Wohnrecht auf Lebenszeit: Was es bedeutet und wer was zahlt

Was ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit?

Das Gesetz spricht vom Wohnungsrecht: dem Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB). Es lastet auf dem Grundstück, steht aber nur einer bestimmten Person zu. Im Grundbuch steht es in Abteilung II.

Das Recht kann das ganze Haus erfassen, eine Wohnung oder einzelne Räume. Ist es auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, darfst Du die Anlagen mitbenutzen, die für alle Bewohner bestimmt sind, etwa Treppenhaus oder Waschküche (§ 1093 Abs. 3 BGB).

„Auf Lebenszeit“ ist der Normalfall: Das Recht erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§ 1090 Abs. 2 mit § 1061 Satz 1 BGB) und kann weder verkauft noch verschenkt werden (§ 1092 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Wohnrecht auf Zeit ist möglich, wenn Ihr es so vereinbart und eintragen lasst.

Wohnrecht, Wohnungsrecht, Dauerwohnrecht: die Begriffe

Im Alltag sagen fast alle „Wohnrecht“ und meinen das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB. Verwandte Rechte unterscheiden sich in wichtigen Punkten:

Recht	Grundlage	Eigentümer ausgeschlossen?	Übertragbar, vererbbar?	Gilt gegenüber Käufern?
Wohnungsrecht („Wohnrecht auf Lebenszeit“)	§ 1093 BGB	ja	nein (§ 1092 Abs. 1, § 1090 Abs. 2 mit § 1061 BGB)	ja, mit Eintragung im Grundbuch
Mitbenutzungsrecht als Dienstbarkeit	§ 1090 BGB	nein, Nutzung nur „in einzelnen Beziehungen“	nein	ja, mit Eintragung
Dauerwohnrecht	§§ 31, 33 WEG	ja (§ 31 Abs. 1 WEG)	ja (§ 33 Abs. 1 WEG)	ja, mit Eintragung
Wohnrecht nur im Vertrag	Vereinbarung	nach Vereinbarung	nach Vereinbarung	nein

Wann ist ein Wohnrecht sinnvoll?

Haus zu Lebzeiten übertragen: Eltern übertragen ihr Haus an ein Kind und sichern sich das Wohnen bis zum Lebensende. Ablauf und Kosten der Übertragung erklärt der Ratgeber Haus überschreiben.

Partner absichern: Wer die Immobilie den Kindern vererbt, kann dem Partner im Testament ein Wohnrecht vermachen. Der Bedachte erhält damit einen Anspruch gegen die Erben, ihm das Recht zu bestellen (§ 2174 BGB). Mehr in den Ratgebern Vermächtnis und Berliner Testament.

Verkaufen und wohnen bleiben: Auch beim Verkauf an Dritte kann sich der Verkäufer ein Wohnrecht vorbehalten; der Käufer zahlt dann weniger.

Rechte beim Wohnrecht auf Lebenszeit

Auf das Wohnungsrecht sind einzelne Regeln des Nießbrauchs anzuwenden (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB), dazu Regeln der Grunddienstbarkeit (§ 1090 Abs. 2 BGB):

Frage	Wohnungsberechtigter	Eigentümer
Selbst darin wohnen	ja, unter Ausschluss des Eigentümers (§ 1093 Abs. 1 BGB)	nein, nicht in diesen Räumen
Familie und Pflegepersonen aufnehmen	ja, die Familie sowie die zur Bedienung und Pflege erforderlichen Personen (§ 1093 Abs. 2 BGB)	muss das hinnehmen
Vermieten oder anderen überlassen	nur wenn gestattet (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB)	nein
Umbauen	nein (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 mit § 1037 Abs. 1 BGB)	nur ohne Beeinträchtigung des Wohnrechts
Verkaufen, belasten	nein, das Recht ist nicht übertragbar	ja, das Wohnrecht bleibt bestehen
Störungen abwehren	ja (§ 1090 Abs. 2 mit §§ 1027, 1004 BGB)	kann schonende Ausübung verlangen (§ 1090 Abs. 2 mit § 1020 BGB)

Erforderliche Reparaturen muss der Berechtigte dem Eigentümer gestatten (§ 1044 BGB). Ein allgemeines Besichtigungsrecht steht nicht im Gesetz; regelt es im Vertrag.

Wohnrecht: Wer zahlt was?

