Fristlose Kündigung Wohnung: Wann sie wirksam ist und was Du jetzt tun kannst

Was bedeutet eine fristlose Kündigung der Wohnung?

Mit einer fristlosen Kündigung beendet eine Seite das Mietverhältnis sofort. Das Gesetz verlangt dafür einen wichtigen Grund: Dem Kündigenden darf unter Berücksichtigung aller Umstände, besonders eines Verschuldens, und nach Abwägung der Interessen beider Seiten nicht zuzumuten sein, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder zum vereinbarten Vertragsende weiterzumachen (§ 543 Abs. 1 BGB). Es zählt also immer der Einzelfall.

Kündigungsart	Frist	Grund nötig?	Rechtsgrundlage
Ordentliche Kündigung durch Dich als Mieter	Zugang bis zum 3. Werktag, Ende des übernächsten Monats	nein	§ 573c Abs. 1 BGB
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter	3 Monate, nach 5 Jahren 6, nach 8 Jahren 9 Monate	ja, berechtigtes Interesse	§§ 573, 573c BGB
Sonderkündigung, etwa nach Mieterhöhung	gesetzliche Frist, z. B. zum Ablauf des übernächsten Monats	Anlass im Gesetz	z. B. § 561 BGB
Fristlose Kündigung	keine, Ende mit Zugang	wichtiger Grund	§§ 543, 569 BGB

Die normalen Fristen stehen mit Kalender im Ratgeber Kündigungsfrist Wohnung. Fristlos kündigen kannst Du auch einen Zeitmietvertrag oder einen Vertrag mit Kündigungsverzicht (§ 543 Abs. 1 Satz 2, § 569 Abs. 5 Satz 1 BGB). Zusätzliche Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter kann der Mietvertrag nicht wirksam festlegen (§ 569 Abs. 5 Satz 2 BGB).

„Fristlos, hilfsweise ordentlich“: Viele Vermieter kündigen doppelt. Hält die fristlose Kündigung nicht, soll das Mietverhältnis mit der ordentlichen Frist enden. Dafür braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse, etwa eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Zur Kündigung im Job: fristlose Kündigung im Arbeitsrecht; den Oberbegriff erklärt der Ratgeber außerordentliche Kündigung.

Wann darf der Vermieter fristlos kündigen?

Das Gesetz nennt Beispiele, die nicht abschließend sind (§ 543 Abs. 1 und 2 BGB).

Grund	Rechtsgrundlage	Abmahnung oder Frist vorher?	Beispiel
Mietrückstand in bestimmter Höhe	§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB	nein (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB)	zwei Monatsmieten nicht gezahlt
Kaution nicht gezahlt	§ 569 Abs. 2a BGB	nein	zwei Nettokaltmieten der Kaution offen
Wohnung erheblich gefährdet	§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB	in der Regel ja	Wasserschaden durch Vernachlässigung
Unbefugte Überlassung an Dritte	§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB	in der Regel ja	Untervermietung ohne Erlaubnis
Nachhaltige Störung des Hausfriedens	§ 569 Abs. 2 BGB	in der Regel ja, bei schweren Taten nicht	wiederholter nächtlicher Lärm, Bedrohung von Nachbarn
Ständig unpünktliche Zahlung	§ 543 Abs. 1 BGB	ja	Miete trotz Abmahnung weiter jeden Monat verspätet

Kein Grund für eine fristlose Kündigung sind zum Beispiel Eigenbedarf (das ist eine ordentliche Kündigung, siehe Eigenbedarfskündigung) und eine berechtigte Mietminderung. Mindert der Mieter zu Recht, weil die Wohnung einen Mangel hat, schuldet er nur die herabgesetzte Miete (§ 536 Abs. 1 BGB) und gerät insoweit nicht in Rückstand.

Fristlose Kündigung Wohnung wegen Mietrückstand: Wie viel muss offen sein?

Die Miete ist zu Beginn des Monats fällig, spätestens bis zum dritten Werktag (§ 556b Abs. 1 BGB). Weil der Termin nach dem Kalender bestimmt ist, kommst Du ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Fristlos kündigen darf der Vermieter, wenn Du

1. an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil im Verzug bist. Nicht unerheblich ist der Rückstand erst, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB), oder
2. über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag im Verzug bist, der zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB).

Zur Monatsmiete zählen die Vorauszahlungen für Betriebskosten (BGH, Urteil vom 18.7.2012, VIII ZR 1/11), nicht aber eine offene Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung. Fristen rund um die Abrechnung erklärt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung Frist.

Rechenbeispiel: Deine Miete beträgt 900 € im Monat, 750 € kalt plus 150 € Vorauszahlung.

