Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kosten für Vermieter und Mieter

Was ist eine Räumungsklage?

Die Räumungsklage ist die Klage des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung, gestützt auf die Rückgabepflicht des Mieters nach Ende des Mietverhältnisses (§ 546 Abs. 1 BGB). Ihr Ziel ist ein Räumungstitel, meist ein Urteil oder ein gerichtlicher Vergleich. Erst damit kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher beauftragen. Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, egal wie hoch der Streitwert ist (§ 23 Nr. 2 a GVG), und zwar das Gericht am Ort der Wohnung (§ 29a Abs. 1 ZPO).

Kein Rauswurf ohne Titel. Schlösser austauschen, Strom abstellen oder Möbel vor die Tür stellen ist verbotene Eigenmacht (§ 858 Abs. 1 BGB), auch wenn die Kündigung wirksam war. Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Besitz wieder eingeräumt wird (§ 861 BGB), im Eilfall auch per einstweiliger Verfügung. Wer gegen den Willen des Mieters eindringt, riskiert zudem eine Anzeige wegen Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB).

Voraussetzungen der Räumungsklage

Damit die Klage Erfolg hat, muss das Mietverhältnis beendet sein und der Mieter die Wohnung trotzdem nicht zurückgegeben haben.

• Wirksame Kündigung oder anderes Ende des Mietverhältnisses. Die Kündigung muss schriftlich sein (§ 568 Abs. 1 BGB), also auf Papier eigenhändig unterschrieben oder mit qualifizierter elektronischer Signatur (§ 126 Abs. 1 und 3, § 126a BGB). Bei der fristlosen Kündigung ist der wichtige Grund im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 569 Abs. 4 BGB), bei der ordentlichen Kündigung das berechtigte Interesse (§ 573 Abs. 3 BGB). Welche Gründe tragen, erklären die Ratgeber fristlose Kündigung der Wohnung, Kündigungsfrist Wohnung und Eigenbedarfskündigung.
• Mietende ist erreicht. Bei der ordentlichen Kündigung muss die Kündigungsfrist abgelaufen sein.
• Widerspruch gegen die Weiternutzung. Nutzt der Mieter die Wohnung nach Mietende weiter, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Vermieter nicht innerhalb von 2 Wochen widerspricht, nachdem er davon erfahren hat (§ 545 BGB). In der Praxis steht dieser Widerspruch oft schon in der Kündigung.
• Kein erfolgreicher Härtewiderspruch. Nach einer ordentlichen Kündigung kann der Mieter wegen einer Härte widersprechen (§ 574 BGB), das Gericht wägt dann im Räumungsprozess ab. Bei einem Grund zur fristlosen Kündigung, etwa erheblichem Mietrückstand, gibt es dieses Recht nicht (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Ablauf der Räumungsklage in 7 Schritten

1. Kündigung und Mietende abwarten. Prüfe vorher Kündigung, Zugang und Frist. Eine unwirksame Kündigung wird durch die Klage nicht wirksam; dann bleibt eine neue Kündigung, auch während des Prozesses.
2. Klage beim Amtsgericht einreichen. Die Klageschrift nennt Parteien, Gericht und einen bestimmten Antrag mit Gegenstand und Grund (§ 253 Abs. 2 ZPO). Kernantrag ist Räumung und Herausgabe der genau bezeichneten Wohnung samt Keller oder Stellplatz. Daneben kann der Vermieter Rückstände und bis zur Rückgabe Nutzungsentschädigung verlangen, mindestens in Höhe der vereinbarten Miete (§ 546a Abs. 1 BGB).
3. Gerichtskostenvorschuss zahlen. Die Verfahrensgebühr wird mit Einreichung fällig (§ 6 Abs. 1 GKG). Zugestellt wird die Klage erst nach Zahlung (§ 12 Abs. 1 GKG).
4. Zustellung an den Mieter. Mit der Zustellung ist die Klage erhoben und die Sache rechtshängig (§ 253 Abs. 1, § 261 Abs. 1 ZPO). Ab diesem Tag läuft bei Mietrückstand die Schonfrist von 2 Monaten (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs informiert das Gericht außerdem schon nach Eingang der Klage Jobcenter oder Sozialamt (§ 22 Abs. 9 SGB II, § 36 Abs. 2 SGB XII).
5. Schriftliches Vorverfahren oder früher Termin. Im schriftlichen Vorverfahren muss der Mieter binnen einer Notfrist von 2 Wochen anzeigen, dass er sich verteidigen will, und erhält mindestens 2 weitere Wochen für die Klageerwiderung (§ 276 Abs. 1 ZPO). Schweigt er, ergeht auf Antrag ein Versäumnisurteil ohne mündliche Verhandlung (§ 331 Abs. 3 ZPO).
6. Güteverhandlung und Verhandlung. Der Verhandlung geht in der Regel eine Güteverhandlung voraus (§ 278 Abs. 2 ZPO). Einigen sich die Parteien auf einen Auszugstermin, ist der gerichtliche Vergleich wie ein Urteil vollstreckbar (§ 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Sonst prüft das Gericht Kündigung, Zugang und Härtegründe, notfalls mit Zeugen oder Gutachten.
7. Urteil. Gibt das Gericht der Klage statt, verurteilt es den Mieter zur Räumung und kann ihm eine Räumungsfrist gewähren (§ 721 ZPO). Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar (§ 708 Nr. 7 ZPO), der Mieter darf die Vollstreckung aber durch Sicherheitsleistung abwenden, wenn nicht der Vermieter seinerseits Sicherheit leistet (§ 711 ZPO).