Das Gesetz regelt die Kosten nur über die Verweisung auf die Nießbrauchsregeln (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB). Was dort nicht steht, ist nicht dem Berechtigten zugewiesen. Im Vertrag könnt Ihr alles anders verteilen.

Posten	Wer zahlt nach Gesetz	Grundlage
Gewöhnliche Unterhaltung: laufende Reparaturen und Wartung	Wohnungsberechtigter	§ 1093 Abs. 1 Satz 2 mit § 1041 BGB
Außergewöhnliche Erneuerung: neues Dach, neue Heizung	keiner muss nach Gesetz; der Eigentümer darf, der Berechtigte muss es dulden	§§ 1041 Satz 2, 1044 BGB
Grundsteuer	Eigentümer als Steuerschuldner	§ 10 Abs. 1 GrStG, § 39 Abs. 1 AO; § 1093 BGB verweist nicht auf § 1047 BGB
Gebäudeversicherung	gesetzlich nicht dem Berechtigten zugewiesen	§ 1093 BGB verweist nicht auf § 1045 BGB
Strom, Wasser, Heizung	wer die Räume nutzt, also der Berechtigte	Nutzung
Abnutzung durch normales Wohnen	niemand ersetzt sie	§ 1093 Abs. 1 Satz 2 mit § 1050 BGB
Miete	keine, wenn nichts vereinbart ist	Vereinbarung

Wer zahlt die neue Heizung? Viele Ratgeber nennen hier pauschal den Eigentümer. Der Berechtigte schuldet Erneuerungen nur, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören (§ 1041 Satz 2 BGB); eine neue Heizung gehört regelmäßig nicht dazu. Eine Zahlungspflicht des Eigentümers ergibt sich aus den Verweisungen in § 1093 BGB aber ebenfalls nicht. Der Berechtigte muss den Schaden melden (§ 1042 BGB). Zahlt er selbst, bekommt er Ersatz nur nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 1049 Abs. 1 BGB), und der Anspruch verjährt sechs Monate nach Ende des Wohnrechts (§ 1057 mit § 548 Abs. 2 BGB). Regelt deshalb im Vertrag, wer bei großen Maßnahmen entscheidet und zahlt. Dieselbe Lage beim Nießbrauch beschreibt der Ratgeber Nießbrauch.

Wohnrecht eintragen: Notar, Grundbuch und Kosten

Ein dingliches Wohnrecht entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Das Grundbuchamt trägt ein, wenn der Eigentümer es bewilligt (§ 19 GBO), und die Bewilligung muss öffentlich beglaubigt sein (§ 29 Abs. 1 GBO). Ohne Notar geht es deshalb nicht. Wird das Haus zugleich übertragen, muss der ganze Vertrag beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Wird das Wohnrecht unentgeltlich eingeräumt, ist das ein Schenkungsversprechen; ein Formmangel wird durch die Eintragung geheilt (§ 518 BGB).

Wichtig ist der Rang. Er richtet sich nach der Reihenfolge der Eintragungen, bei Rechten in verschiedenen Abteilungen wie Wohnrecht (Abteilung II) und Grundschuld (Abteilung III) nach dem Tag der Eintragung (§ 879 Abs. 1 BGB). Steht eine Grundschuld vor dem Wohnrecht, kann das Wohnrecht in einer Zwangsversteigerung erlöschen. Achte deshalb auf die erste Rangstelle.

Was kostet die Eintragung eines Wohnrechts?

Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Ein lebenslanges Wohnrecht zählt mit dem Jahreswert mal 20, 15, 10 oder 5 Jahre, je nach Alter; über 70 mal 5 (§ 52 Abs. 4 GNotKG). Als Jahreswert gelten 5 % des Werts der Immobilie, wenn sich kein anderer Wert feststellen lässt (§ 52 Abs. 5 GNotKG).

Beispiel nach unserer Nachrechnung: Thomas räumt seiner Mutter Erika, 72 Jahre, ein lebenslanges Wohnrecht an seinem Haus ein. Das Haus ist 400.000 € wert.

