 ZVG). Der Ersteher übernimmt sie zusätzlich zu seinem Bargebot. Sind die Anteile unterschiedlich belastet, kommt ein Ausgleichsbetrag hinzu (§ 182 Abs. 2 ZVG).

2. Die 5/10-Grenze. Erreicht das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte nicht die Hälfte des Verkehrswerts, versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen (§ 85a Abs. 1 ZVG).

3. Die 7/10-Grenze. Bleibt das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte unter sieben Zehnteln des Verkehrswerts, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch dadurch nicht gedeckt wird, die Versagung beantragen (§ 74a Abs. 1 ZVG). Den Antrag musst Du bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag stellen (§ 74a Abs. 2 ZVG). Ob und wann ein Miteigentümer in der Teilungsversteigerung "Berechtigter" in diesem Sinn ist, hängt vom Einzelfall ab.

Wird der Zuschlag aus einem dieser beiden Gründe versagt, bestimmt das Gericht einen neuen Termin, in der Regel frühestens nach drei und spätestens nach sechs Monaten. Im neuen Termin gelten weder die 5/10- noch die 7/10-Grenze (§ 74a Abs. 3 und 4, § 85a Abs. 2 ZVG). Dann kann das Haus auch deutlich unter Wert weggehen.

Beispielrechnung. Das Gericht setzt den Verkehrswert auf 300.000 € fest. Auf dem Grundstück lastet eine Grundschuld über 100.000 €, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibt.

Grenze	Meistgebot einschließlich bestehen bleibender Rechte mindestens	davon Grundschuld (bleibt bestehen)	nötiges Bargebot
5/10 (§ 85a ZVG)	150.000 €	100.000 €	50.000 €
7/10 (§ 74a ZVG)	210.000 €	100.000 €	110.000 €
neuer Termin nach Versagung	keine Wertgrenze, nur geringstes Gebot	100.000 €	mindestens der bar zu zahlende Teil des geringsten Gebots

Angesetzt ist die Grundschuld mit ihrem Nennbetrag. Für die Miteigentümer heißt das: Vom Bargebot bleibt nach Abzug der Kosten unter Umständen wenig zur Verteilung, während ihre persönliche Darlehensschuld bei der Bank weiterlaufen kann.

Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?

Eine feste Dauer schreibt das Gesetz nicht vor. Es setzt aber Fristen, aus denen sich eine Mindestdauer ergibt:

Abschnitt	Gesetzliche Frist
Einstellungsantrag nach Zustellung	2 Wochen Notfrist (§ 30b Abs. 1 ZVG)
Einstweilige Einstellung	bis zu 6 Monate, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG)
Einstellung zum Schutz eines gemeinsamen Kindes	mehrfach wiederholbar (§ 180 Abs. 3 ZVG)
Alle Einstellungen zusammen	höchstens 5 Jahre (§ 180 Abs. 4 ZVG)
Anberaumung bis Termin	soll nicht mehr als 6 Monate betragen (§ 36 Abs. 2 ZVG)
Bekanntmachung vor dem Termin	mindestens 6 Wochen (§ 43 Abs. 1 ZVG)
Neuer Termin nach Versagung	in der Regel 3 bis 6 Monate (§ 74a Abs. 3 ZVG)

Dazu kommen Gutachten, Beschwerden und die Erlösverteilung. Vom Antrag bis zum Geld auf dem Konto vergeht in der Praxis häufig mehr als ein Jahr. Wird über die Verteilung des Erlöses gestritten, kann es deutlich länger dauern.

Was kostet eine Teilungsversteigerung?

Grundlage der Gebühren für das Verfahren und den Versteigerungstermin ist der festgesetzte Verkehrswert, für Zuschlag und Verteilung das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte (§ 54 Abs. 1 bis 3 GKG). Wir haben sie nach Kostenverzeichnis (KV) und Gebührentabelle des GKG nachgerechnet, unter der Annahme, dass ein Dritter den Zuschlag zum Verkehrswert erhält und keine Rechte bestehen bleiben.