Unterlagen für die Klage (Checkliste):

• Mietvertrag mit allen Nachträgen
• Kündigungsschreiben und Nachweis des Zugangs, etwa Botenprotokoll
• bei Mietrückstand: Aufstellung der offenen Monate und Kontoauszüge
• gegebenenfalls Abmahnung und Widerspruch gegen die Weiternutzung
• Namen aller Mieter und aller Erwachsenen, die in der Wohnung leben (siehe Sonderfälle)
• genaue Lage der Wohnung: Etage, Lage im Haus, Nebenräume

Ein Klagemuster stellen wir bewusst nicht ein, die Anträge hängen vom Einzelfall ab.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Eine feste Dauer gibt es nicht. Sie hängt davon ab, ob der Mieter sich verteidigt, wie ausgelastet das Gericht ist und ob Beweis erhoben wird. Als Erfahrungswert für streitige Verfahren bis zum Urteil werden oft 6 bis 12 Monate genannt, ohne Reaktion des Mieters geht es deutlich schneller. Belastbar sind die gesetzlichen Fristen:

Schritt	Frist	Wer	Rechtsgrundlage
Widerspruch gegen Weiternutzung	2 Wochen ab Kenntnis	Vermieter	§ 545 BGB
Verteidigungsanzeige im schriftlichen Vorverfahren	2 Wochen ab Zustellung (Notfrist)	Mieter	§ 276 Abs. 1 Satz 1 ZPO
Klageerwiderung	mindestens 2 weitere Wochen	Mieter	§ 276 Abs. 1 Satz 2 ZPO
Schonfrist bei Mietrückstand	bis 2 Monate nach Zustellung der Klage	Mieter	§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB
Einspruch gegen Versäumnisurteil	2 Wochen ab Zustellung (Notfrist)	Mieter	§ 339 Abs. 1 ZPO
Berufung (Beschwer über 1.000 €)	1 Monat ab Zustellung des vollständigen Urteils	beide	§§ 511, 517 ZPO
Antrag auf Räumungsfrist	vor Schluss der mündlichen Verhandlung	Mieter	§ 721 Abs. 1 Satz 2 ZPO
Verlängerung der Räumungsfrist	Antrag spätestens 2 Wochen vor Ablauf, insgesamt höchstens 1 Jahr ab Rechtskraft	Mieter	§ 721 Abs. 3 und 5 ZPO
Vollstreckungsschutz	Antrag spätestens 2 Wochen vor dem Räumungstermin	Mieter	§ 765a Abs. 3 ZPO

Wie lange kann ein Mieter die Räumung hinauszögern? Das Gesetz begrenzt die gerichtliche Räumungsfrist auf insgesamt ein Jahr ab Rechtskraft des Urteils (§ 721 Abs. 5 ZPO), beim Räumungsvergleich auf ein Jahr ab Vergleichsschluss oder späterem Räumungstag (§ 794a Abs. 3 ZPO). Eine Berufung verschiebt die Rechtskraft, verhindert die Vollstreckung aus dem vorläufig vollstreckbaren Urteil aber nicht automatisch; dafür braucht es einen Antrag auf einstweilige Einstellung (§ 719 Abs. 1 ZPO). Danach bleibt nur der Vollstreckungsschutz in Ausnahmefällen (§ 765a ZPO). Während der ganzen Zeit schuldet der Mieter die Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB).