Posten	Betrag	Grundlage
Wert des Wohnrechts	100.000 €	5 % von 400.000 € = 20.000 €, mal 5 Jahre (§ 52 Abs. 4 und 5 GNotKG)
Grundbuchamt: Eintragung	273,00 €	1,0-Gebühr (KV 14121), Tabelle B
Notar: Beurkundung eines eigenen Vertrags über das Wohnrecht	546,00 €	2,0-Gebühr (KV 21100)
Notar: Auslagenpauschale	20,00 €	KV 32005, höchstens 20 €
Notar: 19 % Umsatzsteuer	107,54 €	KV 32014
Zusammen	rund 950 €	ohne Vollzugsgebühren und weitere Auslagen

Wäre Erika 65, zählte das Wohnrecht mit 10 Jahreswerten (200.000 €), die Grundbuchgebühr stiege auf 435 €. In einem Übergabevertrag zählt beim Notar nur der höhere Wert von Leistung und Gegenleistung (§ 97 Abs. 3 GNotKG); das Wohnrecht erhöht die Beurkundungsgebühr dann in der Regel nicht. Die Löschung kostet später 25 € (KV 14143 GNotKG).

Wohnrecht berechnen: Wert für Steuer und Verkauf

Bei der Schenkungsteuer mindert der Kapitalwert des Wohnrechts den Wert des übertragenen Hauses. So rechnet das Finanzamt:

1. Jahreswert: die übliche Miete am Ort (§ 15 Abs. 2 BewG).
2. Kappen: höchstens Steuerwert der Immobilie geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG).
3. Vervielfältiger: nach Alter und Geschlecht aus der Tabelle des Bundesfinanzministeriums, die der aktuellen Sterbetafel folgt (§ 14 Abs. 1 BewG). Je älter der Berechtigte, desto kleiner der Faktor.
4. Kapitalwert: Jahreswert mal Vervielfältiger.

Beispiel für Schritt 2: Bei einem Steuerwert von 400.000 € darf der Jahreswert höchstens 21.505,38 € betragen. Eine übliche Jahresmiete von 12.000 € zählt voll.

Die Freibeträge betragen für Kinder 400.000 €, für den Ehegatten 500.000 € und für Enkel 200.000 € (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 ErbStG). Stirbt der Berechtigte früh, wird nach der tatsächlichen Dauer neu gerechnet, etwa bei einem Alter von mehr als 70 bis 75 Jahren, wenn das Wohnrecht nicht mehr als 5 Jahre bestand (§ 14 Abs. 2 BewG). Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen an Kinder oder den Ehegatten nicht an (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG).

Wie stark ein Wohnrecht den Verkehrswert mindert, folgt keiner festen Prozentzahl. Ein Gutachter berücksichtigt Alter, Mietwert und Umfang des Rechts (§§ 46, 47 ImmoWertV).

Wohnrecht und Pflegeheim: Was passiert mit dem Recht?

Das Wohnrecht bleibt bestehen. Es endet nach dem Gesetz mit dem Tod (§ 1090 Abs. 2 mit § 1061 BGB) oder durch Aufhebung (§ 875 BGB), nicht durch Auszug.

Vermieten, um das Heim zu bezahlen? Nur wenn der Vertrag die Überlassung gestattet (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). Sonst stehen die Räume oft leer: Der Berechtigte darf nicht vermieten, der Eigentümer darf nicht hinein. Ob der Eigentümer dann eine Vermietung gestatten oder einen Ausgleich zahlen muss, ist eine Frage der Vertragsauslegung. Hier ist der Nießbrauch flexibler.

Wer zahlt das Pflegeheim? Zuerst der Pflegebedürftige aus Pflegeversicherung, Einkommen und Vermögen. Hat er sein Haus verschenkt und kann seinen Unterhalt nicht mehr bestreiten, kann er das Geschenk zurückfordern; der Beschenkte kann das durch Zahlung des nötigen Unterhalts abwenden (§ 528 Abs. 1 BGB). Ausgeschlossen ist das, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit zehn Jahre seit der Leistung vergangen sind (§ 529 Abs. 1 BGB); ein vorbehaltenes Wohnrecht hindert den Fristbeginn nicht (BGH, Urteil vom 19.07.2011, X ZR 140/10). Zahlt das Sozialamt, kann es den Anspruch durch schriftliche Anzeige auf sich überleiten (§ 93 Abs. 1 SGB XII).

Vorsicht beim Verzicht: Gibt der Berechtigte sein Wohnrecht ohne Gegenleistung auf, kann das eine Schenkung an den Eigentümer sein. Ob das Wohnrecht als verwertbares Vermögen zählt (§ 90 Abs. 1 SGB XII), ist offen.

