Mieterhöhung Frist: Bis wann Du zustimmen musst und ab wann Du zahlst

Mieterhöhung Frist: alle Fristen auf einen Blick

Welche Frist gilt, hängt davon ab, worauf der Vermieter seine Mieterhöhung stützt. Eine allgemeine „Ankündigungsfrist“ steht so nicht im Gesetz. Gemeint ist meist der Abstand zwischen dem Zugang des Schreibens und dem Monat, ab dem Du mehr zahlst. Bei der Vergleichsmiete sind das mindestens zwei volle Kalendermonate.

Art der Erhöhung	Wartezeit vor der Erhöhung	Zustimmung nötig?	Neue Miete ab	Grundlage
Vergleichsmiete	Verlangen frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung, Miete beim Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert	ja	Beginn des 3. Kalendermonats nach Zugang	§§ 558, 558b BGB
Modernisierung	keine Sperrfrist; Ankündigung der Maßnahme spätestens 3 Monate vor Beginn	nein	Beginn des 3. Monats nach Zugang, 6 Monate später bei fehlerhafter Ankündigung	§§ 555c, 559b BGB
Staffelmiete	jede Staffel mindestens 1 Jahr unverändert	nein	zum vereinbarten Termin	§ 557a BGB
Indexmiete	Miete mindestens 1 Jahr unverändert	nein	Beginn des übernächsten Monats nach Zugang	§ 557b BGB
Betriebskostenpauschale	Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag	nein	Beginn des übernächsten Monats nach der Erklärung	§ 560 BGB
Einvernehmliche Erhöhung	keine	Vereinbarung	wie vereinbart	§ 557 Abs. 1 BGB

Wie viel der Vermieter verlangen darf, also Kappungsgrenze und Vergleichsmiete, und wie er die Erhöhung begründen muss, erklärt der Ratgeber Mieterhöhung. Hier geht es um die Termine.

Sperrfrist und 15 Monate: wann der Vermieter frühestens erhöhen darf

Bei der Vergleichsmiete gelten zwei Zeitgrenzen nebeneinander (§ 558 Abs. 1 BGB):

1. Jahressperrfrist: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung bei Dir eingehen.
2. 15 Monate: Zu dem Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gelten soll, muss die bisherige seit 15 Monaten unverändert sein.

Weil die neue Miete erst ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang gilt, ergeben beide Grenzen zusammen mindestens 15 Monate zwischen zwei Erhöhungen. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit (§ 558 Abs. 1 Satz 3 BGB). Wie oft das in der Praxis bedeutet, steht im Ratgeber Mieterhöhung.

Beispiel nach einer Erhöhung: Die letzte Erhöhung gilt seit 1. Juni 2026. Das nächste Verlangen darf frühestens am 1. Juni 2027 bei Dir eingehen. Geht es im Juni 2027 zu, gilt die neue Miete ab 1. September 2027. Das sind genau 15 Monate.

Beispiel nach dem Einzug: Dein Mietverhältnis begann am 1. März 2026. Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete kann frühestens im März 2027 bei Dir eingehen und gilt dann ab 1. Juni 2027.

Eigentümerwechsel: Der neue Eigentümer tritt in Deinen Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Sperrfrist und 15 Monate laufen einfach weiter, der Verkauf setzt sie nicht neu in Gang.

Zustimmungsfrist: so berechnest Du sie

Drei Regeln reichen für jede Berechnung:

1. Zugang zählt: Die Frist beginnt, wenn das Schreiben bei Dir ankommt, meist mit dem Einwurf in Deinen Briefkasten (§ 130 Abs. 1 BGB). Das Datum auf dem Brief ist egal. Weil Textform genügt (§ 558a Abs. 1, § 126b BGB), kann die Erhöhung auch per E-Mail kommen.
2. Zugangsmonat zählt nicht: Erst der folgende Monat ist der erste. Deine Zustimmungsfrist endet mit Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB).
3. Neue Miete: Stimmst Du zu, zahlst Du die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB).

Die Frist ist also mindestens zwei und höchstens knapp drei Monate lang. Ein einziger Tag kann einen Monat ausmachen:

Zugang am Mittwoch, 30. Juni 2027: Zustimmungsfrist bis Dienstag, 31. August 2027, neue Miete ab 1. September 2027, Klagefrist des Vermieters bis Dienstag, 30. November 2027.