Was kostet eine Räumungsklage?

Die Kosten richten sich nach dem Streitwert. Bei der Räumungsklage ist das grundsätzlich das Entgelt für ein Jahr (§ 41 Abs. 2 GKG). Nebenkosten zählen nur mit, wenn sie als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden (§ 41 Abs. 1 Satz 2 GKG). Bei 800 € Kaltmiete und Vorauszahlungen auf die Nebenkosten liegt der Streitwert also bei 9.600 €. Verlangt der Vermieter zugleich rückständige Miete, wird deren Betrag hinzugerechnet (§ 39 Abs. 1 GKG).

Das Gericht erhebt für das Verfahren 3,0 Gebühren (Nr. 1210 KV GKG). Jeder Anwalt erhält im Regelfall eine 1,3 Verfahrensgebühr und eine 1,2 Terminsgebühr (Nr. 3100, 3104 VV RVG), dazu eine Auslagenpauschale von höchstens 20 € (Nr. 7002 VV RVG) und 19 % Umsatzsteuer.

Kaltmiete pro Monat	Streitwert	Gerichtskostenvorschuss (3,0)	Ein Anwalt, Urteil nach Verhandlung (brutto)	Gesamtrisiko streitiges Urteil: Gericht und zwei Anwälte	Versäumnisurteil: Gericht und Anwalt des Vermieters
500 €	6.000 €	579,00 €	1.255,45 €	3.089,90 €	1.489,59 €
800 €	9.600 €	849,00 €	1.963,50 €	4.776,00 €	2.269,38 €
1.200 €	14.400 €	1.032,00 €	2.290,75 €	5.613,50 €	2.688,00 €

Gebühren nach Anlage 2 zu GKG und RVG in der seit 2025 geltenden Fassung, ohne Zustellungs-, Zeugen- und Gutachterauslagen, ohne Zahlungsantrag. Beim Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren erhält der Anwalt des Vermieters nur eine 0,5 Terminsgebühr (Nr. 3105 VV RVG), die Gerichtsgebühr ermäßigt sich nicht, weil Nr. 1211 KV GKG das Versäumnisurteil nicht nennt.

Günstiger wird es bei Anerkenntnis, Vergleich oder Rücknahme. Dann sinkt die Gerichtsgebühr auf 1,0 (Nr. 1211 KV GKG), bei 800 € Miete also auf 283 €. Bei einem Vergleich entsteht für die Anwälte allerdings zusätzlich eine Einigungsgebühr von 1,0 (Nr. 1000, 1003 VV RVG), bei diesem Streitwert 652 € netto je Anwalt.

Wer zahlt? Zunächst der Vermieter, der Vorschuss und eigenen Anwalt vorstreckt. Am Ende trägt die unterliegende Partei alle Kosten des Rechtsstreits, auch den gegnerischen Anwalt (§ 91 Abs. 1 ZPO). Ist der verurteilte Mieter zahlungsunfähig, bleibt der Vermieter praktisch darauf sitzen. Rechtskräftig festgestellte Ansprüche verjähren erst in 30 Jahren (§ 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB), mehr dazu im Ratgeber Verjährung. Viele Rechtsschutztarife enthalten einen Baustein Wohnungs- und Grundstücksrecht; ob er greift, steht in den Bedingungen Deines Vertrags.

Zwangsräumung: klassisch oder Berliner Räumung

Zieht der Mieter trotz Titel nicht aus, beauftragt der Vermieter den Gerichtsvollzieher. Der Titel muss den Mieter namentlich nennen und ihm spätestens bei Beginn der Vollstreckung zugestellt werden (§ 750 Abs. 1 ZPO). Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter aus dem Besitz und weist den Vermieter ein (§ 885 Abs. 1 ZPO), gegen Kostenvorschuss (§ 4 GvKostG). Die notwendigen Kosten trägt am Ende der Mieter (§ 788 Abs. 1 ZPO), bei Zahlungsunfähigkeit faktisch der Vermieter.