Gebühr (KV GKG)	Satz	Verkehrswert 200.000 €	300.000 €	500.000 €
Entscheidung über den Antrag (2210)	120 € fest	120,00 €	120,00 €	120,00 €
Verfahren im Allgemeinen (2211)	0,5	1.019,00 €	1.439,00 €	2.069,00 €
Versteigerungstermin (2213)	0,5	1.019,00 €	1.439,00 €	2.069,00 €
Verteilungsverfahren (2215)	0,5	1.019,00 €	1.439,00 €	2.069,00 €
Summe Verfahren		3.177,00 €	4.437,00 €	6.327,00 €
Zuschlag (2214), zahlt der Ersteher	0,5	1.019,00 €	1.439,00 €	2.069,00 €

• Die Gebühr 2210 fällt für jeden Antragsteller und jeden Beitritt gesondert an; beantragen mehrere Miteigentümer gemeinsam, gelten sie als einer (Vorbemerkung 2.2 KV GKG).
• Endet das Verfahren, bevor der erste Termin bestimmt ist, sinkt die Verfahrensgebühr auf 0,25 (KV 2212). Die Termingebühr entfällt, wenn der Zuschlag nach § 74a oder § 85a ZVG versagt bleibt (KV 2213).
• Ersteigert ein Miteigentümer, wird die Zuschlagsgebühr aus dem Wert abzüglich seines Anteils berechnet (§ 54 Abs. 2 Satz 2 GKG): bei 300.000 € und einem halben Anteil 809,00 € statt 1.439,00 €.

Auslagen kommen hinzu: das Wertgutachten, abgerechnet nach dem JVEG (KV 9005), Bekanntmachungen (KV 9004) und Zustellungen mit 3,50 € je Zustellung, erst ab der elften Zustellung (KV 9002). Die Höhe des Gutachtens hängt vom Aufwand ab.

Wer zahlt? Die Verfahrenskosten werden vorweg aus dem Erlös entnommen, außer den Kosten für Anordnung, Beitritt und Zuschlag (§ 109 Abs. 1 ZVG). Wirtschaftlich tragen sie also alle Miteigentümer. Die 120 € für die Anordnung trägt der Antragsteller, die Zuschlagsgebühr der Ersteher (§ 109 Abs. 1 ZVG, § 26 Abs. 1 und 2 GKG). Gibt es keinen Erlös, schuldet der Antragsteller die Kosten (§ 26 Abs. 1 GKG).

Anwaltskosten: Ohne andere Vereinbarung gelten im Verfahren je 0,4 Gebühren nach dem RVG für das Verfahren, den Versteigerungstermin und gesondert das Verteilungsverfahren (Nr. 3311, 3312 VV RVG). Gegenstandswert ist bei Miteigentümern ihr Anteil (§ 26 Nr. 2 RVG). Bei einem halben Anteil an 300.000 € ergibt eine 0,4 Gebühr 821,40 € netto.

Grunderwerbsteuer: Steuerbar ist bereits das Meistgebot (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Ausnahmen gibt es unter anderem für Miterben zur Teilung des Nachlasses, für frühere Ehegatten bei der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung und für Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 3 bis 6 GrEStG).

Teilungsversteigerung verhindern oder stoppen: Was Du tun kannst

Ein Widerspruch allein stoppt das Verfahren nicht. Das Gesetz gibt Miteigentümern aber mehrere Werkzeuge.

Einstweilige Einstellung (§ 180 Abs. 2 ZVG). Auf Antrag stellt das Gericht das Verfahren für längstens sechs Monate ein, wenn das bei Abwägung der Interessen aller Miteigentümer angemessen erscheint; einmal wiederholbar. Die Notfrist von zwei Wochen beginnt mit Zustellung der Verfügung, die Dich auf dieses Recht hinweist (§ 30b Abs. 1 ZVG).

Schutz gemeinsamer Kinder (§ 180 Abs. 3 ZVG). Besteht die Gemeinschaft nur aus dem Antragsteller und seinem (früheren) Ehegatten oder Lebenspartner, muss das Gericht auf Antrag einstellen, wenn das zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist, auch mehrfach. Alle Einstellungen zusammen dürfen fünf Jahre nicht übersteigen (§ 180 Abs. 4 ZVG).

Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO). In Ausnahmefällen hilft das Gericht, wenn die Versteigerung wegen ganz besonderer Umstände eine sittenwidrige Härte bedeutet.

Was der Antragsteller in der Hand hat. Er kann die Einstellung bewilligen; ist das schon zweimal geschehen, gilt eine dritte Bewilligung als Rücknahme (§ 30 Abs. 1 ZVG). Beantragt er nach einer Einstellung nicht binnen sechs Monaten die Fortsetzung, wird das Verfahren aufgehoben (§ 31 Abs. 1 ZVG), ebenso bei Rücknahme (§ 29 ZVG). Das ist der Weg, wenn Ihr Euch doch noch einigt.

Beitritt der anderen Seite. Jeder andere Miteigentümer kann mit eigenem Antrag beitreten und hat dann dieselben Rechte wie der Antragsteller (§ 27 ZVG). Eine Rücknahme durch den ersten Antragsteller beendet das Verfahren dann nicht mehr. Wer den Antrag nur als Druckmittel stellt, sollte das bedenken.

Weitere Wege: einen Teilungsausschluss geltend machen (siehe oben), selbst mitbieten oder den Erbteil verkaufen (siehe Alternativen).