10-Jahresfrist beim Wohnrecht: Pflichtteil, Rückforderung, Steuer

Drei Zehnjahresfristen werden oft verwechselt.

Pflichtteil: Schenkungen erhöhen den Pflichtteil enterbter Angehöriger. Sie zählen im ersten Jahr vor dem Erbfall voll, danach jedes Jahr ein Zehntel weniger; nach zehn Jahren seit der Leistung gar nicht mehr (§ 2325 Abs. 3 BGB). Beim Nießbrauch beginnt die Frist in der Regel nicht, solange der Schenker das Haus nutzt. Beim Wohnrecht hindert sie nur in Ausnahmefällen (BGH, Urteil vom 29.06.2016, IV ZR 474/15, Leitsatz). Entscheidend ist, ob der Schenker das Haus im Wesentlichen weiter nutzen konnte. Gilt das Wohnrecht nur für einen Teil des Hauses und darf er es niemandem überlassen, ist er nicht mehr „Herr im Haus“, und die Frist beginnt mit der Eintragung des neuen Eigentümers (BGH, a. a. O., Rn. 16 f.). Bei einem Wohnrecht am ganzen Haus mit gestatteter Vermietung kann das anders sein. Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist nicht vor Auflösung der Ehe (§ 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB). Mehr in den Ratgebern Pflichtteil und Pflichtteilsergänzungsanspruch.

Rückforderung bei Verarmung: zehn Jahre ab der Leistung (§ 529 Abs. 1 BGB), das Wohnrecht ändert daran nichts.

Schenkungsteuer: Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG).

Wann endet ein Wohnrecht auf Lebenszeit?

• Tod des Berechtigten: Das Recht erlischt (§ 1090 Abs. 2 mit § 1061 Satz 1 BGB). Seine Erben erben es nicht.
• Frist oder Bedingung: wenn vereinbart und eingetragen, etwa bei dauerhaftem Umzug ins Heim.
• Verzicht: Der Berechtigte gibt das Recht auf, es wird gelöscht (§ 875 Abs. 1 BGB); nötig ist seine beglaubigte Bewilligung (§§ 19, 29 GBO). Eine Abfindung ist üblich, einen Anspruch darauf hat keine Seite.
• Zwangsversteigerung: Das Wohnrecht bleibt nur, wenn es dem Recht des betreibenden Gläubigers im Rang vorgeht und deshalb ins geringste Gebot fällt (§§ 44, 52 Abs. 1 ZVG). Sonst erlischt es mit dem Zuschlag (§ 91 Abs. 1 ZVG); an seine Stelle tritt eine Geldrente in Höhe des Jahreswerts aus dem Erlös (§ 92 Abs. 2 ZVG), soweit der Erlös nach den vorgehenden Ansprüchen dafür reicht (§ 11 Abs. 1, § 109 Abs. 2 ZVG).
• Kein Ende durch Verkauf oder Tod des Eigentümers: Das eingetragene Wohnrecht bleibt. Erben mehrere das Haus, bilden sie eine Erbengemeinschaft und können es nur mit dem Wohnrecht verwerten, auch in einer Teilungsversteigerung (§ 182 Abs. 1, § 52 Abs. 1 ZVG).

Wie bekommt man jemanden mit Wohnrecht aus dem Haus?

Gegen seinen Willen praktisch nicht. Eine Kündigung wie beim Mietvertrag sieht das Gesetz nicht vor. Möglich sind eine Einigung mit Abfindung, eine vereinbarte Bedingung oder Frist und, wenn der Berechtigte das Haus selbst verschenkt hat, in engen Grenzen ein Widerruf der Schenkung wegen groben Undanks (§ 530 BGB). Ist das Zusammenleben „unzumutbar“, kann jede Seite nur verlangen, dass die andere ihr Recht schonend ausübt und Störungen unterlässt (§ 1090 Abs. 2 mit §§ 1020, 1027 BGB).

Löschung nach dem Tod: Vor Ablauf eines Jahres verlangt das Grundbuchamt die Bewilligung der Erben, wenn Rückstände nicht ausgeschlossen sind. Das entfällt, wenn im Grundbuch steht, dass der Todesnachweis genügt (§ 23 GBO). Die Gebühr beträgt 25 € (KV 14143 GNotKG).

Wohnrecht oder Nießbrauch?