Zugang am Donnerstag, 1. Juli 2027: Zustimmungsfrist bis Donnerstag, 30. September 2027, neue Miete ab 1. Oktober 2027, Klagefrist bis Freitag, 31. Dezember 2027.

Fristende am Wochenende: Fällt das Ende der Zustimmungsfrist auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt § 193 BGB es auf den nächsten Werktag. Plane trotzdem so, dass Deine Antwort am letzten Werktag davor beim Vermieter ist. Welche Feiertage gelten, legen außer beim Tag der Deutschen Einheit die Länder fest.

Fristkalender: vom Zugang bis zur Klagefrist

Berechnet nach § 558b und § 561 BGB. Die Spalte „Mietende“ gilt, wenn Du am letzten Tag der Zustimmungsfrist außerordentlich kündigst.

Erhöhung geht zu im	Zustimmung bis	Neue Miete ab	Sonderkündigung: Mietende	Klage des Vermieters bis
November 2026	So, 31. Januar 2027	Mo, 1. Februar 2027	Mi, 31. März 2027	Fr, 30. April 2027
Dezember 2026	So, 28. Februar 2027	Mo, 1. März 2027	Fr, 30. April 2027	Mo, 31. Mai 2027
Januar 2027	Mi, 31. März 2027	Do, 1. April 2027	Mo, 31. Mai 2027	Mi, 30. Juni 2027
Februar 2027	Fr, 30. April 2027	Sa, 1. Mai 2027	Mi, 30. Juni 2027	Sa, 31. Juli 2027
März 2027	Mo, 31. Mai 2027	Di, 1. Juni 2027	Sa, 31. Juli 2027	Di, 31. August 2027
April 2027	Mi, 30. Juni 2027	Do, 1. Juli 2027	Di, 31. August 2027	Do, 30. September 2027
Mai 2027	Sa, 31. Juli 2027	So, 1. August 2027	Do, 30. September 2027	So, 31. Oktober 2027
Juni 2027	Di, 31. August 2027	Mi, 1. September 2027	So, 31. Oktober 2027	Di, 30. November 2027
Juli 2027	Do, 30. September 2027	Fr, 1. Oktober 2027	Di, 30. November 2027	Fr, 31. Dezember 2027
August 2027	So, 31. Oktober 2027	Mo, 1. November 2027	Fr, 31. Dezember 2027	Mo, 31. Januar 2028
September 2027	Di, 30. November 2027	Mi, 1. Dezember 2027	Mo, 31. Januar 2028	Di, 29. Februar 2028
Oktober 2027	Fr, 31. Dezember 2027	Sa, 1. Januar 2028	Di, 29. Februar 2028	Fr, 31. März 2028

Was Du innerhalb der Frist tun kannst

Solange die Zustimmungsfrist läuft, musst Du nichts überstürzen. Du hast vier Möglichkeiten:

• Zustimmen: Die neue Miete gilt ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang. Das Gesetz schreibt keine Form vor, für den Nachweis solltest Du aber schriftlich oder per E-Mail zustimmen.
• Teilweise zustimmen: Ist nur ein Teil berechtigt, etwa bis zur Kappungsgrenze, stimmst Du nur diesem Teil zu. Das Gesetz sieht das ausdrücklich vor („soweit“, § 558b Abs. 1 und 2 BGB). Für den Rest muss der Vermieter klagen.
• Nicht zustimmen: Schweigen ist keine Zustimmung. Der Vermieter muss dann klagen oder die Sache fallen lassen. Vorsicht: Überweist Du einfach den höheren Betrag, kann das als Zustimmung gelten.
• Kündigen: Mit dem Sonderkündigungsrecht kommst Du aus dem Vertrag, ohne die Erhöhung zu zahlen (nächster Abschnitt).

Vor Fristende prüfen:

1. Wann genau ist das Schreiben angekommen? Notiere das Datum und hebe den Umschlag auf.
2. Liegt die letzte Erhöhung mindestens ein Jahr zurück, und ist die Miete beim genannten Termin 15 Monate unverändert?
3. Ist die Erhöhung in Textform erklärt und begründet, etwa mit dem Mietspiegel (§ 558a BGB)?
4. Kommt das Schreiben von allen Vermietern und ist es an alle Mieter gerichtet?
5. Hält die neue Miete Kappungsgrenze und Vergleichsmiete ein? Details im Ratgeber Mieterhöhung.
6. Schickt eine Hausverwaltung oder ein Anwalt das Schreiben ohne Vollmachtsurkunde, kannst Du es unverzüglich zurückweisen, außer der Vermieter hat Dich über die Vollmacht informiert (§ 174 BGB).

Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung: Frist und Mietende

Verlangt der Vermieter eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung, kannst Du bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang seiner Erklärung außerordentlich kündigen, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB). Für Dich gilt bis zum Auszug also die alte Miete.

Beispiel: Die Erhöhung geht Dir am 10. März 2027 zu. Du kannst bis 31. Mai 2027 kündigen. Kündigst Du im Mai, endet das Mietverhältnis am 31. Juli 2027. Kündigst Du schon im April, endet es am 30. Juni 2027.

Die Kündigung muss schriftlich sein, also auf Papier eigenhändig unterschrieben oder mit qualifizierter elektronischer Signatur (§ 568 Abs. 1, §§ 126, 126a BGB). Eine einfache E-Mail reicht hier anders als bei der Mieterhöhung nicht. Bei Staffel- und Indexmiete gibt es dieses Sonderkündigungsrecht nicht, denn § 561 BGB nennt nur die §§ 558 und 559 BGB. Wie Du ohne besonderen Anlass kündigst, steht im Ratgeber Kündigungsfrist Wohnung.

Klagefrist des Vermieters: 3 Monate nach Ende der Zustimmungsfrist

Stimmst Du bis zum Ende der Zustimmungsfrist nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Die Klage muss er innerhalb von drei weiteren Monaten erheben (§ 558b Abs. 2 BGB). Endet Deine Zustimmungsfrist am 31. August, läuft seine Klagefrist bis 30. November.

• Vorher klagen: Vor dem Ende Deiner Zustimmungsfrist kann der Vermieter nicht klagen, auch wenn Du schon abgelehnt hast.
• Erhoben ist die Klage mit Zustellung an Dich (§ 253 Abs. 1 ZPO). Reicht der Vermieter sie rechtzeitig ein und wird sie demnächst zugestellt, wirkt die Zustellung auf die Einreichung zurück (§ 167 ZPO).
• Gericht: zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG, § 29a ZPO).
• Fehler im Schreiben: Entsprach das Verlangen nicht den Anforderungen an Form und Begründung, kann der Vermieter das im Prozess nachholen. Dann steht Dir die Zustimmungsfrist erneut zu (§ 558b Abs. 3 BGB).
• Urteil: Gibt das Gericht dem Vermieter recht, ersetzt das Urteil mit seiner Rechtskraft Deine Zustimmung (§ 894 ZPO). Die erhöhte Miete schuldest Du dann ab dem Termin, zu dem sie bei rechtzeitiger Zustimmung gegolten hätte.
• Frist verpasst: Klagt der Vermieter zu spät, ist sein Verlangen erledigt. Er muss ein neues Verlangen stellen, und alle Fristen beginnen von vorn.

Frist nicht eingehalten: was dann gilt

Fehler	Folge	Grundlage
Verlangen kommt vor Ablauf der Jahressperrfrist	unwirksam, der Vermieter muss es nach Ablauf neu stellen	§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB
Genannter Termin liegt vor Ablauf der 15 Monate	Erhöhung frühestens zum zulässigen Termin	§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB
Schreiben setzt eine kürzere Zustimmungsfrist, etwa 2 Wochen	gesetzliche Frist gilt trotzdem, Klage erst danach	§ 558b Abs. 2 und 4 BGB
Neue Miete soll früher als ab dem 3. Kalendermonat gelten	Du schuldest sie erst ab dem 3. Kalendermonat nach Zugang	§ 558b Abs. 1 und 4 BGB
Du lässt die Zustimmungsfrist verstreichen	keine Zustimmung, keine Erhöhung; der Vermieter kann klagen	§ 558b Abs. 2 BGB
Vermieter klagt nicht binnen 3 Monaten	Verlangen erledigt, neues Verlangen nötig	§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB
Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt oder Erhöhung mehr als 10 % über der Ankündigung	Fälligkeit 6 Monate später	§ 559b Abs. 2 BGB
Indexerhöhung früher als nach 1 Jahr	unzulässig, die Miete muss 1 Jahr unverändert bleiben	§ 557b Abs. 2 BGB

Zu Deinem Nachteil darf von diesen Regeln nicht abgewichen werden, auch nicht im Mietvertrag (§ 558 Abs. 6, § 558b Abs. 4, § 561 Abs. 2 BGB).

