Staffelmiete: Was im Vertrag stehen muss und wie hoch sie steigen darf

Was ist eine Staffelmiete?

Eine Staffelmiete ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach der die Miete für bestimmte Zeiträume unterschiedlich hoch ist (§ 557a Abs. 1 BGB). Von Anfang an steht fest, wann die Miete steigt und auf welchen Betrag. Einen Mietvertrag mit einer solchen Vereinbarung nennt man Staffelmietvertrag.

Neben der Indexmiete ist sie der einzige Weg, künftige Erhöhungen schon im Vertrag festzulegen (§ 557 Abs. 2 BGB). Alle anderen Erhöhungen folgen den Regeln im Ratgeber Mieterhöhung.

So sieht eine Staffel aus (Beispiel mit fiktiven Beträgen, Nettokaltmiete):

Zeitraum	Monatliche Kaltmiete	Erhöhung
1. Januar 2027 bis 31. Dezember 2027	800 €	Ausgangsmiete
1. Januar 2028 bis 31. Dezember 2028	830 €	+ 30 €
1. Januar 2029 bis 31. Dezember 2029	860 €	+ 30 €
1. Januar 2030 bis 31. Dezember 2030	890 €	+ 30 €
ab 1. Januar 2031	920 €	+ 30 €

Automatisch fällig: Die neue Staffel gilt zum vereinbarten Termin, ohne Ankündigung, Begründung oder Zustimmung. Zahlst Du weiter die alte Miete, entsteht ein Rückstand.

Auch nachträglich möglich: Eine Staffel kann auch während eines laufenden Mietverhältnisses vereinbart werden, etwa in einem Nachtrag. Das Gesetz knüpft den Kündigungsausschluss deshalb an den Abschluss der Staffelmietvereinbarung, nicht an den Mietbeginn (§ 557a Abs. 3 BGB).

Wann ist eine Staffelmiete wirksam?

Das Gesetz stellt vier Anforderungen (§ 557a Abs. 1 und 2 BGB):

1. Schriftform: Die Staffel muss schriftlich vereinbart sein. Schriftlich heißt: auf Papier von beiden Seiten eigenhändig unterschrieben, auf derselben Urkunde oder auf gleichlautenden Exemplaren (§ 126 Abs. 1 und 2 BGB), oder elektronisch mit qualifizierter elektronischer Signatur beider Seiten (§ 126 Abs. 3, § 126a BGB). Eine einfache E-Mail genügt nicht.
2. Geldbetrag: Für jede Stufe muss entweder die neue Miete oder die Erhöhung in Euro angegeben sein.
3. Ein Jahr Abstand: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Größere Abstände, etwa alle 2 Jahre, sind erlaubt.
4. Bestimmte Zeiträume: Aus dem Vertrag muss sich ergeben, ab wann jede Stufe gilt.

Erlaubt und nicht erlaubt: typische Klauseln im Vergleich (Beispiele zur Erklärung, keine Musterformulierungen)

Formulierung im Vertrag	Wirksam?	Warum
„Ab 1. Januar 2028 beträgt die Miete 830 €, ab 1. Januar 2029 860 €.“	ja	jede Miete als Eurobetrag mit Datum
„Die Miete erhöht sich zum 1. Januar 2028 um 30 € und zum 1. Januar 2029 um weitere 30 €.“	ja	Erhöhung als Eurobetrag genügt
„Die Miete steigt jährlich um 3 %.“	nein	kein Geldbetrag
„Die Miete steigt jährlich um 0,40 € je m².“	nein	Du müsstest den Betrag selbst ausrechnen
„Mietbeginn 15. März 2027, erste Erhöhung zum 1. März 2028.“	nein	weniger als ein Jahr unverändert

Wann ist eine Staffelmiete unwirksam?