	Klassische Räumung	Berliner Räumung
Rechtsgrundlage	§ 885 ZPO	§ 885a ZPO (beschränkter Vollstreckungsauftrag)
Was der Gerichtsvollzieher tut	Mieter aus dem Besitz setzen, Sachen wegschaffen und verwahren	nur Besitzwechsel, frei sichtbare Sachen im Protokoll dokumentieren, auch mit Fotos
Gebühr Gerichtsvollzieher	163,50 € (Nr. 240 KV GvKostG), ab der vierten Stunde 24 € je Stunde (Nr. 500)	109,00 € (Nr. 241 KV GvKostG), Fotos 5 € (Nr. 713)
Weitere Kosten	Spedition, Einlagerung, Wegegeld, Auslagenpauschale bis 10 € (Nr. 707, 711, 716)	Wegegeld, Auslagenpauschale; Wegschaffen und Verwahren organisiert der Vermieter selbst
Sachen des Mieters	holt er nicht binnen 1 Monat ab, verwertet sie der Gerichtsvollzieher (§ 885 Abs. 4 ZPO)	Vermieter verwahrt, haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, darf nach 1 Monat verwerten (§ 885a Abs. 3 und 4 ZPO)

Unpfändbare Sachen und solche ohne Verwertungserlös muss der Mieter in beiden Fällen auf Verlangen jederzeit zurückbekommen (§ 885 Abs. 5, § 885a Abs. 5 ZPO). Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, dürfen vernichtet werden (§ 885 Abs. 3, § 885a Abs. 3 ZPO). Die Kosten für Spedition und Lager richten sich nach Aufwand und Region; der Gerichtsvollzieher stellt sie als Auslagen in voller Höhe in Rechnung (Nr. 707 KV GvKostG), feste Sätze gibt es dafür nicht.

Eilverfahren: Geht die Räumung schneller?

Ein Eilverfahren, das einen zahlungsunwilligen Mieter in wenigen Tagen aus der Wohnung bringt, gibt es nicht. Eine Räumung per einstweiliger Verfügung ist nur in engen Fällen erlaubt (§ 940a ZPO):

• bei verbotener Eigenmacht oder einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben (Abs. 1),
• gegen einen Dritten, der erst nach der mündlichen Verhandlung in die Wohnung gekommen ist, wenn gegen den Mieter schon ein Räumungstitel vorliegt (Abs. 2),
• bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs, wenn der Mieter eine Sicherungsanordnung nicht befolgt (Abs. 3).

Sicherungsanordnung: Verbindet der Vermieter Räumungs- und Zahlungsklage, kann das Gericht auf Antrag anordnen, dass der Mieter für die nach Zustellung fällig werdenden Beträge Sicherheit leistet. Voraussetzung sind hohe Erfolgsaussichten und besondere Nachteile des Vermieters (§ 283a Abs. 1 ZPO). Leistet der Mieter nicht, ist der Weg zur Räumungsverfügung offen; vorher hört das Gericht ihn an (§ 940a Abs. 4 ZPO).

Räumungsklage erhalten: Was Mieter tun können

Eine zugestellte Räumungsklage heißt nicht, dass Du sofort ausziehen musst, aber jetzt laufen Fristen.