Fall	Offen	Reicht für fristlose Kündigung?	Warum
Oktober und November je 450 € nicht gezahlt	900 €	nein	Variante 1 verlangt mehr als eine Monatsmiete; 900 € übersteigen 900 € nicht
Oktober 900 €, November 100 € nicht gezahlt	1.000 €	ja	zwei aufeinanderfolgende Termine, mehr als eine Monatsmiete
Januar 300 €, März 600 €, Juni 900 € nicht gezahlt	1.800 €	ja	über mehr als zwei Termine, zwei Monatsmieten erreicht
Januar 300 €, März 600 €, Juni 600 € nicht gezahlt	1.500 €	nein	zwei Monatsmieten nicht erreicht; eine ordentliche Kündigung kann trotzdem möglich sein (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB; BGH, Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12)
sechs Monate je 180 € berechtigt gemindert	0 €	nein	bei berechtigter Minderung schuldest Du nur die geminderte Miete

Wie viele Mahnungen braucht es? Keine, auch keine Abmahnung (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Verzug setzt voraus, dass Du die Verspätung zu vertreten hast (§ 286 Abs. 4 BGB); fehlendes Geld entlastet Dich nicht, auch wenn Du unverschuldet in Geldnot bist (BGH, Urteil vom 4.2.2015, VIII ZR 175/14). Riskant ist eine zu hohe Minderung: Was Du zu viel einbehältst, wird zum Rückstand, auch wenn Du Dich über die Ursache des Mangels fahrlässig geirrt hast (BGH, Urteil vom 11.7.2012, VIII ZR 138/11).

Ausnahmen und Sperren:

• Zahlst Du alles, bevor die Kündigung ankommt, ist sie ausgeschlossen (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB). Rechnest Du unverzüglich nach der Kündigung mit einer Gegenforderung auf, wird sie unwirksam (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB).
• Bei Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch gilt die Grenze „mehr als eine Monatsmiete“ nicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 2 BGB).
• Nach rechtskräftiger Verurteilung zu einer Mieterhöhung darf der Vermieter wegen Zahlungsverzugs erst zwei Monate später kündigen, es sei denn, schon die bisherige Miete ist im kündigungsrelevanten Umfang offen (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB).

Fristlose Kündigung wegen nicht gezahlter Kaution

Bist Du mit der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug, darf der Vermieter ohne Abmahnung fristlos kündigen (§ 569 Abs. 2a BGB). Gerechnet wird ohne Betriebskosten, bei 750 € Kaltmiete also ab 1.500 € offener Kaution. Eine Barkaution darfst Du in drei Monatsraten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Die Schonfrist gilt auch hier.

Schonfrist: Kündigung durch Nachzahlung unwirksam machen

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird auch nachträglich unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die gesamte fällige Miete und die fällige Nutzungsentschädigung erhält oder sich eine öffentliche Stelle verpflichtet, sie zu zahlen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Rechtshängig wird die Klage mit ihrer Zustellung an Dich (§ 253 Abs. 1, § 261 Abs. 1 ZPO).

Beispiel mit Kalender:

• Donnerstag, 10. Dezember 2026: Die fristlose Kündigung geht Dir zu.
• Dienstag, 16. Februar 2027: Die Räumungsklage wird Dir zugestellt. Ab jetzt läuft die Schonfrist.
• Freitag, 16. April 2027: Bis zum Ende dieses Tages muss der gesamte Rückstand beim Vermieter sein oder die Zusage des Jobcenters oder Sozialamts vorliegen (§ 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB).

Worauf es ankommt:

• Vollständig: Alles bis dahin Fällige, auch für die Monate nach der Kündigung. Teilzahlungen reichen nicht.
• Öffentliche Stelle: Beziehst Du Grundsicherungsgeld für Unterkunft und Heizung, kann das Jobcenter Mietschulden übernehmen und soll es, wenn sonst Wohnungslosigkeit droht, in der Regel als Darlehen (§ 22 Abs. 8 SGB II); bei Sozialhilfe das Sozialamt (§ 36 Abs. 1 SGB XII). Das Gericht meldet Räumungsklagen wegen Zahlungsverzugs dorthin (§ 22 Abs. 9 SGB II, § 36 Abs. 2 SGB XII). Stelle Deinen Antrag trotzdem sofort selbst.
• Nur einmal in zwei Jahren: Ist der Kündigung in den zwei Jahren davor schon eine Kündigung vorausgegangen, die auf diesem Weg unwirksam geworden ist, hilft die Schonfrist nicht noch einmal (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB).