Fehlt eine der Voraussetzungen, kann sich der Vermieter auf die betroffene Staffel nicht berufen. Wie weit die Unwirksamkeit reicht, hängt vom Fehler ab:

• Erste Stufe zu früh: Nach Rechtsprechung der Instanzgerichte kann dann die gesamte Staffelvereinbarung unwirksam sein, sodass die Ausgangsmiete weiter gilt.
• Nur ein Teil fehlerhaft: Stehen zum Beispiel die ersten Jahre in Euro und spätere Jahre nur in Prozent, bleibt der Teil in Euro wirksam.
• Bereits gezahlt: Wer eine unwirksame Staffel bezahlt hat, hat damit nach verbreiteter Ansicht nicht automatisch einer höheren Miete zugestimmt. Ob Du zu viel Gezahltes zurückverlangen kannst, ist eine Frage des Einzelfalls.

Ist die Staffel unwirksam, kann der Vermieter die Miete nur noch auf dem normalen Weg erhöhen, etwa mit Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 557 Abs. 3, 558 BGB).

Wie hoch darf eine Staffelmiete sein?

Das Gesetz begrenzt die Höhe der Staffeln nicht, weder in Prozent noch in Euro.

• Keine Kappungsgrenze: Die Grenze von 20 % in 3 Jahren, in Gebieten mit Landesverordnung 15 %, gilt nur für Erhöhungen auf die Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 3 BGB. Diese Erhöhungen sind während einer Staffel gerade ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB).
• Mietspiegel kein Deckel: Ohne Mietpreisbremse darf eine Staffel auch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Mietpreisbremse: Wo sie gilt, darf jede Staffel höchstens 10 % über der Vergleichsmiete liegen (§ 557a Abs. 4, § 556d Abs. 1 BGB). Dazu der nächste Abschnitt.
• Mietpreisüberhöhung: Übersteigt die Miete die üblichen Entgelte um mehr als 20 % und beruht das auf der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen, ist das eine Ordnungswidrigkeit (§ 5 WiStG 1954). Diese Voraussetzung musst Du allerdings nachweisen, was in der Praxis schwer ist.

Wie viel Prozent sind bei einer Staffelmiete üblich? Eine übliche Höhe legt das Gesetz nicht fest. Entscheidend ist, was Du über die Laufzeit insgesamt zahlst und wie die Staffeln im Verhältnis zur Vergleichsmiete stehen.

Staffelmiete berechnen: Rechenbeispiel

Mit der Beispielstaffel von oben, 800 € Ausgangsmiete und 30 € mehr pro Jahr:

Jahr	Kaltmiete pro Monat	Kaltmiete im Jahr
1	800 €	9.600 €
2	830 €	9.960 €
3	860 €	10.320 €
4	890 €	10.680 €
5	920 €	11.040 €
Summe 5 Jahre		51.600 €

Ohne Staffel hättest Du in 5 Jahren 48.000 € gezahlt, mit Staffel 3.600 € mehr. Nach drei Erhöhungen liegt die Miete 11,25 % über der Ausgangsmiete, nach vier 15 %. Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete dürfte in 3 Jahren höchstens 20 % oder 15 % betragen, nur bis zur Vergleichsmiete und nur mit Deiner Zustimmung oder einem Urteil.

Staffelmiete und Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt bei der Staffelmiete nicht nur für die Anfangsmiete, sondern für jede einzelne Stufe (§ 557a Abs. 4 Satz 1 BGB). Liegt Deine Wohnung in einem Gebiet, das die Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, darf jede Staffel die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB).

Welcher Zeitpunkt zählt: Für die zweite und jede weitere Stufe kommt es auf die Vergleichsmiete an dem Tag an, an dem die erste Miete dieser Stufe fällig wird (§ 557a Abs. 4 Satz 2 BGB). Sinkt die Vergleichsmiete später, bleibt eine bereits wirksam erreichte Miethöhe erhalten (§ 557a Abs. 4 Satz 3 BGB).

Rechenbeispiel (Wohnung mit 70 m², Gebiet mit Mietpreisbremse, alle Werte fiktiv):

Stufe ab	Vereinbarte Miete	Vergleichsmiete je m²	Höchstens zulässig (Vergleichsmiete + 10 %)	Geschuldet
1. Januar 2026	840 €	11,00 €	847,00 €	840,00 €
1. Januar 2027	900 €	11,40 €	877,80 €	877,80 €
1. Januar 2028	960 €	11,50 €	885,50 €	885,50 €

Die zweite und dritte Stufe sind nur bis zur Grenze wirksam. Den Rest schuldest Du nicht (§ 556g Abs. 1 BGB).