Selbst mitbieten: Sicherheitsleistung und Finanzierung

Miteigentümer und Miterben dürfen mitbieten wie jeder andere Interessent. Ein paar Regeln musst Du kennen:

• Sicherheitsleistung: Ein Beteiligter kann sofort nach Abgabe Deines Gebots verlangen, dass Du Sicherheit leistest (§ 67 Abs. 1 ZVG). Die Sicherheit beträgt grundsätzlich ein Zehntel des Verkehrswerts (§ 68 Abs. 1 ZVG), bei 300.000 € also 30.000 €; unter den Voraussetzungen des § 68 Abs. 2 und 3 ZVG kann mehr verlangt werden.
• Kein Bargeld: Bar zahlen ist ausgeschlossen. Zulässig sind ein Bundesbank- oder Bankverrechnungsscheck, der frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt ist, eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bankbürgschaft (nicht bei Geboten des Schuldners) oder eine Überweisung, die der Gerichtskasse vor dem Termin gutgeschrieben ist und im Termin nachgewiesen wird (§ 69 ZVG).
• Ausnahme für Grundpfandgläubiger: Ein Miteigentümer muss keine Sicherheit leisten, wenn ihm eine durch das Gebot ganz oder teilweise gedeckte Hypothek oder Grundschuld zusteht (§ 184 ZVG).
• Zahlung: Das Bargebot musst Du vor dem Verteilungstermin auf das Konto der Gerichtskasse überweisen, ab dem Zuschlag ist es zu verzinsen (§ 49 Abs. 2 und 3 ZVG). Kläre die Finanzierung deshalb vor dem Termin.
• Bestehen bleibende Rechte: Grundschulden, Wohnrecht oder Nießbrauch, die bestehen bleiben, übernimmst Du zusätzlich zum Bargebot.

Nach dem Zuschlag: Eigentum, Mieter, Auszug und Erlös

Eigentum: Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer (§ 90 Abs. 1 ZVG). Rechte, die nicht bestehen bleiben, erlöschen (§ 91 Abs. 1 ZVG).

Wohnrecht und Nießbrauch: Ob ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch bleibt, hängt von Rang und Versteigerungsbedingungen ab. Erlischt er, tritt ein Anspruch auf Wertersatz aus dem Erlös an seine Stelle, beim Nießbrauch als Geldrente in Höhe des Jahreswerts (§ 92 ZVG).

Mieter: Der Ersteher tritt in den Mietvertrag ein (§ 57 ZVG, § 566 BGB). Das Sonderkündigungsrecht aus der gewöhnlichen Zwangsversteigerung gibt es hier nicht (§ 183 ZVG); es gelten die normalen Kündigungsregeln des Mietrechts.

Auszug eines Miteigentümers: Der Zuschlagsbeschluss ist gegen einen bisherigen Miteigentümer, der im Haus wohnt, ein Titel auf Räumung und Herausgabe (§ 93 Abs. 1 ZVG). Eine neue Klage braucht der Ersteher dafür nicht.

Erlös: Im Verteilungstermin (§ 105 ZVG) werden zuerst die Verfahrenskosten entnommen, dann die bar zu deckenden Rechte bedient (§ 109 ZVG). Der Rest steht den bisherigen Miteigentümern zu. Wie er unter ihnen aufzuteilen ist, entscheidet das Gericht nicht. Einigt Ihr Euch nicht, wird der Betrag hinterlegt (§ 117 Abs. 2 Satz 3 ZVG).

Bei einer Erbengemeinschaft gehört der Erlös zum Nachlass (§ 2041 BGB), die Gemeinschaft besteht am Geld weiter. Verteilt wird nach Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten nach Erbquoten (§ 2047 Abs. 1 BGB); Ausgleichspflichten oder offene Pflichtteilsansprüche können die Rechnung verändern.

Teilungsversteigerung bei Erbengemeinschaft und bei Scheidung

Merkmal	Erbengemeinschaft	Ehegatten nach Trennung oder Scheidung
Gemeinschaft	Gesamthand am Nachlass (§ 2032 BGB)	meist Bruchteilseigentum, z. B. je 1/2 (§ 1008 BGB)
Anspruch auf Aufhebung	§ 2042 Abs. 1 BGB	§ 749 Abs. 1 BGB
Typische Hindernisse	Teilungsausschluss im Testament (§ 2044 BGB), unbestimmte Erbteile (§ 2043 BGB)	Vereinbarung (§ 749 Abs. 2 BGB), Zustimmung nach § 1365 BGB
Besonderer Schutz	allgemeine Einstellung (§ 180 Abs. 2 ZVG)	zusätzlich Einstellung zum Schutz gemeinsamer Kinder (§ 180 Abs. 3 ZVG)
Erlös	gehört zum Nachlass, Verteilung nach Erbquoten (§§ 2041, 2047 BGB)	steht den Ex-Partnern nach Anteilen zu, Ausgleichsansprüche gesondert
Was die Versteigerung nicht klärt	Ausgleichung, Nachlassschulden, Pflichtteil	Zugewinnausgleich, Darlehen, Nutzungsentschädigung
Alternative ohne Zustimmung der anderen	Erbteil verkaufen (§ 2033 BGB)	Anteil verkaufen (§ 747 Satz 1 BGB)