Die ordentliche Kündigung bleibt. Hat der Vermieter „hilfsweise ordentlich“ gekündigt, beseitigt die Schonfristzahlung nach geltendem Recht nur die fristlose Kündigung. Der Bundesgerichtshof überträgt die Schonfrist nicht auf die ordentliche Kündigung; ob sich der Vermieter nach schneller Zahlung trotzdem auf sie berufen darf, ist eine Frage des Einzelfalls (Begründung des Regierungsentwurfs, BT-Drucksache 21/6807, S. 28, mit Verweis auf BGH VIII ZR 6/04, VIII ZR 231/17 und VIII ZR 91/20). Der Entwurf vom 1. Juli 2026 will das ändern: Die Schonfristzahlung soll einmal im Mietverhältnis auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs beseitigen. Stand 13. November 2026 ist das nicht in Kraft.

Was die Räumungsklage kostet und wie lange sie dauert, erklärt der Ratgeber Räumungsklage.

Wann darf der Mieter fristlos kündigen?

Auch Du als Mieter kannst fristlos kündigen, wenn Dir das Weiterwohnen nicht zuzumuten ist:

Grund	Rechtsgrundlage	Vorher nötig
Wohnung wird nicht rechtzeitig überlassen oder der Gebrauch wird Dir ganz oder teilweise entzogen	§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB	angemessene Frist zur Abhilfe (§ 543 Abs. 3 BGB)
Erhebliche Gefährdung der Gesundheit durch die Wohnung	§ 569 Abs. 1 BGB	in der Regel Frist zur Abhilfe
Nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Vermieter	§ 569 Abs. 2 BGB	in der Regel Abmahnung
Sonstige schwere Pflichtverletzung des Vermieters	§ 543 Abs. 1 BGB	in der Regel Abmahnung

Gesundheitsgefahr, etwa durch Schimmel: Nicht jeder Fleck reicht, die Gefährdung muss erheblich sein. Das Kündigungsrecht besteht sogar, wenn Du den Zustand beim Einzug kanntest (§ 569 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dokumentiere alles mit Fotos, Mängelanzeige und ärztlichen Unterlagen. Ist die Gefahr nicht erheblich, bleiben Dir Minderung (§ 536 BGB) und Schadensersatz (§ 536a BGB).

Gebrauch entzogen: Kanntest Du den Mangel bei Vertragsschluss, kann das Kündigungsrecht hier ausgeschlossen sein (§ 543 Abs. 4 Satz 1 mit § 536b BGB). Ob der Vermieter rechtzeitig Abhilfe geschaffen hat, muss im Streit er beweisen (§ 543 Abs. 4 Satz 2 BGB).

Wann darfst Du ausziehen? Ist Deine Kündigung wirksam, sofort. Ist sie unwirksam, läuft der Vertrag weiter, und Du schuldest Miete. Kündige deshalb hilfsweise ordentlich, dann endet er spätestens mit der normalen Frist (§ 573c Abs. 1 BGB). Hat der Vermieter Deine Kündigung schuldhaft verursacht, kann er Dir zum Beispiel Umzugskosten ersetzen müssen.

Abmahnung: wann sie nötig ist und wann nicht

Beruht der wichtige Grund auf einer Pflichtverletzung, ist die Kündigung erst zulässig, nachdem eine angemessene Frist zur Abhilfe erfolglos abgelaufen ist oder eine Abmahnung nichts gebracht hat (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Das gilt für beide Seiten.

Keine Abmahnung nötig ist, wenn

• eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
• die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen nach Abwägung der Interessen gerechtfertigt ist, etwa bei Gewalt oder ernsthaften Drohungen,
• der Mieter mit der Miete im Umfang von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB im Verzug ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 BGB),
• der Mieter mit der Kaution im Umfang von § 569 Abs. 2a BGB im Verzug ist.

Eine Abmahnung beschreibt das Fehlverhalten konkret und kündigt Folgen an. Schriftlich ist sie leichter zu beweisen.

Form: Was in der fristlosen Kündigung stehen muss

Jede Kündigung muss auf den Einzelfall passen. Diese Punkte muss sie erfüllen:

• Schriftform: Die Kündigung muss eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 Abs. 1, § 126 Abs. 1 BGB). Die elektronische Form mit qualifizierter elektronischer Signatur ist nicht ausgeschlossen (§ 126 Abs. 3, § 126a BGB). Einfache E-Mail, SMS, WhatsApp oder Fax genügen nicht.
• Grund: Der wichtige Grund gehört ins Kündigungsschreiben (§ 569 Abs. 4 BGB). Beim Mietrückstand heißt das: welche Monate, welche Beträge.
• Alle Beteiligten: Bei mehreren Mietern muss die Kündigung an alle gehen, bei mehreren Vermietern von allen erklärt werden.
• Zugang: Wirksam wird die Kündigung, wenn sie zugeht (§ 130 Abs. 1 BGB). Nutze einen Boten oder Einwurf-Einschreiben und notiere Datum und Inhalt.
• Zeitnah: Eine feste Frist wie im Arbeitsrecht gibt es nicht; § 314 Abs. 3 BGB gilt neben §§ 543, 569 BGB nicht (BGH, Urteil vom 13.7.2016, VIII ZR 296/15). Wer sehr lange abwartet, riskiert aber, dass das Kündigungsrecht verwirkt, wenn der andere darauf vertrauen durfte, dass nicht mehr gekündigt wird.