Ausnahmen: Auch bei der Staffel gelten die Ausnahmen der Mietpreisbremse (§ 557a Abs. 4 BGB verweist auf die §§ 556d bis 556g BGB):

• Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB),
• eine höhere Vormiete oder eine Modernisierung in den letzten 3 Jahren vor Mietbeginn (§ 556e BGB).

Auf diese Ausnahmen kann sich der Vermieter nur berufen, wenn er Dich vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informiert hat; holt er die Auskunft nach, erst zwei Jahre danach (§ 556g Abs. 1a BGB).

Alte Verträge: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Staffelvereinbarungen, die geschlossen wurden, bevor die Wohnung unter eine Verordnung fiel. Und sie gilt nicht mehr für Stufen, deren erste Miete fällig wird, wenn die Verordnung nicht mehr gilt (Art. 229 § 35 EGBGB). Die Landesverordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 BGB).

Rüge nicht vergessen: Zu viel gezahlte Miete bekommst Du nur zurück, wenn Du den Verstoß beim Vermieter gerügt hast. Rügst Du mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses, gibt es nur die Miete zurück, die nach Zugang der Rüge fällig wurde (§ 556g Abs. 2 BGB). Die Rüge braucht Textform (§ 556g Abs. 4 BGB).

Welche Mieterhöhungen sind neben der Staffel möglich?

Solange die Staffel läuft, sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Für den Rest gilt:

Art der Erhöhung	Neben der Staffel möglich?	Grundlage
Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete	nein	§§ 557a Abs. 2, 558 BGB
Modernisierungserhöhung, z. B. nach Dämmung oder neuem Bad	nein	§§ 557a Abs. 2, 559 bis 559b BGB
Erhöhung nach Einbau einer förderfähigen Heizungsanlage (§ 555b Nr. 1a BGB)	nach dem Wortlaut nicht ausgeschlossen	§ 559e BGB
Anpassung der Betriebskosten-Vorauszahlungen nach einer Abrechnung	ja	§ 560 Abs. 4 BGB
Erhöhung einer Betriebskostenpauschale, wenn der Vertrag es vorsieht	ja	§ 560 Abs. 1 BGB
Freiwillige Vereinbarung einer höheren Miete	ja, nur mit Deiner Zustimmung	§ 557 Abs. 1 BGB

Heizung und Staffelmiete: § 557a Abs. 2 BGB nennt die §§ 558 bis 559b BGB, die Sonderregel für den Einbau einer Heizungsanlage in § 559e BGB steht nicht in dieser Aufzählung. Die Bundesregierung will das ändern: Nach ihrem Gesetzentwurf soll auch die Erhöhung nach § 559e BGB während der Staffel ausgeschlossen sein (BT-Drucksache 21/6807 vom 1. Juli 2026, Art. 1 Nr. 8). In Kraft ist diese Änderung noch nicht (Stand 11/2026).

Kein Sonderkündigungsrecht: Das Sonderkündigungsrecht nach einer Mieterhöhung gilt nur für Erhöhungen nach § 558 oder § 559 BGB (§ 561 BGB). Eine neue Staffel gibt Dir also kein Recht, außerordentlich zu kündigen. Wie die Fristen bei den anderen Erhöhungsarten laufen, steht im Ratgeber Mieterhöhung Frist.

Eigentümerwechsel: Verkauft der Vermieter die Wohnung, tritt der Käufer in den Mietvertrag ein, mit allen Staffeln (§ 566 Abs. 1 BGB). Er kann die Staffel nicht einseitig ändern.

Staffelmiete kündigen: Wie kommst Du aus dem Vertrag raus?

Die Staffel regelt nur die Miethöhe, nicht die Mietdauer. Ob und wann Du kündigen kannst, hängt davon ab, was der Vertrag zur Kündigung sagt.

Ohne Kündigungsausschluss: Du kündigst wie bei jedem unbefristeten Mietvertrag mit 3 Monaten, spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Einzelheiten und einen Kalender findest Du im Ratgeber Kündigungsfrist Wohnung.

Mit Kündigungsausschluss: Neben einer Staffel darf Dein Kündigungsrecht für höchstens 4 Jahre seit Abschluss der Staffelvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig (§ 557a Abs. 3 BGB). Du kannst sie schon vorher erklären, sodass das Mietverhältnis zum ersten möglichen Termin nach den 4 Jahren endet.

Ausschluss länger als 4 Jahre: Eine Regel, die Dich zum Nachteil länger bindet, ist unwirksam (§ 557a Abs. 5 BGB). Steht ein längerer Ausschluss im Formularvertrag, entfällt er nach der Rechtsprechung ganz, und Du kannst mit der normalen Frist kündigen. Die Staffel selbst bleibt davon unberührt.

Früher raus: Einen Anspruch, mit einem Nachmieter früher aus dem Vertrag zu kommen, hast Du nur, wenn der Vertrag das vorsieht oder der Vermieter zustimmt. Sicher ist ein schriftlicher Aufhebungsvertrag mit festem Auszugstermin.

Kündigung durch den Vermieter: Auch während einer Staffel kann der Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis nur mit einem berechtigten Interesse kündigen, etwa wegen Eigenbedarf (§ 573 BGB). Dass er sich mit der Staffel für mehrere Jahre auf Erhöhungen festgelegt hat, bedeutet nicht automatisch, dass er auf eine Kündigung verzichtet. Mehr im Ratgeber Eigenbedarfskündigung.

Wie lange darf eine Staffelmiete laufen und was passiert danach?

§ 557a BGB nennt keine Höchstdauer. Eine Staffel kann also über 5, 10 oder mehr Jahre vereinbart werden, solange jede Stufe mindestens ein Jahr gilt. Für Verträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, galt eine Höchstdauer von 10 Jahren.

Nach der letzten Stufe bleibt die zuletzt vereinbarte Miete bestehen. Neue Staffeln kann der Vermieter nicht einseitig festlegen, er kann Dir nur eine neue Vereinbarung anbieten. Ansonsten gelten ab jetzt die normalen Regeln: Der Vermieter kann die Zustimmung zur Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen (§ 558 Abs. 1 BGB).

Staffel, danach Indexmiete: Manche Verträge sehen vor, dass nach der letzten Stufe eine Indexmiete gilt. Ob eine solche Kombination wirksam ist, hängt von der Formulierung ab.

Staffel vergessen: Nachzahlung und Verjährung

Die höhere Miete schuldest Du ab dem vereinbarten Termin, auch ohne Erinnerung. Haben beide Seiten die Stufe übersehen, kann der Vermieter nachfordern, aber nicht unbegrenzt.

Der Anspruch auf Miete verjährt in 3 Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Miete fällig wurde und der Vermieter davon wusste oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte wissen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB). Alles Wichtige zur Fristberechnung steht im Ratgeber Verjährung.

Beispiel (Stand November 2026): Seit 1. Juli 2022 gilt eine Stufe mit 40 € mehr. Du zahlst weiter die alte Miete.

Jahr	Nicht gezahlt	Verjährt mit Ablauf des
2022 (Juli bis Dezember)	240 €	31. Dezember 2025
2023	480 €	31. Dezember 2026
2024	480 €	31. Dezember 2027
2025	480 €	31. Dezember 2028
2026 (Januar bis November)	440 €	31. Dezember 2029

Im November 2026 kann der Vermieter noch 1.880 € verlangen, die 240 € aus 2022 sind verjährt. Unternimmt er bis Ende 2026 nichts, das die Verjährung hemmt, zum Beispiel eine Klage oder einen Mahnbescheid, verjähren auch die 480 € aus 2023.

In Ausnahmefällen kann eine Nachforderung ganz ausgeschlossen sein, etwa wenn der Vermieter durch sein Verhalten den Eindruck erweckt hat, auf die Erhöhung zu verzichten.