Beide Rechte sichern ab, dass jemand in einer Immobilie bleiben kann, die ihm nicht mehr gehört. Der Nießbrauch ist weiter: Er erlaubt auch Vermieten und Mieteinnahmen. Ausführlich im Ratgeber Nießbrauch.

Merkmal	Nießbrauch	Wohnungsrecht
Gesetz	§§ 1030 bis 1089 BGB	§ 1093 BGB
Selbst wohnen	ja	ja, unter Ausschluss des Eigentümers
Vermieten	ja (§ 1059 Satz 2 BGB)	nur wenn die Überlassung gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB)
Mieteinnahmen	stehen dem Nießbraucher zu	nur bei gestatteter Überlassung
Familie und Pflegepersonen aufnehmen	ja	ja (§ 1093 Abs. 2 BGB)
Gewöhnliche Unterhaltung	Nießbraucher (§ 1041 BGB)	Wohnungsberechtigter (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 mit § 1041 BGB)
Grundsteuer, Versicherung	Nießbraucher (§§ 1045, 1047 BGB)	gesetzlich nicht dem Berechtigten zugewiesen (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB verweist nicht auf §§ 1045, 1047 BGB), meist vertraglich geregelt
Übertragbar, vererbbar	nein (§§ 1059, 1061 BGB)	nein (§ 1092 Abs. 1, § 1090 Abs. 2 mit § 1061 BGB)
Grundbuch	Abteilung II	Abteilung II

Faustregel: Willst Du nur selbst wohnen bleiben, reicht oft ein Wohnrecht, und es schränkt die Kinder weniger ein. Willst Du die Immobilie vermieten können, etwa wenn Du später ins Pflegeheim ziehst, passt der Nießbrauch besser. Welche Lösung steuerlich und für den Pflichtteil günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab.

Weitere Alternativen: Das Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererblich (§ 33 Abs. 1 WEG). Ein Mietvertrag auf Lebenszeit lässt sich nicht nach 30 Jahren außerordentlich kündigen (§ 544 Satz 2 BGB).

Vorteile und Nachteile des Wohnrechts

Für den Berechtigten: Er bleibt bis zum Lebensende wohnen, auch gegenüber Käufern abgesichert, darf Familie und Pflegekräfte aufnehmen und zahlt keine Miete, wenn nichts vereinbart ist. Dagegen stehen: Vermieten nur mit Gestattung, im Heim bringt das Recht ohne passende Klausel kein Geld; große Reparaturen muss nach dem Gesetz niemand bezahlen; tritt er im Rang hinter eine Grundschuld zurück, kann er das Recht in einer Zwangsversteigerung verlieren.

Für den Eigentümer: Er kann die Räume weder nutzen noch vermieten, Verkauf und Finanzierung werden schwieriger, der Preis sinkt. Banken verlangen meist den ersten Rang; dafür muss der Berechtigte zurücktreten (§ 880 BGB). Gelöscht wird das Recht nur mit Zustimmung des Berechtigten (§ 875 Abs. 1 BGB). Beim Pflichtteil der Geschwister läuft die Frist dafür meist an.

Checkliste: Das gehört in den Vertrag

Keine Vorlage, sondern die Punkte, die Ihr vor dem Notartermin klären solltet:

• Räume: ganzes Haus oder genau bezeichnete Räume, Mitbenutzung von Garten, Keller, Garage.
• Dauer: lebenslang oder befristet, Ende bei dauerhaftem Heimaufenthalt ja oder nein.
• Überlassung: ob vermietet werden darf (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB) und wem die Miete zusteht.
• Kosten: gewöhnliche Reparaturen, große Erneuerungen, Grundsteuer, Versicherung, Verbrauch.
• Entscheidungen: wer bei Dach, Heizung und Sanierung entscheidet und zahlt.
• Betreten: wann der Eigentümer nach Ankündigung in die Räume darf.
• Rang: erste Rangstelle oder Rangvorbehalt für eine spätere Grundschuld.
• Ehegatte: eigenes Wohnrecht für den Partner, das nach dem Tod des anderen fortbesteht.
• Löschung: Vermerk, dass der Todesnachweis genügt (§ 23 Abs. 2 GBO).
• Pflegefall und Steuer: Rückforderungsrechte, Wert des Wohnrechts und Schenkungsteuer vorab klären.

Einen Überblick über alle Themen rund ums Erben findest Du im Ratgeber Erbrecht.