• Fristen einhalten. Im schriftlichen Vorverfahren musst Du binnen 2 Wochen anzeigen, dass Du Dich verteidigst (§ 276 Abs. 1 ZPO), sonst droht ein vorläufig vollstreckbares Versäumnisurteil (§ 708 Nr. 2 ZPO), gegen das nur der Einspruch binnen 2 Wochen hilft (§ 339 Abs. 1 ZPO). Beim Amtsgericht brauchst Du keinen Anwalt, erst vor dem Landgericht (§ 78 Abs. 1 ZPO).
• Mietrückstand: Schonfrist nutzen. Zahlst Du alle fälligen Mieten und die fällige Nutzungsentschädigung spätestens 2 Monate nach Zustellung der Klage, wird die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam. Dasselbe gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter in dieser Zeit zur Zahlung verpflichtet. Das geht nur einmal in 2 Jahren (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Hat der Vermieter zugleich hilfsweise ordentlich gekündigt, rettet die Zahlung nach geltendem Recht nur die fristlose Kündigung, nicht die ordentliche (BGH, Urteil vom 19. September 2018, VIII ZR 231/17). Die Bundesregierung will die Schonfrist einmalig auch auf die ordentliche Kündigung erstrecken; dieser Gesetzentwurf ist Stand November 2026 nicht in Kraft (BT-Drucksache 21/6807).
• Jobcenter oder Sozialamt ansprechen. Das Gericht meldet Räumungsklagen wegen Zahlungsverzugs dem zuständigen Träger. Mietschulden können übernommen werden, wenn das zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist, und sollen es, wenn sonst Wohnungslosigkeit droht, beim Jobcenter in der Regel als Darlehen, beim Sozialamt als Beihilfe oder Darlehen (§ 22 Abs. 8 SGB II, § 36 Abs. 1 SGB XII).
• Härte geltend machen. Nach einer ordentlichen Kündigung kannst Du in Textform spätestens 2 Monate vor Mietende widersprechen, ohne Hinweis des Vermieters noch im ersten Termin (§ 574b BGB). Was als Härte zählt, erklärt der Ratgeber Eigenbedarf: Mieter findet keine Wohnung.
• Räumungsfrist beantragen. Stelle den Antrag vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung (§ 721 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Während einer gewährten Räumungsfrist schuldest Du Nutzungsentschädigung, aber keinen weiteren Schaden (§ 571 Abs. 2 BGB).
• Vollstreckungsschutz als letzte Stufe. Bei einer sittenwidrigen Härte wegen ganz besonderer Umstände kann das Vollstreckungsgericht die Räumung aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen (§ 765a Abs. 1 ZPO). Die Hürde ist sehr hoch, etwa bei ernsthafter Gefahr für Leben oder Gesundheit.
• Prozesskostenhilfe. Wer die Kosten nicht aufbringen kann, erhält auf Antrag Prozesskostenhilfe, wenn die Verteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat und nicht mutwillig ist (§ 114 Abs. 1 ZPO).

Kosten für Dich als Mieter: Verlierst Du, trägst Du die Kosten wie oben in der Tabelle, dazu Nutzungsentschädigung und Zwangsräumung (§ 788 ZPO). Ein Anerkenntnis senkt die Gerichtsgebühr auf 1,0 (Nr. 1211 KV GKG). Erkennst Du sofort an und bekommst eine Räumungsfrist, kann das Gericht die Kosten ganz oder teilweise dem Vermieter auferlegen, wenn Du schon vor der Klage unter Angabe von Gründen vergeblich die Fortsetzung oder eine angemessene Räumungsfrist verlangt hattest (§ 93b Abs. 3 ZPO).

Sonderfälle

Der Mieter zieht während des Prozesses aus. Der Vermieter sollte den Rechtsstreit für erledigt erklären statt die Klage zurückzunehmen. Nach einer Rücknahme trägt er die Kosten grundsätzlich selbst (§ 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO), nach übereinstimmender Erledigung verteilt das Gericht sie nach billigem Ermessen (§ 91a ZPO).

Der Mieter zahlt plötzlich. Zahlt er innerhalb der Schonfrist vollständig, wird die fristlose Kündigung unwirksam, die Räumungsklage wäre insoweit abzuweisen. Auch hier ist die Erledigungserklärung der übliche Weg.

Mitbewohner und Untermieter. Vollstreckt werden darf nur gegen Personen, die im Titel namentlich genannt sind (§ 750 Abs. 1 ZPO). Wohnen weitere Erwachsene mit eigenem Besitz in der Wohnung, etwa ein Lebenspartner, sollte die Klage sich auch gegen sie richten. Gegen einen Untermieter hat der Vermieter einen eigenen Herausgabeanspruch (§ 546 Abs. 2 BGB).

Eigenbedarf. Nach einer Eigenbedarfskündigung läuft die Räumungsklage genauso. Das Gericht prüft dann besonders den Eigenbedarf und die Härtegründe des Mieters. Für diesen Fall gibt es die Leistung Eigenbedarfskündigung prüfen lassen, 169 € Festpreis inkl. MwSt.

Gewerberaum. Für Geschäftsräume gilt der Gerichtsstand am Ort der Räume ebenfalls (§ 29a ZPO). Zuständig ist aber das Landgericht mit Anwaltszwang, wenn der Streitwert 10.000 € übersteigt (§ 23 Nr. 1 GVG, § 78 ZPO). Räumungsfristen nach § 721 ZPO gibt es nur für Wohnraum.