Vor- und Nachteile: Soll ich eine Staffelmiete akzeptieren?

Ob eine Staffelmiete gut oder schlecht ist, hängt von den Stufen, vom Mietmarkt vor Ort und Deiner geplanten Wohndauer ab.

	Für Mieter	Für Vermieter
Planbarkeit	Du weißt von Anfang an, was Du in jedem Jahr zahlst	feste Mieteinnahmen ohne Erhöhungsverfahren
Weitere Erhöhungen	keine Erhöhung auf die Vergleichsmiete, keine Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB	keine Erhöhung auf die Vergleichsmiete, Modernisierungen nach § 559 BGB nicht umlegbar
Obergrenze	keine Kappungsgrenze, Schutz nur über Mietpreisbremse und § 5 WiStG	Staffel darf über dem Mietspiegel liegen, wo keine Mietpreisbremse gilt
Marktentwicklung	Du zahlst die Stufen auch, wenn die Mieten in Deiner Gegend stagnieren	steigen die Mieten stärker, bleibt es bei den vereinbarten Stufen
Bindung	Kündigungsausschluss bis zu 4 Jahre möglich	Mieter lässt sich bis zu 4 Jahre binden

Prüfliste vor der Unterschrift

1. Liegt die Ausgangsmiete im Rahmen des Mietspiegels, oder gilt die Mietpreisbremse und ist sie eingehalten?
2. Wie hoch ist die Miete nach 3 und nach 5 Jahren? Rechne die Summe aus wie im Beispiel oben.
3. Steht jede Stufe als Eurobetrag mit Datum im Vertrag, und liegt zwischen den Stufen mindestens ein Jahr?
4. Gibt es einen Kündigungsausschluss, und endet er spätestens 4 Jahre nach Abschluss der Staffelvereinbarung?
5. Was passiert nach der letzten Stufe? Steht dort eine Indexmiete oder eine andere Regel?

Willst Du sicher sein, bevor Du unterschreibst, prüft ein Anwalt den Mietvertrag mit der Vertragsprüfung zum Festpreis von 259 € inkl. MwSt.

Staffelmiete oder Indexmiete?

Beide legen künftige Erhöhungen im Vertrag fest, aber auf unterschiedliche Weise. Die Vergleichsmiete ist der gesetzliche Normalfall.

Merkmal	Staffelmiete	Indexmiete	Vergleichsmiete
Wie steigt die Miete?	um feste Eurobeträge aus dem Vertrag	wie der Verbraucherpreisindex	auf Verlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Wie oft?	jede Stufe mindestens ein Jahr	Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert	Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, Miete seit 15 Monaten unverändert
Obergrenze	keine, außer Mietpreisbremse	keine (Deckelung geplant)	Kappungsgrenze 20 % in 3 Jahren, mit Landesverordnung 15 %
Mietpreisbremse	für jede Stufe	nur Ausgangsmiete	gilt für die Miete bei Vertragsbeginn
Deine Zustimmung	nicht nötig	nicht nötig, Erklärung in Textform genügt	nötig
Planbarkeit für Dich	hoch	gering, hängt an der Inflation	mittel

Wie die Indexmiete berechnet wird und was sich 2026 ändern soll, steht im Ratgeber Indexmiete. Einen Überblick über alle Themen findest Du unter Mietrecht.

Staffel zu hoch oder unklar: So gehst Du vor

1. Vertrag lesen: Notiere jede Stufe mit Datum und Betrag.
2. Form prüfen: unterschrieben, Eurobeträge, mindestens ein Jahr je Stufe?
3. Mietpreisbremse prüfen: Gilt in Deiner Gemeinde eine Verordnung, vergleiche jede Stufe mit der Vergleichsmiete zum Stufenbeginn, etwa anhand des Mietspiegels.
4. Rügen: Ist eine Stufe zu hoch, rüge das beim Vermieter in Textform, damit Du Geld zurückfordern kannst.
5. Weiterzahlen, bis es geklärt ist: Kürzt Du die Miete auf eigene Faust zu stark, riskierst Du einen Zahlungsrückstand.