Fristen bei Modernisierung, Staffel- und Indexmiete

Modernisierung

Hier laufen vier Fristen nacheinander:

1. Ankündigung: Der Vermieter muss die Modernisierung spätestens 3 Monate vor Beginn in Textform ankündigen, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c Abs. 1 BGB).
2. Härteeinwand: Umstände, die eine Härte für Dich bedeuten, musst Du bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB). Die Frist läuft nur, wenn die Ankündigung den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Hat der Vermieter Dich nicht auf Form und Frist hingewiesen, bist Du an beides nicht gebunden. Härtegründe gegen die Mieterhöhung musst Du dann aber spätestens bis zum Beginn der Arbeiten mitteilen (§ 555d Abs. 4 Satz 2 und Abs. 5 BGB).
3. Sonderkündigung nach der Ankündigung: Ebenfalls bis zum Ablauf des Folgemonats kannst Du zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e Abs. 1 BGB).
4. Erhöhungserklärung: Nach den Arbeiten erklärt der Vermieter die Erhöhung in Textform mit Berechnung. Du zahlst ab Beginn des dritten Monats nach Zugang. Die Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn die Ankündigung fehlte oder fehlerhaft war oder die Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt (§ 559b Abs. 1 und 2 BGB). Auch jetzt hast Du das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB.

Beispiel: Die Erhöhungserklärung geht Dir am 10. März 2027 zu. Die höhere Miete zahlst Du ab 1. Juni 2027. War die Ankündigung fehlerhaft, erst ab 1. Dezember 2027.

Eine Zustimmung brauchst Du bei der Modernisierungserhöhung nicht. Prüfen solltest Du trotzdem, ob nur echte Modernisierungskosten umgelegt werden und die Grenzen von 8 % der Kosten pro Jahr und 3 € (bei Mieten unter 7 € je m²: 2 €) je m² in 6 Jahren eingehalten sind (§ 559 Abs. 1 bis 3a BGB).

Staffelmiete

Die Erhöhungen stehen schon im Vertrag, als Eurobetrag. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten, und Du zahlst ab dem vereinbarten Termin ohne weiteres Schreiben (§ 557a Abs. 1 und 2 BGB). Erhöhungen auf die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung sind während der Staffel ausgeschlossen. Mehr im Ratgeber Staffelmiete.

Indexmiete

Der Vermieter muss die Änderung in Textform erklären, mit der Indexänderung und der neuen Miete oder dem Erhöhungsbetrag. Du zahlst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang (§ 557b Abs. 3 BGB): Geht die Erklärung am 20. Oktober 2026 zu, gilt die neue Miete ab 1. Dezember 2026. Zwischen zwei Anpassungen muss mindestens ein Jahr liegen. Eine Begrenzung der Indexmiete ist geplant, aber noch nicht in Kraft (Gesetzentwurf, BT-Drucksache 21/6807, Stand 11/2026). Nachrechnen kannst Du mit dem Ratgeber Indexmiete.

Betriebskostenpauschale und Vorauszahlungen

Zahlst Du eine Pauschale und erlaubt der Mietvertrag Erhöhungen, kann der Vermieter gestiegene Betriebskosten in Textform mit Begründung umlegen. Du schuldest den Betrag ab Beginn des übernächsten Monats nach der Erklärung, unter Umständen auch rückwirkend für das Vorjahr (§ 560 Abs. 1 und 2 BGB). Vorauszahlungen dürfen beide Seiten nach einer Abrechnung anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB), mehr dazu im Ratgeber Nebenkostenabrechnung Frist.

Gewerberäume und Garage

Die Fristen der §§ 558 bis 561 BGB gelten für Mietverhältnisse über Wohnraum. Bei Gewerberäumen richtet sich eine Mieterhöhung nach dem Vertrag, denn § 578 Abs. 2 BGB verweist nicht auf die §§ 557 bis 561 BGB. Eine Garage mit eigenem Vertrag gehört nicht zur Wohnung; ist sie im Wohnungsmietvertrag mitvermietet, wird sie wie die Wohnung behandelt.