Wer zur Erbengemeinschaft gehört und mit welcher Quote, ergibt sich aus Testament oder gesetzlicher Erbfolge. Mehr zu allen Erbthemen findest Du im Ratgeber Erbrecht.

Vor- und Nachteile der Teilungsversteigerung

Vorteile	Nachteile
Beendet eine festgefahrene Gemeinschaft auch ohne Einigung	Erlös hängt von den Geboten ab, im neuen Termin nach Versagung ohne Wertgrenze
Kein Titel und keine Zustimmung der anderen nötig	Gerichtskosten und Gutachten mindern den Erlös
Gesetzlich geregeltes, öffentliches Verfahren mit Verkehrswert durch das Gericht	Kein Anspruch für Interessenten auf Besichtigung
Miteigentümer können selbst mitbieten	Erbengemeinschaft besteht am Erlös fort, Streit über die Verteilung bleibt
Druck auf alle Beteiligten, sich zu einigen	Dauer oft über ein Jahr, Räumungstitel gegen Bewohner

Gescheitert ist eine Teilungsversteigerung zum Beispiel, wenn im Termin kein zulässiges Gebot abgegeben wird, wenn der Zuschlag versagt wird oder wenn der Antragsteller zurücknimmt. Bleibt eine Versteigerung ohne Ergebnis, kann jeder Teilhaber die Wiederholung verlangen; misslingt auch diese, trägt er die Kosten (§ 753 Abs. 2 BGB).

Alternativen zur Teilungsversteigerung

Weil die Versteigerung Geld und Zeit kostet, lohnt der Vergleich mit diesen Wegen:

• Übernahme durch einen Miteigentümer: Einer übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Das braucht eine Einigung über den Wert und eine Finanzierung. Bei Erben geschieht das im Rahmen der Auseinandersetzung, der Grundstücksteil braucht einen Notar (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Übernimmst Du selbst, kannst Du den Kaufvertrag vor dem Notartermin aus Käufersicht prüfen lassen (259 € Festpreis, Prüfbericht in 24 h).
• Gemeinsamer Verkauf am Markt: Alle verkaufen gemeinsam an einen Dritten. Ihr bestimmt Preis, Käufer und Zeitpunkt selbst, Besichtigungen sind möglich.
• Erbteil verkaufen: Jeder Miterbe kann über seinen Anteil am Nachlass verfügen, der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 2033 Abs. 1 BGB). Über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen, etwa nur am Haus, kann er nicht verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Verkauft er an einen Dritten, haben die anderen Miterben ein Vorkaufsrecht, das sie binnen zwei Monaten ausüben können (§ 2034 BGB).
• Auseinandersetzungsvertrag: Die Erben einigen sich über den ganzen Nachlass, nicht nur über das Haus. Das vermeidet, dass der Streit nach der Versteigerung am Erlös weitergeht.
• Benutzungsregelung: Wollt Ihr die Immobilie noch halten, kann eine Regelung über Verwaltung und Nutzung, notfalls per Mehrheitsbeschluss, Zeit verschaffen (§ 745 BGB, für Erben § 2038 Abs. 2 BGB).

Checkliste vor dem Antrag

• Wer steht im Grundbuch, mit welchem Anteil? Ist die Erbfolge nachgewiesen?
• Gibt es ein Testament oder eine Vereinbarung, die die Teilung ausschließt?
• Welche Grundschulden, Wohnrechte oder Nießbrauchsrechte sind eingetragen, und welche würden bestehen bleiben?
• Wie hoch ist der realistische Verkehrswert, und was würde ein freier Verkauf bringen?
• Willst Du selbst mitbieten? Steht die Finanzierung, und kannst Du 10 % Sicherheit leisten?
• Wohnt jemand im Haus, ein Miteigentümer oder ein Mieter?
• Seid Ihr Ehegatten in Zugewinngemeinschaft oder habt Ihr gemeinsame Kinder?
• Welche Ansprüche bleiben nach der Versteigerung offen (Darlehen, Ausgleich, Pflichtteil)?
• Bist Du bereit, die Kosten vorzustrecken, falls das Verfahren scheitert?