Wann ist eine fristlose Kündigung unwirksam?

Ist einer dieser Punkte erfüllt, kann die Kündigung unwirksam sein:

• kein wichtiger Grund, oder der Rückstand erreicht die Grenzen nicht, etwa wegen berechtigter Minderung,
• nötige Abmahnung oder Abhilfefrist fehlt,
• weder eigenhändige Unterschrift noch qualifizierte elektronische Signatur, etwa bei Kündigung per einfacher E-Mail,
• Kündigungsgrund fehlt im Schreiben,
• Rückstand vor Zugang bezahlt, unverzüglich aufgerechnet oder in der Schonfrist ausgeglichen,
• Grund steht nur im Mietvertrag, nicht im Gesetz (§ 569 Abs. 5 Satz 2 BGB).

Fristlose Kündigung erhalten: Das solltest Du jetzt tun

1. Datum festhalten: Notiere den Zugang, bewahre Umschlag und Schreiben auf.
2. Nichts unterschreiben, nicht ausziehen: Eine Kündigung ist keine Räumung.
3. Rückstand ausgleichen: Zahle alles Fällige so schnell wie möglich oder beantrage sofort die Übernahme beim Jobcenter oder Sozialamt. Warte nicht auf die Klage.
4. Unterlagen sammeln: Kontoauszüge, Mängelanzeigen, Fotos, Abmahnungen, Mietvertrag.
5. Prüfen lassen: Ein Anwalt für Mietrecht prüft die fristlose und die hilfsweise ordentliche Kündigung.

Widerspruch wegen Härte? Ihn gibt es nur gegen eine ordentliche Kündigung, und auch dann nicht, wenn ein Grund zur fristlosen Kündigung vorliegt (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Er gehört in Textform spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses zum Vermieter; ohne rechtzeitigen Hinweis des Vermieters geht er noch im ersten Termin des Räumungsprozesses (§ 574b BGB). Gegen die fristlose Kündigung selbst hilft nur der Einwand, dass sie unwirksam ist.

Wie lange hast Du Zeit zum Ausziehen?

Ist die Kündigung wirksam, musst Du die Wohnung sofort zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Eine gesetzliche Auszugsfrist gibt es nicht; die Frist im Schreiben des Vermieters ist kein Vollstreckungstitel.

Gegen Deinen Willen kommt der Vermieter nur über das Gericht an die Wohnung:

• Keine Selbsthilfe: Schloss austauschen, Möbel ausräumen oder Dich aussperren ist verbotene Eigenmacht (§ 858 Abs. 1 BGB).
• Räumungsklage und Urteil: Erst mit einem Räumungstitel darf ein Gerichtsvollzieher räumen (§ 885 ZPO).
• Räumungsfrist: Das Gericht kann Dir im Urteil auf Antrag oder von sich aus eine angemessene Räumungsfrist geben, insgesamt höchstens ein Jahr ab Rechtskraft (§ 721 Abs. 1 und 5 ZPO). Bei Zeitmietverträgen gilt das nur eingeschränkt (§ 721 Abs. 7 ZPO).
• Nutzungsentschädigung: Solange Du nach dem Ende des Mietverhältnisses wohnen bleibst, schuldest Du mindestens die vereinbarte oder die ortsübliche Miete (§ 546a Abs. 1 BGB). Weitere Schäden kann der Vermieter zusätzlich verlangen (§ 546a Abs. 2 BGB), bei Wohnraum aber nur, wenn Du die verspätete Rückgabe zu vertreten hast, und nicht für die Zeit einer gerichtlichen Räumungsfrist (§ 571 BGB).

Nach einer berechtigten fristlosen Kündigung kann der Vermieter außerdem Schadensersatz verlangen, etwa für Miete, die ihm bis zur Neuvermietung entgeht. Ablauf, Dauer und Kosten erklärt der Ratgeber Räumungsklage.

Für Vermieter: Checkliste vor der fristlosen Kündigung

• Rückstand rechnen: Termine, Beträge, Minderungen und Teilzahlungen auflisten. Ist die Grenze am Tag des Zugangs erreicht?
• Abmahnen: Bei anderen Gründen als Zahlungsverzug zuerst beweisbar abmahnen.
• Form: eigenhändig unterschreiben, bei mehreren Vermietern alle oder mit Originalvollmacht (§ 174 BGB); Monate und Beträge oder das Fehlverhalten nennen; an alle Mieter mit Zugangsnachweis.
• Hilfsweise ordentlich kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht, und auf Widerspruch, Form und Frist hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).
• Keine Selbsthilfe: Zieht der Mieter nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage.